租賃住宅納入核心業(yè)務(wù) 萬(wàn)科“五位一體”大變革

    8月21日，在履新半年后，萬(wàn)科總經(jīng)理祝九勝獨(dú)自帶領(lǐng)著首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿瘢紫?cái)務(wù)官孫嘉，以及董事會(huì)秘書朱旭出席中期業(yè)績(jī)會(huì)。

    董事長(zhǎng)郁亮的缺席，使得祝九勝成為全場(chǎng)焦點(diǎn)?！懊總€(gè)企業(yè)都有壓力，我個(gè)人在時(shí)時(shí)刻刻都感覺(jué)到壓力。”祝九勝在一開(kāi)場(chǎng)便表達(dá)了目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，“我們也不斷在調(diào)試自己，不斷適應(yīng)新的政策、新的要求，但這個(gè)行業(yè)的空間仍然還有，容量仍然還是很大。

    就在發(fā)布會(huì)的前一晚，萬(wàn)科發(fā)布2018年半年度報(bào)告。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1059.7億元，同比增長(zhǎng)51.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)91.2億元，同比增長(zhǎng)24.9%。

    雖然營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)都取得了大幅增加，但萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額3046.6億元，同比增速不到10%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1–6月全國(guó)商品住宅銷售銷售金額5.66萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.8%，萬(wàn)科銷售金額增幅滯后于行業(yè)水平。

    相比起地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平緩增長(zhǎng)，萬(wàn)科在多元化業(yè)務(wù)上表現(xiàn)搶眼。其在長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、教育、冰雪度假、文化等多個(gè)新業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張。

    地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速放緩

    半年報(bào)顯示，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額3046.6億元，同比增長(zhǎng)9.9%，而在2016年、2017年同期，萬(wàn)科的增速分別為69.9%和45.8%。

    從同一規(guī)模的房企來(lái)看，萬(wàn)科前進(jìn)的步伐也在放慢。2018年上半年，碧桂園的銷售金額為4124.9億元，增長(zhǎng)42.8%，而恒大合同銷售金額為3041.8億元，增長(zhǎng)24.62%。

    無(wú)論是跟自身相比還是從行業(yè)層面來(lái)看，萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)鏊倬尸F(xiàn)出放緩的跡象。

房地產(chǎn)行業(yè)一直實(shí)行期房預(yù)售制，這使得預(yù)收賬款成為反映房企未來(lái)業(yè)績(jī)的重要指標(biāo)，而在萬(wàn)科的半年中，預(yù)收款項(xiàng)出現(xiàn)了大幅度地下滑。

    2018年上半年萬(wàn)科預(yù)收款項(xiàng)為23.77億元，而在2017年同期則為3579.31億元，同比大幅下降99.34%。

    隨后，萬(wàn)科方面相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，自2018年1月1日起，執(zhí)行新的會(huì)計(jì)政策，公司預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目收取的款項(xiàng)在2018年資產(chǎn)負(fù)債表列示為“合同負(fù)債”，2017年同類款項(xiàng)列為“預(yù)收賬款”。

    “事實(shí)上，2018年中期末加上合同負(fù)債的所有預(yù)收類款項(xiàng)總額為5166.63億元，較2017年末4077.06億元增長(zhǎng)26.7%?！?/p>

    預(yù)收賬款下滑的誤會(huì)被澄清，但萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流卻首次出現(xiàn)負(fù)值。根據(jù)半年報(bào)顯示，2018年1–6月，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)42.6億元，而2017年同期為218.5億，下滑了119.47%。

    事實(shí)上，萬(wàn)科內(nèi)部一直堅(jiān)持現(xiàn)金為王，強(qiáng)化資金管控，現(xiàn)金流量?jī)纛~由正轉(zhuǎn)負(fù)的情況實(shí)屬罕見(jiàn)。

    孫嘉在會(huì)后表示，這是由于上半年的投資活動(dòng)增加所導(dǎo)致的，房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)周期的過(guò)程，半年報(bào)并不能反映出所有問(wèn)題。

    租賃住宅列入核心業(yè)務(wù)

    在萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，高層們并未對(duì)業(yè)績(jī)作出詳細(xì)闡述，而是將焦點(diǎn)都放在了公司的多元化業(yè)務(wù)上。

    “房地產(chǎn)行業(yè)的空間仍然還有，容量還是很大，目前城鎮(zhèn)化的進(jìn)程尚未完成。而租賃市場(chǎng)才開(kāi)始，機(jī)構(gòu)化介入的時(shí)機(jī)剛剛到來(lái)?！弊＞艅僖婚_(kāi)場(chǎng)便表示看好租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

    繼傳統(tǒng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)之后，2018年萬(wàn)科將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)。而在長(zhǎng)租公寓方面，目前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類產(chǎn)品。

    截至今年6月30日，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個(gè)主要城市，今年上半年新增房源6萬(wàn)間，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)4萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。

    現(xiàn)階段，進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張仍是企業(yè)搶占長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的重要手段，如何在短時(shí)間內(nèi)獲取大量房源？

    祝九勝給出了答案，“6萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓的來(lái)源有三種。第一是政府推出的長(zhǎng)租公寓用地，目前萬(wàn)科在北京、佛山、深圳有6個(gè)項(xiàng)目；其次是各類機(jī)構(gòu)歷史上閑置的存量資產(chǎn)，可通過(guò)合作方式或者租賃方式獲??；第三是閑置在各個(gè)散戶手里的房源?！?/p>

