金九銀十前夕 樓市二次調控釋放信號

    提要：7月份各地樓市的數(shù)據(jù)陸續(xù)出臺，局部地區(qū)呈現(xiàn)銷售量反彈的特征，給開發(fā)商預期的回暖增加了幾分信心，尤其是對于即將到來的“金九銀十”寄予厚望。莊凌顧問方面表示，如果集中放量情況出現(xiàn)，可能會令一直在高位徘徊的房價，在開發(fā)商激烈競爭的推盤中，出現(xiàn)較明顯的松動。

　　7月份各地樓市的數(shù)據(jù)陸續(xù)出臺，局部地區(qū)呈現(xiàn)銷售量反彈的特征，給開發(fā)商預期的回暖增加了幾分信心，尤其是對于即將到來的“金九銀十”寄予厚望。

　　不過，中央領導8天內兩次表態(tài)，國土部再掀清查囤地風暴，北京擬實行預售金監(jiān)管，種種跡象表明，新一輪的宏觀調控風聲更緊了。不少開發(fā)商感嘆，樓市短期回暖已成泡影，只能打“持久戰(zhàn)”了，而這將對開發(fā)商的價格策略產生直接的影響，胳膊擰不過大腿已是不爭的事實。

　　成交量反彈調控突至

　　“銷售已經(jīng)在好轉了，但是經(jīng)歷了最近的政策傳言，又看不清楚了”，東北三環(huán)的一位樓盤銷售負責人在談及今年金九銀十的預期時，顯得有幾分無奈。

　　在各類物價一片上漲的消息中，房價成了近期唯一沒有繼續(xù)上漲的實物了，業(yè)內人士王開智等都持同樣的觀點：調控不祭殺手锏，房價蓄勢終反彈。自國務院樓市調控新政實施以來，北京住宅市場進入成交低迷期。不過，這一局面在7月被打破。經(jīng)過幾個月的“觀望期”后，北京樓市的成交量開始出現(xiàn)反彈跡象。

　　正在開發(fā)商翹首熱盼“金九銀十”市場能進一步回暖之時，政策層面則給開發(fā)商的熱情潑了一盆冷水。中央領導8天內兩次表態(tài)打擊投機性購房，國土部再掀清查囤地風暴，北京擬實行預售金監(jiān)管，趕在“金九銀十”之前釋放出的種種信號，似乎具有更強的針對性——可能在交易高峰期出現(xiàn)的報復性反彈。

　　“我們最擔心政府繼續(xù)拿出一堆東西，那一堆東西其中有一些準備使用‘核武器’。”在今年的博鰲房地產論壇上，北京華遠集團總裁任志強呼吁開發(fā)商配合調控，避免政府推出政策“核武器”。

　　未來房企資金壓力或加大

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，由于政策的文件制定與下達需要一定的時間，樓市調控政策的后續(xù)效果會逐漸明顯，對于房地產企業(yè)的資金鏈的壓力越來越明顯，這對下半年住宅市場的前景產生較大的影響，而且這一影響會持續(xù)較長時間。

　　隨著未來資金壓力的進一步加大，加快項目銷售和周轉將成為開發(fā)商的主要目標。雖然大多數(shù)計劃9月份開盤的樓盤價格待定，但是，也有不少項目已經(jīng)打出“價格戰(zhàn)”，推出種種優(yōu)惠吸引購房者。

　　但是從長遠來看，鑫尊集團董事長劉軍等業(yè)內人士表示，由于去年政府大量的貨幣投入，加上今年依舊執(zhí)行相對寬松的貨幣政策，未見加息，貨幣流動性已經(jīng)在市場上引起物價明顯上漲的現(xiàn)象，如果沒有更好的渠道，不少投資者資金最終還是會被迫流入樓市；而如果政策過度打壓，導致房價下滑，反而會制造出強烈的抄底預期。

　　政策與市場仍在博弈

　　從政策和市場的博弈來看，這場持久戰(zhàn)還要持續(xù)很久。房價在高位穩(wěn)定，或許是這場博弈的平衡點，這可以避免未來可能出現(xiàn)的價格報復性回調，政策又因為市場低迷而來回搖擺，畢竟房地產對于宏觀經(jīng)濟和相關五十多個行業(yè)的影響是難以忽視的。這其中最考驗開發(fā)商的是資金鏈。

