中海求穩(wěn)：調(diào)整拿地節(jié)奏 寧失機會不愿犯錯

    今年3月份提出要實現(xiàn)“又好又快發(fā)展”的中海，如今又要重回“高度謹慎”姿態(tài)。

    8月23日，中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中海地產(chǎn)”）2018年中期業(yè)績會上，董事局主席兼行政總裁顏建國表示，在目前這個時點，我們覺得謹慎投資是很必要的。

    利潤總額連續(xù)多年保持行業(yè)第一以及系統(tǒng)性的內(nèi)部人才培養(yǎng)體系，中海地產(chǎn)確有驕傲的資本。但在房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升成為趨勢的“大象起舞”時代，采取過于謹慎發(fā)展策略的中海，卻不得不直面在銷售規(guī)模上被恒大、碧桂園、保利等企業(yè)后來居上的現(xiàn)實。2007年，中海以約200億元的銷售額位列房企百強榜第三。2017年，中海以2321億港元的銷售額位列第7。

    2018年上半年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售1508億港元（折合人民幣1307億元），合約銷售面積847萬平方米；而同期，碧桂園、恒大、萬科、保利、融創(chuàng)分別實現(xiàn)簽約金額約4124億元、3041億元、3046億元、2153億元、1941億元、1627億元。合約銷售建筑面積分別約為4389萬平方米、2905萬平米、2035萬平方米、1454萬平方米、1212萬平方米、1349萬平方米?？硕鹫J為，中海維持全年銷售目標2900億港元不變，較2017年增長25%。但相對于同等規(guī)模其他企業(yè)而言，其目標仍相對保守。

    “有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷告訴記者，房企為什么要加速奔跑？如果不加速沖規(guī)模，不做大做優(yōu)，以后的地位就不屬于他們?！鞍凑漳壳暗内厔輥砜?，所有的資源都在向大房企集中。”歐陽捷表示，企業(yè)規(guī)模做大之后，還可以吸引大量優(yōu)秀人才的加入，有了人就可以找錢，有了錢就能拿地，拿了地就能蓋房子，可以銷售，回籠資金，周轉。

    “規(guī)模必須服從效益，沒有效益的生意我們不做?！鳖伣▏J為，公司相信今年下半年會有機會，但是什么時候是最佳點也很難判別，他們認為這個時點保持高度的敬畏之心、采取更加審慎的態(tài)度比較好。

    謹慎策略

    此前由于中海對利潤的過度依賴以及對土地成本的苛刻要求，使其在土地上一直采取審慎的策略。如今，為實現(xiàn)管理層制定的2020年4000億港元銷售目標，中海唯有加速拿地，才能支撐公司未來的增長。

    據(jù)媒體報道，管理層曾在2016年中海內(nèi)部年終總結會上直指中海土地儲備總量不足，也不均衡，不足以支撐公司可持續(xù)發(fā)展。時代周報記者獲悉，中海管理層此前已將投資拿地列入地區(qū)公司考核指標，要求各地區(qū)公司要密切跟蹤土地市場，保持投資連續(xù)性。

    顯示，中海的土地支出從2015年的350億元升至2016年的410億元，再升至2017年的951億元。從具體城市分布來看，2017年中海在深圳之外的北京、上海、廣州三市均有土地購入，三市土地儲備購置總量約86萬平方米，而2016年中海在內(nèi)地一線城市中并無土地儲備的購入。顏建國說，中海2017年參加了500多次土地競拍，拿了70多塊地?！?00多次，國內(nèi)除了放假以外也就200多天工作日，相當于每天去投兩塊地?！背苏５恼信膾?，其還透露，非公開市場我們也做了不少工作，包括項目股權的并購，包括棚戶區(qū)改造、城市更新項目，都在做。

    步至2018年，由于對市場的謹慎預判，中海拿地再度回歸保守。據(jù)管理層透露，公司2018年全年計劃新購土地的權益投資額為1350億港元（折合人民幣1170億元）。而財報顯示，2018年上半年，中海地產(chǎn)累計吸納土地26宗，新增土地總建筑面積789萬平方米（實際權益為664萬平方米），權益總地價僅為460億元?！澳壳拔覀儗κ袌霰３指叨戎斏鞯膽B(tài)度，現(xiàn)在的政策處于高度多變期，隨時都有可能出下一步新的政策，所以謹慎投資是很必要的。”顏建國指出，下半年我們也在積極尋找機會，正常情況下，我們相信還是會有更好的機會出現(xiàn)。

   “關于投資預算今年能做到多少需要密切觀察，我們會做好更謹慎的安排。”顏建國表示，我們寧愿錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。

    盈利水平較高

    拋去規(guī)模，中海地產(chǎn)各項財務指標依舊亮眼。

    2018年上半年，中海地產(chǎn)毛利率達38.5%，同比上升5.3%；歸母凈利潤率為26.2%，同比上升1.4%；核心凈利率21.6%，同比上升2.4%。“之所以中海地產(chǎn)利潤率較高，一方面是因為其在項目選擇上更為注重利潤空間，此外中海也有從項目拿地到開發(fā)建設的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務，從而能夠更好地控制成本。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率，得以讓中海的盈利水平維持在較高水平。”克而瑞研報如是稱。

    此外，由于在拿地投資方面始終保持審慎態(tài)度，這使得中海持有現(xiàn)金充足，杠桿利用率略顯不足。2018年上半年，中海擁有流動資金達1297.3億港元。其現(xiàn)金短債比達4.01，償債壓力?。婚L短期負債比從2017年底的4.86上升到5.44，短期內(nèi)無流動性風險。

    借貸方面，央企背景的天然優(yōu)勢，使得中海綜合借貸成本也維持在較低水平，且呈現(xiàn)出逐年降低的趨勢。2018年上半年，中海地產(chǎn)加權平均融資成本僅為4.27%，處于行業(yè)極低水平。而2018年上半年中海地產(chǎn)的凈負債率為28.1%，相比2017年底增長了1.1個百分點，這與2018年上半年中海的拿地和開發(fā)較為積極有關。但克而瑞認為，整體來看，28.1%的凈負債率與同行業(yè)房企相比依舊顯得過于保守，未來依舊具有加強杠桿的空間。

    “每個企業(yè)都有自己的發(fā)展邏輯和節(jié)奏，我們希望公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。在這個情況下，我們還是會堅持好字當頭、穩(wěn)字當頭。當然行業(yè)的同行發(fā)展速度比較快，我們也是按照正常節(jié)奏，在好、穩(wěn)的情況下，在資源有的情況下，我們會加快發(fā)展步伐。”顏建國曾在業(yè)績會上透露中海要“努力做三好學生”，2018年爭取實現(xiàn)2900億港元的銷售目標，并表示“對2020年4000億戰(zhàn)略目標充滿信心”。

   針對記者提出中海是否會像保利地產(chǎn)一樣在內(nèi)部推行跟投機制，繼而更好地保證業(yè)績目標達成。顏建國表示，不同公司有不同的激勵方法，期權激勵可能更適合我們一點，跟投可能不是特別合適，因為任何一種激勵方式各有利弊，我們選擇了更合理的一種。