北京樓市僵持4月 “金九銀十”房企謀突圍

    房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)4月有余，房企如何自處？“金九”已至“銀十”在前，又該如何打破買賣雙方的僵局？9月3日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的“新政下北京房企‘突圍’之路”論壇上，與會(huì)嘉賓各抒己見，有嘉賓認(rèn)為在房企資金面緊張的情況下，短期內(nèi)價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)難以避免，降價(jià)保量不失為打開僵局的一劑良方，也有不少嘉賓認(rèn)為，進(jìn)軍二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)更是房企未來的轉(zhuǎn)型方向。

　　“一線城市住宅的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，二三線城市的增長(zhǎng)空間、發(fā)展機(jī)會(huì)明顯大于一線城市。”9月3日下午，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的“新政下北京房企‘突圍’之路”論壇上表示。

　　自4月17日“國(guó)十條”出臺(tái)以來，北京樓市的僵局已經(jīng)持續(xù)了4個(gè)月有余。在一線城市發(fā)展空間普遍萎縮的情況下，越來越多的企業(yè)開始瞄準(zhǔn)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　然而，走向二三線市場(chǎng)并非“突圍”的唯一選擇。始于8月底、9月初的降價(jià)潮，預(yù)示著未來樓市價(jià)格戰(zhàn)的開打已不可避免。陳國(guó)強(qiáng)表示，犧牲價(jià)格換取成交量，可能將是未來一段時(shí)間北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

　　與會(huì)嘉賓認(rèn)為，銷售的回暖將使企業(yè)的資金鏈?zhǔn)芤?。?ldquo;金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季里，企業(yè)如何應(yīng)對(duì)，將在很大程度上決定其生存與發(fā)展。

　　“突圍”之路一：降價(jià)保量回收資金

　　萬科剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月萬科實(shí)現(xiàn)單月銷售額119.9億元，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)房企單月銷售的歷史記錄。119億元，對(duì)于任何一家房企來說，都足以成為一筆 “救命”的巨款。

　　陳國(guó)強(qiáng)在回答記者提問時(shí)表示，在融資越來越困難的情況下，企業(yè)開始趨向于犧牲價(jià)格換取成交量?？梢婁N售回款對(duì)房企的資金流起著重要的作用。

　　在上述論壇上，幾乎所有與會(huì)嘉賓都認(rèn)為，在新政的持續(xù)作用下，未來北京房?jī)r(jià)仍有下降空間，但降幅不大。

　　陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，北京中心區(qū)的房?jī)r(jià)很難降下來，因?yàn)橥恋毓┙o很少，且拆遷成本很高。但是近郊和遠(yuǎn)郊的房?jī)r(jià)有非常大的下降壓力，主要由于此前這些地區(qū)頻現(xiàn)“地王”，房?jī)r(jià)上漲過快。

　　在二手房方面，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，第四季度，北京二手房?jī)r(jià)不會(huì)有明顯的下降空間。她在論壇上說，二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定有三個(gè)前提：一是政策預(yù)期穩(wěn)定，二是一手房?jī)r(jià)格降幅有限，三是二手房成交量比較穩(wěn)定。據(jù)此，她認(rèn)為，盡管北京市場(chǎng)的促銷活動(dòng)較多，但新盤降價(jià)的情況比較少，總體降幅也不大。受此傳導(dǎo)，未來二手房市場(chǎng)價(jià)格也不會(huì)大降。

　　“突圍”之路二：進(jìn)軍二三線和商業(yè)地產(chǎn)

　　在價(jià)格之外，企業(yè)同時(shí)在進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。按照陳國(guó)強(qiáng)的說法，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，在未來5年到10年將可能迎來一個(gè)高速發(fā)展的階段。

　　范小沖也認(rèn)為，第二輪城市化正在二三線城市上演，這些市場(chǎng)以剛性需求為主體，房?jī)r(jià)也處在穩(wěn)中有升的通道中。他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍是健康的。

　　事實(shí)上，從標(biāo)桿房企的動(dòng)作來看，進(jìn)軍二三線城市的趨勢(shì)已經(jīng)較為明顯。陳國(guó)強(qiáng)表示，類似萬科等品牌房企，在二三線城市的市場(chǎng)銷售比重已明顯增加，新增土地的比重也在上升。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年7月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，有50個(gè)城市房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)上升，其中除北京外，其余49個(gè)均為二三線城市和中西部城市。

　　同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也成為房企資金新的“蓄水池”。光耀東方董事長(zhǎng)李貴斌表示，商業(yè)地產(chǎn)受本輪調(diào)控影響較小，未來的升值空間仍然很大。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，全國(guó)商品住宅銷售額僅增長(zhǎng)11.7%，但是辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房卻分別增長(zhǎng)了74.3%和47.9%，銷售單價(jià)也分別上漲8%和25%，明顯好于住宅。

　　近期，包括保利、首創(chuàng)、金地、中糧、合生創(chuàng)展等品牌房企紛紛表示，將加碼商業(yè)地產(chǎn)。其中，中糧集團(tuán)宣布以“大悅城”為品牌，投資700億元，在全國(guó)打造35個(gè)“全服務(wù)鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　不過李貴斌表示，此時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)相對(duì)大一些，但由于每個(gè)企業(yè)都有各自的定位，企業(yè)應(yīng)從自己的實(shí)際出發(fā)，選擇能讓公司盈利的商業(yè)模式。