一線城市住房施工面積回暖 供應(yīng)體系調(diào)整持續(xù)

    一線城市樓市供應(yīng)變局仍在持續(xù)。

   近期，北京、上海、廣州、深圳相繼公布了詳細的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。除上海有所下降外，深圳和廣州1-6月住宅施工面積分別增加1%和9.6%，而北京1-7月施工面積則同比增加了9.1%。

    接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，在一線城市普遍進入存量市場的背景下，一線城市的新房供應(yīng)開始探索如何針對細分的需求群體，提供有效供給，這被認為對政策制定者提出了新的要求。

    京滬新開工由降轉(zhuǎn)升

    就存量項目的施工面積觀察，今年上半年，廣州的住房潛在供應(yīng)趨于穩(wěn)定，上半年商品住宅施工面積達到5904.05萬平方千米，同比增長1%。而深圳商品住宅施工面積達到2993.64萬平方米，同比增長9.6%。

    但與此同時，上海1-7月商品房施工面積卻同比下降7.6%。有分析人士指出，上海商品住宅施工面積的下降，或受近期供應(yīng)動遷安置房和租賃用地因素影響。

    就新開工面積觀察，21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，隨著一線城市進入補庫存周期，新開工數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)。

從公布了相關(guān)數(shù)據(jù)的北京和上海來看，北京的1-7月的累計住宅房屋新開工面積達到588.2萬平方米，同比大增21.5%。而上海則是747.61萬平方米，同比下滑6.1%。就此，分析人士認為，雖然上海的累計數(shù)據(jù)同比仍有所下降，但今年二季度以來上海每月的單月住宅新開工面積均由降轉(zhuǎn)升，實現(xiàn)持續(xù)同比增長，房企增加開工的跡象明顯。

    對此，新城集團高級副總裁歐陽捷指出，在一線城市強調(diào)控背景下，項目銷售周期被拉長，為了完成在一線城市的業(yè)績，企業(yè)只能把拿到手的土地都增加開工。

   與新開工增加的態(tài)勢不同的是，北京、上海、深圳和廣州的住宅竣工面積數(shù)據(jù)并不理想，施工面積增長較快的北京和深圳，竣工面積都有明顯下滑。

    其中，深圳上半年商品住宅竣工面積同比下跌近5成，而北京1-7月的住宅房屋竣工面積，也同比下滑超過10%。

    “房源賣完后幾年都沒有竣工的案例也有”，易居研究院副院長楊紅旭指出，竣工面積具有很強的滯后性，房子都已經(jīng)提前預(yù)售。

    不過，有資深房企人士告訴21世紀經(jīng)濟報道，一線城市，尤其北京和深圳，樓市限價政策嚴厲，部分項目地價較高、盈利空間小，開發(fā)商拿地后放緩入市節(jié)奏、等待樓市成長的意愿強烈，因而開工、建設(shè)的進度都會放緩，導(dǎo)致了整個竣工面積的減少。

    這一現(xiàn)象在近期再次受到監(jiān)管層的重視。7月，自然資源部發(fā)布《關(guān)于健全建設(shè)用地“增存掛鉤”機制的通知》，將閑置土地數(shù)量作為增減地方新增建設(shè)用地指標的測算指標，督促地方加大對企業(yè)和項目建設(shè)超時的監(jiān)管力度。

    補充有效供給

    一線城市的庫存形勢，被認為是影響施工面積與新開工面積回暖的重要原因。

    易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，上海、廣州、深圳的住宅去化周期分別為11.5個月、11.1個月和10.2個月。

    按照住建部在《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中的要求，三地均屬于需要增加住宅用地供應(yīng)的城市類型。

    唯一的例外是北京。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，7月北京的新建商品住宅成交面積只有約27萬平方米，在四個一線城市中交易規(guī)模最小，同比大幅下滑36%。而7月的累計住宅庫存則達到了660萬平方米，同比增加9%，環(huán)比增加12%。不過，較高的存銷比，被認為是市場供需兩低下的緊平衡所致，并不意味著庫存已經(jīng)過量。楊紅旭認為，北京當前的高存銷比主要源于銷售遇冷，這受到調(diào)控因素和市場透支的雙重疊加，“既有調(diào)控的影響，也有2017年一季度以前漲幅過大，市場需要一段調(diào)整期的因素有關(guān)”。而上述易居研究院數(shù)據(jù)也顯示，北京當前的庫存總量， 低于其有統(tǒng)計的2010年1月至2017年1月之間的任意一個月。

    除了“量”的加大以外，多位受訪人士也指出，如何調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)有效住房供給，是一線城市當前要解決的另一大問題。

    以北京為例，歐陽捷表示，北京一直存在供求關(guān)系的結(jié)構(gòu)性的問題，買房需求大的地方無房供應(yīng)，而供應(yīng)大的地方往往居住并不方便，限價房等政策性住房的位置由一般比較偏遠。

    “低端有保障,中端有支持,高端有市場”，被認為是一線城市當前住房供應(yīng)的主要思路，而北京也提出，要建立“?；尽⒎謱哟?、廣覆蓋”住房供應(yīng)體系，因此，政策性住房在一線城市的新房供應(yīng)比例中占到越來越大的比例。

    上海預(yù)計未來五年新增供應(yīng)各類住房約170萬套。其中，商品住房約45萬套，租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。北京計劃5年供應(yīng)150萬套住房，包括產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套，產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%。而深圳也提出，到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中，人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2∶2∶2∶4。

    “此類土地供應(yīng)如何保證到位，還需要逐步落實。政策性住房的目標需要更加清晰、更明確，同時，此類住房如何能夠更好地被市場需求認可，顯然也需要時間和政策引導(dǎo)”，上述房企人士表示。