眾多國外資金集結(jié)抄底樓市 看好內(nèi)地樓市

    調(diào)控之下，外資可謂長袖善舞，借助各種渠道進(jìn)入中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場。近日，全球知名私募基金美國黑石集團(tuán)(簡稱黑石)聯(lián)姻香港鷹君集團(tuán)(簡稱鷹君)共同開發(fā)大連綜合發(fā)展項(xiàng)目，這是調(diào)控以來又一家外資吹響進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場的號角。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，摩根士丹利、高盛、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多外資均以不同形式進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場。潛行的資本之龍正在抬頭。

　　看好內(nèi)地樓市

　　黑石大中華區(qū)主席梁錦松的一番言論足以佐證外資押注內(nèi)地房地產(chǎn)市場的信心。

　　“我對中國房地產(chǎn)是看好的，未來20年房地產(chǎn)的價格還會增長，但是有波動；只要是選好地點(diǎn)，有資金支撐，沒有太多的負(fù)債，我覺得長遠(yuǎn)來講還是很好的機(jī)會。”梁錦松接受采訪時表示，“我們也相信，中國往后20年會發(fā)展得更好，在此背景下，黑石把重點(diǎn)放到中國是很自然的。”

　　日前，黑石與鷹君已達(dá)成協(xié)議，黑石將為鷹君提供資金共同開發(fā)大連綜合發(fā)展項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，鷹君早已練兵內(nèi)地市場，內(nèi)地已然是其酒店項(xiàng)目的中心區(qū)域，目前14個在建項(xiàng)目中8個就分布于內(nèi)地的中心城市。

　　不過，鷹君對于房地產(chǎn)市場同樣覬覦已久。鷹君投資關(guān)系部Carmen Tang對時代周報記者介紹道，“ 隨著大連項(xiàng)目的啟動，我們將開始進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)。只要收支平衡和負(fù)債合理，我們將繼續(xù)投資滿足我們回報的項(xiàng)目。”

　　根據(jù)鷹君的中期業(yè)績報告，該項(xiàng)目于2009年10月15日斥資7.34億港幣購入，可建樓面面積為28.6萬平方米，將分兩階段發(fā)展成1200個高級住宅單位及1棟350間客房的國際級豪華酒店。其中，鷹君持有50%的權(quán)益，同時擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，而余下的50%權(quán)益則由一獨(dú)立第三者持有。

　　不過，黑石播種內(nèi)地房地產(chǎn)市場則可以追溯到更早之前。2008年6月，黑石斥資11億元收購卓越金融持有的上海長壽商業(yè)廣場，時隔兩月又砸下逾45億元收購上海仲盛世界商城。此次黑石再度出手大連綜合發(fā)展項(xiàng)目。與之前不同的是，黑石不再買面包，而是買面粉。

　　“外資投資目前主要是非住宅部分，而住宅部分不會買現(xiàn)貨，而是參與到住宅項(xiàng)目的開發(fā)過程中來，在面粉變成面包之前，通過各種途徑參與項(xiàng)目。”DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事黎慶文接受時代周報采訪時表示，因?yàn)闂l件苛刻，外資一般只是參與個別住宅項(xiàng)目，里面可能都是高端住宅，一定程度上能夠拉動房價。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，外資持有商業(yè)物業(yè)的回報率一般要求在10%，而參股則將其內(nèi)部收益率提高到25%-30%。

　　招商證券投資銀行董事總經(jīng)理溫天納則認(rèn)為，從風(fēng)險角度來看，目前創(chuàng)投和私募基金開始進(jìn)入項(xiàng)目，代表著外資認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場有非常廣闊的利潤空間。

　　實(shí)際上，黑石和鷹君并非孤軍奮戰(zhàn)。調(diào)控之下，國內(nèi)信貸收緊。在內(nèi)資幾近偃旗息鼓之際，外資苗頭乍現(xiàn)，其中最先潛行于資本市場。

　　根據(jù)深交所公布的數(shù)據(jù)，在調(diào)控以來市場相繼拋售地產(chǎn)股的背景下，QFII反其道而行，摩根士丹利、瑞銀和高盛等外資大舉增持地產(chǎn)股，相比第一季度的持股比例18.08%，第二季度已上升至24.79%。

