只見政府出招不見退燒 香港樓市陷調(diào)控怪圈

    香港的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷新一輪的“高燒”，今年來香港政府幾次出招“退燒”，但政策效力迅速被市場消化。如何避免樓市形成的泡沫，重蹈過去房地產(chǎn)市場大起大落的覆轍，成了考驗港府的一道難題。

　　8月31日，香港九龍?zhí)僚某鲆粔K豪宅地公呎價16500元（港幣，下同），又創(chuàng)九龍新地王。香港樓市，為何只見政府出招，不見樓市退燒，成為不少人議論的話題。

　　“8月13日的政策，17日就消化掉了”，供職于香港某家地產(chǎn)公司的林小姐介紹說，特區(qū)政府8月13日針對樓市公布的最新調(diào)控政策，雖然令香港樓盤成交量應(yīng)聲下降一半左右，地產(chǎn)股也出現(xiàn)大跌態(tài)勢，但僅僅一周不到，房屋交易市場依然是一片紅火。“整個跑馬地東半山，8月份截至20日已經(jīng)有80單買賣成交，可以說生意興旺，到月底超過100單應(yīng)該沒有問題”，林小姐說。

　　作為全球最活躍的房產(chǎn)市場之一，香港房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的此番大幅跌宕，不僅吸引了全球產(chǎn)業(yè)界的目光，更讓普通市民的心情在波峰與波谷間反復(fù)回旋。

　　政策調(diào)控下房價屢創(chuàng)新高

　　去年以來，香港房價屢屢創(chuàng)出新高，尤其是去年10月份售出4.3億余元的西半山豪宅“天匯”68樓Ａ室，每平方米售價高達70余萬元，成為全球最貴的住宅單位。當年9月份，送交香港土地注冊處注冊的所有種類樓宇買賣合約共1.4437萬份，同比上升95.9%。一連串房產(chǎn)大熱的消息不僅令媒體為之側(cè)目，連習(xí)慣了高房價的香港市民也開始頻頻發(fā)聲表達不滿。

　　面對走勢凌厲的樓價，4月21日，特區(qū)政府重拳推出了“9招12式”調(diào)控政策，力求增加房產(chǎn)交易的透明度。此后，香港住宅成交量應(yīng)聲急挫。

　　然而，“新政”出臺不到一個月，香港樓價又開始出現(xiàn)明顯上升。6月份的平均樓價比2008年的高峰已經(jīng)高出了15％，大型單位的價格也已超越了1997年的高峰。

　　面對又一輪樓市沖擊，香港財政司司長曾俊華坦言：“目前樓市正處于一個結(jié)合極低利率、大量流動資金和供應(yīng)偏低的異常情況。”因此，8月13日，特區(qū)政府多部門又聯(lián)手推出多項調(diào)控政策，包括增加土地與住宅供應(yīng)量、禁止炒賣一手樓花、降低住宅樓宇按揭上限（即提高首付比例）等等，力圖增加投機者的成本。

　　該政策周五公布，周末香港樓盤的成交量就應(yīng)聲下降一半，8月16日港交所地產(chǎn)股更出現(xiàn)全面下跌。但是，17日香港政府拍賣兩幅九龍市區(qū)地皮，被長實集團以總價76.1億元購得，分別高出原價43.5%及98.3%，樓面地價每平方米近10萬元，現(xiàn)場競投氣氛及成交價遠勝市場預(yù)期。這一成績令市場大跌眼鏡，一度擔心政府新政令樓價回落的紅磡及何文田區(qū)的二手樓業(yè)主，聞訊立即將住房加價3%至10%。

　　香港專業(yè)顧問公司高層人士坦言，此番賣地結(jié)果反映政府新推出的樓市調(diào)控措施未能改變住宅樓宇供求失衡，發(fā)展商對豪宅后市也極具信心，新措施不會對樓市產(chǎn)生太大影響。實際情況也證實了這一點。據(jù)地產(chǎn)公司介紹，目前港島偏僻一些的地段例如鴨脷洲、南灣，樓盤每平方米十二三萬元已經(jīng)是很便宜的，稍好一些的地段都要17萬至18萬元一平方米。“最近一個月，兩個新開的樓盤有九成半已經(jīng)售出，新樓抽簽都買不到。”