　　受調控影響，全國主要一線城市的房地產市場都呈現(xiàn)出拉鋸戰(zhàn)場面。據(jù)研究機構的調查，9月，北京預計入市項目達46個，遠高于前三個月。但實際開盤量仍不確定。莊凌顧問的一位負責人表示，一些再也拖不起的項目或許會集中在“金九銀十”入市。一方面，大多數(shù)上市公司下半年的銷售壓力還很大。另一方面，在信貸不斷收緊的情況下，房企資金鏈也不斷收緊。此外，一些項目入市，可能帶動區(qū)域其他項目入市。不久前，無錫便曾出現(xiàn)多個樓盤集中入市的現(xiàn)象。

　　莊凌顧問方面表示，如果集中放量情況出現(xiàn)，可能會令一直在高位徘徊的房價，在開發(fā)商激烈競爭的推盤中，出現(xiàn)較明顯的松動。

　　■ 政策風向解析

　　打擊“囤地”：

　　曝光“黑名單”威力初顯

　　雖然自調控之初，打擊“囤地”就被列為重點之一，但是今年7月底的一份“土地閑置黑名單”被媒體曝光，使得這一進程有了時間表。

　　10月底前基本完成查處

　　今年7月29日，有網(wǎng)絡媒體曬出了部分北京開發(fā)商的囤地名單，泛海、華潤、新世界等大牌開發(fā)商名列其中。之后，樓市調控期的閑置土地問題成為各家媒體口誅筆伐的對象。旋即，開發(fā)商紛紛作出回應，稱土地閑置的原因較為多樣復雜，如有規(guī)劃改動、拆遷問題等，還有涉及政府規(guī)劃調整的原因。

　　而此前一直未承認民間“土地閑置名單”身份的國土部門，在8月19日召開了通氣會，作出回應。根據(jù)國土部公布的官方數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，全國共上報房地產違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，面積約18.84萬畝。其中閑置土地宗數(shù)2815宗，面積16.95萬畝。至此，一直流傳于民間的，所謂從銀行系流出的“土地閑置名單”得到了官方的更新。

　　國土部在當日的通氣會上表態(tài)，要求各地務必于10月底前基本完成查處任務。自調控以來的打擊“囤地”政策有了落實時間表。

　　進一步查處面臨現(xiàn)實困難

　　實際上，早在今年2月末，央行和銀監(jiān)會便聯(lián)合發(fā)布《關于貫徹落實國務院辦公廳關于促進房地產業(yè)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中要求，對于查實存在囤地、炒地、捂盤惜售等違法違紀行為的房地產開發(fā)企業(yè)，金融機構不得發(fā)放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。而土地閑置的名單，則是一個落實各項調控政策的有力參照。雖然，國土部對此事有了明確表態(tài)，但并未曬出官方版的土地閑置名單。而民間版的“土地閑置黑名單”，雖然讓眾多企業(yè)緊張了一把，但是由于土地閑置原因復雜，查處進程也面臨諸多困難。

　　一位熟悉北京土地市場的投資評估人士對記者表示，很多土地有股權糾紛以及官司在身，一時間很難啟動開發(fā)，而部分土地是由于政府規(guī)劃以及“8·31”大限前的非凈地拆遷問題，多年未解決。

　　國土部土地利用司司長廖永林也表示，目前房地產用地專項整治取得初步成效，但整體看由于政府原因造成閑置的比例大、協(xié)商查處難度大，再加上較早出讓的“毛地”拆遷難，閑置土地的查處結案率仍然較低。

　　預售金監(jiān)管：

　　開發(fā)商資金鏈遭遇大考

　　8月17日，北京擬出臺《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》的消息見諸報端。消息不脛而走，引起業(yè)界普遍關注。一旦預售金監(jiān)管執(zhí)行，對于多數(shù)習慣于滾動開發(fā)的房企來說，預收款被監(jiān)管，資金滾動就遭遇很大困難。

　　執(zhí)行時間表尚未公布

　　商品房預售金監(jiān)管并非首次提出，中國房地產經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰透露，三年前就已有類似說法。今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部也明文要求各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度。