    在6月初，萬(wàn)科深圳開(kāi)展“萬(wàn)村計(jì)劃”，而后被質(zhì)疑推高租金，使得租客無(wú)力負(fù)擔(dān)。萬(wàn)科很快表示，改造前后的租金價(jià)格是處于同等區(qū)間。

    近期，關(guān)于房租漲價(jià)的消息持續(xù)引發(fā)公眾的熱議，輿論矛頭直指長(zhǎng)租公寓。祝九勝表示，這是一個(gè)誤會(huì)，“目前資本、機(jī)構(gòu)在租賃市場(chǎng)的滲透率不到5%。而在深圳，滲透率不足2%。如此低的市場(chǎng)占有率起到的作用是有限的?！?/p>

    “租金的制定需要考慮多重因素，目前仍需不斷調(diào)整。但萬(wàn)科始終以高性價(jià)給租房者提供舒適的居住環(huán)境?！彪S后祝九勝以深圳泊寓舉例，“萬(wàn)科深圳泊寓的入住率在92%以上，每房單價(jià)在1800元左右?！?/p>

    除了租金問(wèn)題之外，利潤(rùn)、運(yùn)營(yíng)等難點(diǎn)也在桎梏著長(zhǎng)租公寓的可持續(xù)發(fā)展。

    祝九勝指出，這主要體現(xiàn)在產(chǎn)能不足上，從業(yè)主手中簽下物業(yè)之后，從設(shè)計(jì)、改造施工、消防檢驗(yàn)到最后投入市場(chǎng)仍有很長(zhǎng)的時(shí)間周期，“在時(shí)間上仍有滯后，未來(lái)還需要繼續(xù)改善”。

    最后，他還表示，“對(duì)租賃業(yè)務(wù)，萬(wàn)科始終堅(jiān)持這是一個(gè)正確方向，在探索新生事物的同時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)困難，但是萬(wàn)科會(huì)積極解決，希望大家給予耐心”。

    多元化業(yè)務(wù)下的內(nèi)部變革

    早在2012年，萬(wàn)科便提出地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，隨即開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，重新定位為“城市配套服務(wù)商”。在2017年年報(bào)中，萬(wàn)科提出升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

    在戰(zhàn)略定位的調(diào)整之下，新業(yè)務(wù)的輪廓正逐漸清晰。

    物業(yè)服務(wù)方面，5月，萬(wàn)科物業(yè)聯(lián)手珠海橫琴試點(diǎn)“物業(yè)城市”。截至6月底，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)累計(jì)簽約面積超過(guò)4.7億平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.6億元，同比增長(zhǎng)29.8%。

    商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面，2018年1月，萬(wàn)科聯(lián)合印力等收購(gòu)新加坡上市公司凱德集團(tuán)在國(guó)內(nèi)的20家購(gòu)物中心。截至6月底，印力共管理126個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積915萬(wàn)平方米，已開(kāi)業(yè)自持項(xiàng)目79個(gè)，包括53個(gè)購(gòu)物中心。

    物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的發(fā)展也在逐步加快。截至6月底，萬(wàn)科物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)已進(jìn)入全國(guó)32個(gè)主要城市，服務(wù)客戶60余家，累計(jì)已獲得項(xiàng)目84個(gè)，總建筑面積626萬(wàn)平方米。

    祝九勝指出，萬(wàn)科在公司內(nèi)部啟動(dòng)了“五位一體”變革，具體表現(xiàn)為戰(zhàn)略、機(jī)制、文化、組織和人員的重建。

    戰(zhàn)略方面，2018年萬(wàn)科升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。機(jī)制則是指2013年萬(wàn)科提出的“事業(yè)合伙人”機(jī)制。文化建設(shè)和組織的重建和變革則體現(xiàn)在萬(wàn)科于2017年發(fā)布的“事業(yè)合伙人綱領(lǐng)”。

    談到變革的初衷，孫嘉稱，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，如果還是延續(xù)地產(chǎn)黃金時(shí)代傳統(tǒng)組織模式、激勵(lì)機(jī)制來(lái)要求所謂的職業(yè)經(jīng)理人，很難在新業(yè)務(wù)里面打造出優(yōu)秀的業(yè)績(jī)。

    關(guān)于組織架構(gòu)方面的具體變化，孫嘉表示，我們將打破傳統(tǒng)的從上往下的金字塔層級(jí)式管理架構(gòu)，變成相對(duì)扁平化去中心管理模式。員工可以根據(jù)自身意愿選擇從原有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到全新的拓展型業(yè)務(wù)領(lǐng)域中，希望讓一批優(yōu)秀的愿意擔(dān)當(dāng)、愿意奉獻(xiàn)的新員工更早的加入到城市公司合伙人團(tuán)隊(duì)中。

    根據(jù)媒體報(bào)道，在7月1日的夏季例會(huì)上，萬(wàn)科內(nèi)部宣布了重構(gòu)職級(jí)工資體系的方案。

    萬(wàn)科基本工資將以員工的專業(yè)能力和工作經(jīng)驗(yàn)為主要考核依據(jù)，同時(shí)參考社會(huì)平均水平。

    一名萬(wàn)科內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，大部分員工的工資水平不受影響，更重要的是結(jié)構(gòu)調(diào)整，目前還是在調(diào)整討論階段，可能第 三季度才會(huì)正式實(shí)行，并且各個(gè)區(qū)域和地方也不一樣。

    除此之外，萬(wàn)科還將符合公司要求的外包員工納入到編制中。

   伴隨著改革，萬(wàn)科的管理費(fèi)用也在大幅增加。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，萬(wàn)科的管理費(fèi)用由去年同期的26.05億元增至43.43億元。