　　又根據(jù)國家商務(wù)部數(shù)據(jù)，截至7月31日，外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為248.22億元，同比上漲10%，其中，截至6月30日則為203.92億元，同比上漲4%。

　　溫天納告訴時代周報記者，外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場肯定是呈一個上升的趨勢，是在為資金尋找出路。

　　多渠道進(jìn)入

　　黎慶文向時代周報記者介紹，外資進(jìn)入中國市場，第一種是債券投資，這在平常市場是做不動的，但是現(xiàn)在國內(nèi)進(jìn)行調(diào)控，外資就可以趁機(jī)貸款給國內(nèi)開發(fā)商。第二種是純粹投資房地產(chǎn)市場，即股權(quán)投資，一般是希望三四年之后套現(xiàn)。前者是信貸緊張下進(jìn)入國內(nèi)市場，后者是無論房市情況都會進(jìn)行投資。

　　新政以來，開發(fā)商海外籌資動作頻繁，讓人眼花繚亂。“在國內(nèi)信貸收緊的情況下，外資對于開發(fā)商來說就是多了一個路子。”中銀國際副總裁白韌對時代周報記者表示。溫天納補(bǔ)充道，從國際環(huán)境來講，現(xiàn)在錢到處都是，還是處于一種非常瘋狂或者寬松的融資環(huán)境，而外資正在尋找一個出路。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局《全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》報告，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為302億元，同比增長10.6%。其中4、5、6月份，當(dāng)月利用外資的資金額分別為38億元、32億元、81億元，繼而證實(shí)6月份利用外資的加速，這亦是自2009年5月起，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的外資同比增幅首次轉(zhuǎn)負(fù)為正，并呈現(xiàn)迅速增長之勢。而成立基金和參與股權(quán)則成為外商繞過管制、曲線投資內(nèi)地市場的渠道。

　　目前看來，外資與開發(fā)商聯(lián)手成立基金公司占市場主流。首創(chuàng)集團(tuán)、金地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、中海地產(chǎn)和華潤置地早已身先士卒在境外成立中外合資公司，融資額高達(dá)數(shù)億美元，投資旗下項(xiàng)目。

　　4月份，瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)與金地合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月22日，中國海外子公司中國海外興業(yè)將旗下西安項(xiàng)目30%股權(quán)、青島項(xiàng)目30%股權(quán)和沈陽項(xiàng)目31.85%股權(quán)出售給HarmonyChina基金公司；8月，新加坡淡馬錫集團(tuán)全資控股子公司新加坡豐樹集團(tuán)宣布將啟動一個規(guī)模為5億-10億美元的以中國為重點(diǎn)的地產(chǎn)基金。

　　“無論是高潮還是低潮，外資都有專項(xiàng)資金投資遠(yuǎn)東市場，如果外資認(rèn)為目前中國內(nèi)地市場有利于談判，有利于獲得低廉價格項(xiàng)目的話，就會將采購團(tuán)隊(duì)傾斜于中國市場。就我們所接觸的基金公司來看，外資投資物業(yè)的力度比以前要強(qiáng)，尤其是在中央出重拳之后。”黎慶文對時代周報記者表示。

　　除了建立基金，股權(quán)投資亦是外資的重頭戲。白韌告訴時代周報記者，如果管制放松，外資肯定偏向中國，但是現(xiàn)在限制過多，大舉進(jìn)軍恐怕沒那么容易，只能是找一個合營伙伴進(jìn)行參股，因?yàn)檫@樣一般比較寬松。盡管是螞蟻搬家式投資，不過不難看出，股權(quán)投資比以往更受青睞。

　　外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場漸成趨勢，但是不可否認(rèn)的是，在調(diào)控之下，外資進(jìn)出仍處于尷尬境地。

　　“我估計今年晚些時候，部分外資還是計劃進(jìn)來，可能到第三四季度整個形勢會明朗化，但是現(xiàn)在感覺許多事情沒有做完，政策風(fēng)險還在。大家對這個市場還是看不透，還是無法確定目前是到達(dá)底部還是短期的狀態(tài)，都處于一個觀望期，還沒有一個共識。”白韌如是說。