　　8月17日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會有關人士對記者表示，有關辦法一直在研究，但目前沒有出臺時間表，目前階段的內容和媒體引述的早期版本已經(jīng)有較大差異。

　　稍后，又有媒體援引北京市銀監(jiān)局相關人士說法，稱預售金監(jiān)管暫行辦法由北京市住建委牽頭，央行營業(yè)管理部與北京銀監(jiān)局等相關部門聯(lián)合擬定，目前尚處于商討階段。

　　而業(yè)內人士對預售金監(jiān)管的預期也越來越強，陳云峰就表示，《暫行辦法》就等同于征求意見稿，“不出意外的話，這一政策將在年底執(zhí)行。”

　　就在預售金監(jiān)管在北京盛傳之時，上海又遙相呼應傳出類似消息?！渡虾ＷC券報》引述業(yè)內人士說法，稱早在今年初，上海市也曾對商品房預售流程及資金監(jiān)管在行業(yè)內做過調研。

　　滾動開發(fā)模式將遇挑戰(zhàn)

　　“部分中小房企可能支撐不住，預售金監(jiān)管極有可能引發(fā)洗牌，加劇大房企壟斷。”對于可能落地的預售金監(jiān)管，北京一位開發(fā)商表示出這樣的擔心。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)字，1-7月，全國房企手持9356億元的定金及預收款，在房企本年資金來源中占近1/4的比例。而如果這一大塊資金被收緊，加上業(yè)已收緊的房地產貸款，勢必要求開發(fā)商提升自有資金比例。首先撐不住的可能是許多中小房企。

　　然而一旦預售金監(jiān)管執(zhí)行，大房企想高枕無憂也難。對于多數(shù)習慣于滾動開發(fā)的房企來說，預收款被監(jiān)管，資金滾動就遭遇很大困難。

　　北京一國企董事長就表示，預收款對開發(fā)商來說屬流動資金的重要來源，預收款使用受到限制，會妨礙開發(fā)商購地。SOHO中國董事長潘石屹也認為，預售金監(jiān)管將使開發(fā)商的資金鏈斷裂的潛在風險驟然增大。如此一來，等在開發(fā)商面前的可能是越不過去的鴻溝，也可能是降價快銷回款，或者逼著開發(fā)商再謀其他應對之策。

　　開發(fā)商多持觀望態(tài)度

　　7月底，北京兩個知名樓盤紅璽臺和首創(chuàng)禧瑞都分別獲得了久違的預售許可證，經(jīng)過一個月的銷售，對于兩個項目的銷售負責人而言，都看到了市場好轉的希望。紅璽臺以預售許可的擬售均價，本月已經(jīng)售出了8套房，和其他6萬元單價以上的房產一個月只售出1套、2套相比，已經(jīng)讓開發(fā)商頗為知足；禧瑞都銷售達到了25套，盡管價格沒有達到擬售均價的水平，但是相比而言，這個戰(zhàn)績也是可以接受的。

　　紅璽臺銷售總監(jiān)李翔說，要是一周之前問他的心態(tài)，那應該是知足中帶著期望，尤其是對“金九銀十”的期望，覺得在通貨膨脹越來越明顯的背景下，不少外地人進北京購買高檔住宅的熱情正在逐漸的恢復之中；而如果現(xiàn)在再問他的心態(tài)，就已經(jīng)有很大的不同了，只有兩個字就可以說得清楚：觀望。

　　通州京洲世家銷售負責人楊少鋒表示，此前一步到位地推出降價措施，引起了市場的極大關注，而當政策風聲再度收緊時，他的態(tài)度也變得更加“觀望”，在他看來，自己的樓盤已經(jīng)采取了一步到位的方式，自己對目前的銷售效果不甚滿意，至于未來市場的反應如何，他也表示只能先觀察一段時間再說了，而他覺得，要打破這種觀望，可能需要此前還沒有調價的開發(fā)商進行新一輪的調整。

　　另有兩個在售項目的銷售負責人在被問及如何看待“金九銀十”的前景時，以幾乎同樣的語氣，回答了同樣的話：我們還是先不說了吧，真不好說。

　　不到四成網(wǎng)友看跌房價

　　據(jù)統(tǒng)計，雖然近兩月開盤商推盤意愿增強，預計“金九”會有40余個樓盤集中入市，但實際推盤量卻不容樂觀。同前幾個月一樣，大多數(shù)開發(fā)商依舊無法確定具體開盤時間，能提前公布開盤價格的項目只占39%。