　　閑置資金推高市場，內(nèi)地“豪客”成購房新軍

　　“買房子就像是買名牌手袋”，這是林小姐對內(nèi)地顧客購買香港住宅的直觀評價。既然到香港投資移民都需要600多萬元，不如直接買一套房子來得劃算。“公司職員聽到顧客是講普通話的，都爭相接待，因為他們往往會一筆付清不用貸款。反倒是講英語的顧客，多數(shù)是要租房，回應(yīng)寥寥。”

　　香港房價攀高，內(nèi)地“豪客”不能不說是一個重要的因素。根據(jù)地產(chǎn)中介公司的統(tǒng)計，現(xiàn)在香港房屋買賣有二至三成的業(yè)績都要歸功于內(nèi)地客戶。“內(nèi)地人創(chuàng)造了香港樓市神話”，林小姐感慨說。

　　除了內(nèi)地客戶的因素，香港本地經(jīng)濟發(fā)展的種種要素綜合在一起，也對房價起到了推波助瀾的作用。首要一點，熱錢涌動。早在去年10月，金融管理局局長陳德霖就警告說，2008年至2009年，共有約5675億元資金流入香港，銀行體系數(shù)據(jù)也反映，2009年第二季度以后，流入資金已經(jīng)由避險轉(zhuǎn)為投資，數(shù)千億“熱錢”將會對資本市場價格產(chǎn)生很大影響。匯豐亞太區(qū)業(yè)務(wù)策略及經(jīng)濟顧問梁兆基更是認為，資金流入的規(guī)模“前所未見，至少有20%的熱錢流向樓市，香港樓市升勢將于2010年趨向白熱化，構(gòu)成泡沫”。

　　此外，2009年以來香港經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭強勁，今年3月份全港對外商品進出口額同比增幅雙雙超過三成，商品出口及失業(yè)率均恢復(fù)至金融危機前水平。在全球外來直接投資金額排名中，香港更是從2009年的第九位躍升至今年的第四位。在經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭帶動下，香港就業(yè)形勢一片大好，市場上資金充裕、銀行利息低，推動大量的資金都在找合適出路。

　　樓市風險有增無減，特區(qū)政府嚴陣以待

　　據(jù)介紹，港島東半山8月份房屋成交量已經(jīng)超過100單，業(yè)績處于中上水平。目前市場上新樓盤數(shù)量不多，多為尾貨。政策對投資客的短炒行為已經(jīng)產(chǎn)生一定影響。目前香港樓市成交量有輕微下降，但樓價并無下降。市場上買家和賣家正處于一種“拉鋸”的狀態(tài)，都在觀望后續(xù)情況。

　　就特區(qū)政府來說，不斷增加土地供應(yīng)、增加投機者成本等政策，只能起到一定的調(diào)控作用。作為房產(chǎn)一線售賣經(jīng)手人的林小姐，對特區(qū)政府的房產(chǎn)調(diào)控政策并不樂觀：“目前的政策對真正有錢的人起不了什么作用，影響的還是那些有置業(yè)需求的市民。現(xiàn)在買賣火熱的都是豪宅，或者包裝、裝修好的樓盤，市場跟風自然熱衷于新建更多高價樓盤，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場價格越賣越高。”

　　對樓市的火熱現(xiàn)狀，特區(qū)政府已先后遵循四個方向推出調(diào)控措施，即增加房屋供應(yīng)、抑制物業(yè)投機、確保市場透明度及防止按揭信貸過度擴張。但財政司對樓市現(xiàn)狀也有比較清醒的認識，該司發(fā)言人表示，現(xiàn)在物業(yè)市場仍以個人置業(yè)為主導(dǎo)，但隨著樓價的進一步上升，市民置業(yè)的供款與入息比例已經(jīng)升至第二季度的41.5％。這個數(shù)字雖然沒有超越1989年至2008年間53％的平均數(shù)字，但在按揭利率可能長時間保持偏低的情況下，“樓市泡沫的風險只會有增無減，不可忽視”。

　　更令特區(qū)政府擔心的是，一旦流動資金被抽走，利率回升至一個比較正常的水平，對樓市將會造成空前壓力，也會對金融和經(jīng)濟穩(wěn)定性造成一定影響。“我們應(yīng)該在泡沫尚未形成之前，采取一些防患于未然的措施，同時盡量取得平衡，保持清晰而穩(wěn)定的政策，以免招致樓市大起大落。”

　　財政司發(fā)言人表示：“特區(qū)政府將會繼續(xù)密切監(jiān)察市場情況，并在有需要時進一步推出適當措施。”