4500億險(xiǎn)資涌入商業(yè)地產(chǎn)？

    險(xiǎn)資投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法出臺(tái)

　　保監(jiān)會(huì)昨晚發(fā)布險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)的暫行辦法，規(guī)定險(xiǎn)資可以投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，但是不得變相炒地賣(mài)地，不得以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售住宅。分析人士稱(chēng)，政策落地帶給市場(chǎng)的利好更多是心理層面的，短期內(nèi)險(xiǎn)資投資動(dòng)向不會(huì)出現(xiàn)太大改變。

　　保監(jiān)會(huì)昨晚在其網(wǎng)站上公布了《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，對(duì)于進(jìn)入上述領(lǐng)域的保險(xiǎn)資金投資主體、投資標(biāo)的、投資方式、風(fēng)控機(jī)制等四大方面進(jìn)行了明確界定和系統(tǒng)規(guī)范。

　　《辦法》為險(xiǎn)資“松綁”

　　《辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)權(quán)合法清晰、管理權(quán)屬相對(duì)集中、能夠滿(mǎn)足投資回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)，不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不能投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)。

　　從記者了解到的信息來(lái)看，目前保險(xiǎn)公司比較青睞的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在寫(xiě)字樓這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域，不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)定為險(xiǎn)資提供了政策依據(jù)。

　　從投資收益和資產(chǎn)匹配的角度，不動(dòng)產(chǎn)一直是保險(xiǎn)資金渴望進(jìn)入的領(lǐng)域，此次《辦法》的出臺(tái)在政策上為險(xiǎn)資“松綁”。

　　新政首先明確了險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資標(biāo)的的范疇。根據(jù)規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效；地處直轄市、省會(huì)城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市；管理權(quán)屬相對(duì)集中，能夠滿(mǎn)足保險(xiǎn)資產(chǎn)配置和風(fēng)險(xiǎn)控制要求。

　　不得開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售住宅

　　《辦法》同時(shí)對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品進(jìn)行了限定，其中屬于固定收益類(lèi)的產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)具有AA級(jí)或相當(dāng)于A(yíng)A級(jí)以上的長(zhǎng)期信用級(jí)別。

　　記者從《辦法》了解到，保險(xiǎn)資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)、與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)。保監(jiān)會(huì)要求上述投資必須遵守專(zhuān)地專(zhuān)用原則，不得變相炒地賣(mài)地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)(項(xiàng)目公司)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售住宅。“投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過(guò)該項(xiàng)目投資總額的30%。”

　　市場(chǎng)影響

　　短期內(nèi)險(xiǎn)資投向不會(huì)大幅調(diào)整

　　《辦法》同時(shí)對(duì)險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資的額度進(jìn)行了具體限定。根據(jù)規(guī)定，險(xiǎn)企投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于上季度末總資產(chǎn)的3%；上述兩項(xiàng)投資的賬面余額，合計(jì)不高于上季度末總資產(chǎn)的10%。如果按4.5萬(wàn)億元的保險(xiǎn)總資產(chǎn)計(jì)算，理論上約有4500億元的保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)；約有1350億元的保險(xiǎn)資金可以投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。

　　不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)政策的落地帶給市場(chǎng)的更多是心理層面的利好預(yù)期，短期內(nèi)險(xiǎn)資投資動(dòng)向不會(huì)出現(xiàn)太大改變。一方面部分保險(xiǎn)公司前期已經(jīng)曲線(xiàn)進(jìn)入這一市場(chǎng)，新政只是為其投資提供了政策依據(jù)。另一方面，保險(xiǎn)公司投資策略通常比較穩(wěn)健，不會(huì)因?yàn)槎唐谡叩母淖兌霈F(xiàn)大幅調(diào)整。不過(guò)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，隨著政策的放開(kāi)，險(xiǎn)金未來(lái)會(huì)加大在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的布局，因?yàn)榇伺e有利于保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債匹配。

　　股權(quán)投資

　　不得投資創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金

　　在股權(quán)投資方面，《辦法》規(guī)定保險(xiǎn)資金可以直接或間接投資企業(yè)股權(quán)。對(duì)于投資標(biāo)的，《辦法》要求，保險(xiǎn)資金只能投資處于成長(zhǎng)期或成熟期的企業(yè)股權(quán)，不能投資創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金，不能投資高污染、高耗能等不符合國(guó)家政策和技術(shù)含量較低、現(xiàn)金回報(bào)較差的企業(yè)股權(quán)。

　　《辦法》同時(shí)對(duì)股權(quán)投資比例進(jìn)行了限定，投資未上市企業(yè)股權(quán)的賬面余額，不高于保險(xiǎn)公司上季度末總資產(chǎn)的5%；投資股權(quán)投資基金等未上市企業(yè)股權(quán)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于保險(xiǎn)公司上季度末總資產(chǎn)的4%，兩項(xiàng)合計(jì)不高于保險(xiǎn)公司上季度末總資產(chǎn)的5%。

　　直接投資股權(quán)的賬面余額，不超過(guò)保險(xiǎn)公司凈資產(chǎn)，除重大股權(quán)投資外，投資同一企業(yè)股權(quán)的賬面余額，不超過(guò)保險(xiǎn)公司凈資產(chǎn)的30%。投資同一投資基金的賬面余額，不超過(guò)該基金發(fā)行規(guī)模的20%。

　　資質(zhì)限定

　　償付能力充足率不低于150%

　　記者發(fā)現(xiàn)，《辦法》對(duì)于進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)投資的保險(xiǎn)公司資質(zhì)進(jìn)行了非常嚴(yán)格的限定，其中一條規(guī)定要求，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的險(xiǎn)企上一會(huì)計(jì)年度末償付能力充足率不低于150%，且投資時(shí)上季度末償付能力充足率不低于150%。同時(shí)，該險(xiǎn)企上一會(huì)計(jì)年度盈利，凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣，且最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為。對(duì)險(xiǎn)企直接投資股權(quán)的資質(zhì)要求大致相同，但凈資產(chǎn)要求提高至10億元。

　　險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資7不準(zhǔn)

　　1.提供無(wú)擔(dān)保債權(quán)融資；

　　2.以所投資的不動(dòng)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保；

　　3.投資開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅；

　　4.直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)(包括一級(jí)土地開(kāi)發(fā))；

　　5.投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)，或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)限期撤銷(xiāo)或者轉(zhuǎn)讓退出；

　　6.運(yùn)用借貸、發(fā)債、回購(gòu)、拆借等方式籌措的資金投資不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)保監(jiān)會(huì)對(duì)發(fā)債另有規(guī)定的除外；

　　7.違反本辦法規(guī)定的投資比例。