　　新政出臺4個月，確實給全國樓市帶來巨大的威力，一線城市有些樓盤甚至出現(xiàn)過零成交的現(xiàn)象，而各種房價即將下降的言論一時間也充斥著整個房產市場，但從本周的一項網(wǎng)絡調查結果來看，仍有近七成網(wǎng)友對新政效果不盡滿意，僅有30%多的網(wǎng)友認為下半年房價會下跌。

　　在對“您認為樓市調控是否達到了效果”的調查中，近七成網(wǎng)友認為目前的情況只是表明短期內遏制了房價報復性上漲的可能，長期看還需要進一步加強執(zhí)行力度，25%的網(wǎng)友認為樓市調控是一場持久戰(zhàn)，是一場政府與開發(fā)商之間的博弈。

　　對于“下半年房價是否會下跌”，36%的網(wǎng)友看跌，認為開發(fā)商會迫于資金問題大規(guī)模降價；近5成的網(wǎng)友卻對房價持觀望態(tài)度，認為是漲還是跌需看政府的調控力度。而記者的隨機調查顯示，多位購房人皆表示，“金九銀十”時會去樓盤現(xiàn)場看看，至于是否購買，則要看自己的緊迫程度了，有購房者表示，已經(jīng)推遲購房一年了，遇到有比較優(yōu)惠的樓盤，考慮在年底前入手。

　　■ pk臺

　　觀望派

　　預期未來政策會松綁

　　紅璽臺營銷總監(jiān)李翔：從銷售現(xiàn)場的客戶特征來看，目前北京本地人的購房熱情很低，主要的群體來自外地人，全款購房的比例較大。從這種現(xiàn)象來看，面對調控政策，開發(fā)商有胳膊擰不過大腿的感覺，期望市場如7月份那樣回暖，進而到“金九銀十”實現(xiàn)反彈是不可能的事情了，但是目前如果要開發(fā)商立即降價，可能性也不大。

　　現(xiàn)在去菜市場就可以感覺到菜價在漲，由此形成漲價預期，從當前來看，不少人還是認為北京的房地產是相對安全保值的工具；四環(huán)內的土地已經(jīng)沒有新增供應量了。這樣看來，房價上漲的趨勢是長期的；目前的股市、車市的熱度都過去了，經(jīng)濟還要繼續(xù)發(fā)展，房地產政策長期這樣打壓也是不可能的，在保障性住房跟上之后，政策松綁是必然的?；谶@些因素，開發(fā)商的態(tài)度必然是觀望，在沒有資金壓力的情況下，四環(huán)內的項目估計很難調整策略。

　　我們的“金九銀十”策略是保守的營銷，不做大規(guī)模的推廣，以客戶間的口碑去贏得客戶，價格會保持穩(wěn)定。

　　貨幣流動性過大或導致投機空間

　　鑫尊集團董事長劉軍：房價大降必然伴隨報復性的反彈，造成市場的波動，這已經(jīng)被2009年的行情所證實。房價的現(xiàn)狀有其外在的因素，主要是貨幣流通量過大的原因，不僅是房價漲了，更是貨幣流通量過大，現(xiàn)在很多商品的價格都在上漲，問題主要在于去年大量釋放貨幣流動性。如果不回收貨幣，而房價下跌，又會給投機者制造機會。

　　中國的經(jīng)濟還要繼續(xù)保持相對高速的發(fā)展，房價與經(jīng)濟發(fā)展保持相應的速度是正常的，在當前的水平上穩(wěn)定一段時間，就可以跟上經(jīng)濟發(fā)展速度回歸到合理的價格水平，這是最好的結果，既能保持市場的穩(wěn)定性，又能保持政策穩(wěn)定性。

　　主降派

　　下半年需求仍將受限

　　中國房地產經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰：現(xiàn)在不少開發(fā)商認為，樓市短期回暖已成泡影，只能打“持久戰(zhàn)”了。下半年樓市供應增加，但需求可能依舊受限。2010年四季度前后開發(fā)商推盤量將比上半年增加一倍多，但市場預計需求仍將疲軟，因為許多地方銀行已完全停止發(fā)放三套房抵押貸款。此外，就連申請第二套房抵押貸款也越來越難。

