“限價(jià)令”下北京新房市場(chǎng)質(zhì)變：普通住宅供應(yīng)比例增加

    導(dǎo)讀

    北京過去2年土地供應(yīng)高峰逐漸反映到住宅供應(yīng)上。特別是大量限競(jìng)房的入市，極大地緩解了市場(chǎng)的供需矛盾。從土地供應(yīng)來看，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量的限競(jìng)房入市，未來這一品類的供應(yīng)比例將繼續(xù)提高。

    經(jīng)過“限價(jià)令”的嚴(yán)厲調(diào)控下的北京新房市場(chǎng)，正在悄然發(fā)生質(zhì)變。新房的供應(yīng)量有所增加，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)變化。

    根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至8月21日，今年北京有66個(gè)新房項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售許可證，形成供應(yīng)18946套，面積241.14萬平方米。這一規(guī)模比去年同期有明顯提高。

    與此同時(shí)，今年新增的新房供應(yīng)中，非別墅住房套數(shù)達(dá)到84.6%，也高于去年同期。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，一方面，今年北京的限價(jià)政策較為嚴(yán)厲，在一定程度上限制了高端住宅項(xiàng)目的入市；另一方面，過去兩年來北京的土地供應(yīng)增加，并在今年形成住宅供應(yīng)。而限競(jìng)房的推出，同樣為市場(chǎng)增加了普通住宅的供應(yīng)。

    限競(jìng)房強(qiáng)勢(shì)入市

根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至8月21日，今年北京供應(yīng)的新房套數(shù)比去年同期增長(zhǎng)了35.9%，供應(yīng)面積增長(zhǎng)21.1%。這也是最近幾年來同期北京新房供應(yīng)的最高水平。

    近幾年來，北京新房供應(yīng)和成交量均不高，土地交易規(guī)模偏低被認(rèn)為是重要原因。

    按照郭毅的觀點(diǎn)，今年北京新房供應(yīng)量增加，很大程度上在于去年土地供應(yīng)規(guī)模提升。官方數(shù)據(jù)顯示，2017年北京土地市場(chǎng)供應(yīng)面積1697平方米，同比增長(zhǎng)190%，創(chuàng)近四年新高。其中，住宅用地供應(yīng)93宗，供應(yīng)面積1254萬平方米，為近四年最高，同比增加4倍。

    從2016年末開始，北京在土地出讓中重新祭出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的規(guī)則。在此規(guī)則下，大量地塊競(jìng)出，并在今年以“限競(jìng)房”的形式供應(yīng)到市場(chǎng)中。

    根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，在今年新增的新房供應(yīng)中，限競(jìng)房項(xiàng)目有13個(gè)，累計(jì)供應(yīng)住宅5844套，成為一個(gè)重要的供應(yīng)來源。

    郭毅表示，普通住宅的開發(fā)節(jié)奏本身就快于豪宅。因此，當(dāng)普通住宅地塊供應(yīng)量增加時(shí)，形成房屋實(shí)際供應(yīng)的周期就相對(duì)較短。其中，今年限競(jìng)房供應(yīng)增加，正是由于上述原因。

    今年1月4日，電建地產(chǎn)以16.75億拿下豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村和新宮村舊村改造地塊，這也成為2018年北京土地首拍。到8月19日，該地塊上的限競(jìng)房項(xiàng)目“電建地產(chǎn)·洺悅苑”首期住宅就已開盤。節(jié)奏明顯快于市場(chǎng)平均水平。

    中原地產(chǎn)指出，北京過去2年土地供應(yīng)高峰逐漸反映到住宅供應(yīng)上。特別是大量限競(jìng)房的入市，極大地緩解了市場(chǎng)的供需矛盾。從土地供應(yīng)來看，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量的限競(jìng)房入市，未來這一品類的供應(yīng)比例將繼續(xù)提高。

該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場(chǎng)高溫后，北京樓市將逐漸進(jìn)入供應(yīng)加量周期。

    市場(chǎng)走向“量增價(jià)穩(wěn)”

    與普通住宅相比，今年高端住宅的供應(yīng)量相對(duì)平穩(wěn)。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至8月21日，北京供應(yīng)別墅項(xiàng)目29個(gè)，合計(jì)2923套，面積69.14萬平方米。去年同期的數(shù)據(jù)是33個(gè)別墅項(xiàng)目，房屋2446套，面積69.39萬平方米。

    但今年北京的“限價(jià)令”更加嚴(yán)厲，使得豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格并不高。截至目前，今年北京入市的新房項(xiàng)目最高均價(jià)不超過9萬元。而在去年，部分單價(jià)超過10萬元以上的項(xiàng)目被放行，其中包括單價(jià)達(dá)到12.5萬元的“中駿天宸”。

    多數(shù)分析人士認(rèn)為，未來一段時(shí)間，北京的限價(jià)政策不會(huì)有根本性松動(dòng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年7月北京市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，自今年3月以來，一直保持持平或增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

    這種情況使得北京高端豪宅的供應(yīng)變得更加稀缺。近日，位于南三環(huán)的“懋源·璟岳”項(xiàng)目正式開放。該項(xiàng)目前身為2013年的夏家胡同“地王”。當(dāng)時(shí)，懋源以17.7億元的總價(jià)獲得該地塊，溢價(jià)率30.2%，剔除保障房部分，樓面價(jià)高達(dá)45819元/平方米。這也是當(dāng)年北京的單價(jià)“地王”。

    由于該項(xiàng)目地段優(yōu)越，且產(chǎn)品被打造成低密別墅，有業(yè)內(nèi)人士估算，項(xiàng)目單價(jià)將超過10萬元。但目前價(jià)格尚未最終確定，入市時(shí)間也未確定。

    懋源地產(chǎn)總經(jīng)理助理、營(yíng)銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，企業(yè)能做的就是把產(chǎn)品做好，“其余的交給市場(chǎng)”。

    郭毅認(rèn)為，在土地交易升溫和“限價(jià)令”的共同作用下，未來北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)量將繼續(xù)增加。其中，普通住宅的比重會(huì)有所增多，高端住宅比重下降，但稀缺性會(huì)進(jìn)一步凸顯。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這種情況既有利于北京新房成交量的回升，也有利于價(jià)格的平穩(wěn)。

    我愛我家集團(tuán)研究院指出，隨著供應(yīng)量的增加和調(diào)控力度不減，未來北京樓市將保持“量增價(jià)穩(wěn)”的趨勢(shì)。按照該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，7月北京市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽2702套，環(huán)比上升61.41%，同比上升63.16%。當(dāng)月北京市新建商品住宅的成交均價(jià)是42933元/平方米，環(huán)比下降13.29%，同比下降17.91%。