　　王石上周親赴杭州促銷，包括北京萬科房山項目開盤，實際都是降了價的。當然，結果奇好，搶購不止。即將到來的“金九銀十”，買房者看重，開發(fā)商也很看重，雙方不謀而合。“該出手時就出手”，這句話一方面說給開發(fā)商聽：“學習萬科好榜樣”，該降就降；同時送給買房者：指望房價大跌幾率極低，別錯過良機。

　　政策施壓

　　開發(fā)商或繼續(xù)降價

　　京洲世家營銷負責人楊少鋒：政策不斷施壓，開發(fā)商降價的壓力明顯增加，尤其是預售資金監(jiān)管，會對開發(fā)商的資金鏈產生新的影響，而上半年政策的影響會繼續(xù)延續(xù)下去。由于本項目已經(jīng)在此前進行過大幅度的降價，是公司心理預期的“一步到位”，目前會在當前的價格水平上保持觀望的策略，不再推出新的價格。但是，對于其他項目而言，可能仍然需要考慮其價格是否調整到位的問題。

　　對于買房人而言，今年的“金九銀十”是一個需要格外仔細的時期，因為有的樓盤此前賣得很好，有的樓盤賣得不怎么樣，要仔細分析其中的原因，目前市場上開發(fā)商心態(tài)各異，樓盤性價比差距較大，預計屆時的促銷力度也不一樣。

　　■ 購房者說

　　購房者態(tài)度出現(xiàn)分歧

　　樓市新政出臺已4個多月，房價仍然居高不下。政府再次強調房地產調控不放松，釋放出二次調控信號。在這種背景下，盡管不少購房者選擇觀望，但是也有購房者出手買入了價格可以承受的房子。

　　故事一：

　　等房價下跌再買房

　　“房價對我來說僅僅是一個數(shù)字而已，漲得太高，根本就買不起了”，小林從2008年開始看房，經(jīng)歷了2008年樓市的低點，也看到2009年樓市瘋漲的一年，他覺得房價太瘋狂了，只有漲沒有落太不正常了。

　　既然房價已經(jīng)超過了一般人的承受能力，小林認為，現(xiàn)在調控很嚴格，沒有松動的跡象，只要沒有人買房，開發(fā)商缺錢，房價必然會降的。“至少不會像以前那樣瘋漲，買房不是為了住，而是為了倒手賣了升值賺錢，以后的政策不會允許這么做的。”現(xiàn)在房價沒有松動的跡象，跌了也還是買不起。小林表示，等到房地產做出真正調整的時候，他才有可能買得起房子。

　　故事二：

　　買不起新房買二手房

　　為了買房結婚的小吳最近也很煩惱。他和女朋友為了上班方便，他們決定在亦莊買房。但是看了一圈新房，在亦莊的新盤價格都在2萬以上，90平米以內的兩居都要近200萬，別說首付了，即使有首付，每個月的月供都還得緊巴巴的。小吳說，買房的打算一直沒有斷過，只是房價太高，根本買不起。工資漲的速度永遠跟不上房價上漲，首付僅靠自己的力量很難湊齊，還得求助父母。但20萬的現(xiàn)金在現(xiàn)在的樓市顯得捉襟見肘。

　　現(xiàn)在小吳開始轉向看二手房，目前亦莊的二手房價格在15000元/平方米左右，如果能找到合適的小戶型，小吳就決定出手。如果還超出了支付能力，小吳就只能先不買，等著房價降點再買。

　　故事三：

　　遇到合適房子就出手

　　張先生和女友從去年就開始看房，對于他們來說，地理位置最重要，他們情愿買市里的一居，也不愿意買郊區(qū)的二居或者三居。

　　張先生從去年以來一直在看房，近日北三環(huán)一樓盤開盤搖號，雖然單價很高，但張先生覺得總價和首付還能承受，就出手購買了一套小戶型。他們兩人都在附近上班，雖然選了一套價值150萬的40平米小一居，但是對于他們來說，區(qū)位是最重要的，不想來回在郊區(qū)與單位間奔波。