北京別墅熱銷難改房價降勢 房價穩(wěn)中有降

    長達(dá)四個月的持續(xù)觀望后，從別墅市場中個別項目的熱銷，北京的地產(chǎn)商們似乎看到了市場回暖的可能與希望。然而，記者對此進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，別墅市場的回暖，僅是項目個案情況，而并非樓市的整體回暖，即便是在被看做是回暖信號的別墅市場內(nèi)部，成交量與價格的上漲也僅僅維持在二至三個個案項目上，不是整體市場的統(tǒng)一回暖。中國房地產(chǎn)研究會會長顧云昌認(rèn)為，今年下半年的房價走勢，仍然會呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢，這種整體走勢短期之內(nèi)恐怕不會改變。

　　成交量開始攀升

　　在這輪嚴(yán)厲新政導(dǎo)致的樓市持續(xù)“膠著”狀態(tài)中，北京別墅市場似乎率先打破“僵局”，成為近期樓市成交的亮點。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月第二周，北京別墅市場量價均出現(xiàn)大幅度反彈回升，成交金額為4.47億元，環(huán)比暴漲61 .5%；成交面積16917平方米，環(huán)比上漲66.8%。這是繼7月底以來的再度反彈。實際上，7月的最后一周北京別墅市場已經(jīng)“小試牛刀”，經(jīng)歷了首輪回升，當(dāng)時北京別墅市場成交金額4.67億元，環(huán)比漲2.16倍；成交面 積17907平 方 米 ， 環(huán) 比 上 漲113.59%，無論是面積還是金額都達(dá)到了今年5月以來北京別墅周成交的最高點。

　　對于別墅市場的成交上升情況，記者對各大別墅區(qū)近期在售項目進行了采訪調(diào)查。以金隅長安山麓為例，該項目位于海淀區(qū)西長安街玉泉路往北三公里，疊拼別墅已全面推出。目前可售房源僅70余套，戶型面積175平方米至220平方米，均價36000元/平方米。其項目負(fù)責(zé)人向記者表示，“確實近期銷售情況良好，從7月底到8月中旬，成交量達(dá)到了20余套，成交金額過億元。”另外，八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)的領(lǐng)秀新硅谷、西山別墅區(qū)的龍湖頤和原著銷售情況也不錯。

　　反彈背后的動因

　　分析人士認(rèn)為，別墅市場之所以出現(xiàn)的這一小波上升行情主要還是顯現(xiàn)了別墅的稀缺價值和性價比優(yōu)勢。新政后，樓市降價的多為郊區(qū)新盤，而城區(qū)項目尤其是高端樓盤價格依然堅挺。根據(jù)D T Z戴德梁行發(fā)布的報告顯示：今年第二季度，北京高檔住宅的平均售價達(dá)到每平方米4.0133萬元，較一季度上漲了12.37%，預(yù)計高端住宅價格將繼續(xù)保持上漲趨勢。

　　7月下旬北京迎來了調(diào)控后高檔樓盤的首次小放量，紅璽臺、首創(chuàng)禧瑞都獲批預(yù)售，但是均價均超6萬元/平方米。而在售高端樓盤的價格也并無松動之意，太陽公元售價45000元/平方米；遠(yuǎn)洋萬和城目前均價50000元/平方米；合生.霄云路8號已從新政前的68000元/平方米扶搖直上至82000元/平方米。這意味著購買這些公寓產(chǎn)品動輒需要支付上千萬元，如紅璽臺均價64000元/平方米，戶型面積為220平方米至300平方米，總價1400萬元至2000萬元/套。

　　與這些高端的公寓相比，別墅 目 前 依 然 具 有 明 顯 的 價 值 優(yōu)勢。如金隅長安山麓在售的疊拼別墅總價范圍基本在600萬元至800萬元/套之間。另外，記者從金隅長安山麓還了解到，目前該項目成交客戶以中關(guān)村、金融街等地緣性客戶為主，基本都屬于改善型購房目的。“金隅長安山麓是整個西長安街在售住宅中唯一低密度的 城 市 別 墅 項 目 ， 容 積 率 僅 為1.1，未來經(jīng)濟形勢變化因素依然很多，股市又動蕩不定，與其資產(chǎn)無形蒸發(fā)，不如抄底別墅。”在項目現(xiàn)場，金隅長安山麓的一位準(zhǔn)業(yè)主對記者表示。

　　顯而易見，經(jīng)過宏觀調(diào)控洗禮，投資客目前已遠(yuǎn)離市場，改善型客戶正成為主力。目前北京以家庭為單位只能限購一套房，優(yōu)質(zhì)的改善型產(chǎn)品就特別具有競爭力。并且此類物業(yè)主要面向高端置業(yè)人群，這些人經(jīng)濟實力較為雄厚，一次性付款客群往往能達(dá)到40%-60%，甚至更高。而且長期來看，在政策愈發(fā)收緊的趨勢中，別墅供不應(yīng)求的局面將加劇。未來隨著存量土地的日益消耗，已停止土地供應(yīng)的北京別墅市場放量將日益趨緩，購買別墅成為奢侈品投資，因此對于富豪們中意的別墅項目，他們會及時出手，不會等待。以上幾方面因素成為目前冷清樓市，別墅市場率先出現(xiàn)成交上升行情的動因。

　回暖尚屬個案

　　那么目前部分別墅銷量回升是否意味著別墅市場乃至樓市整體將回暖？房價已經(jīng)開始觸底反彈？在諸多業(yè)內(nèi)人士看來并非如此。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌明確表示，今年下半年房價將穩(wěn)中有降。8月份，房地產(chǎn)商王石再談房價時也認(rèn)為，熱點城市的房價肯定有回調(diào)空間。很多房地產(chǎn)企業(yè)2009年大量進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，推盤時間集中在今年9、10、11月份，房源大量增加使得熱點城市的房價還一直堅挺下去是“不現(xiàn)實”的。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下半年樓市調(diào)控依然是主基調(diào)，目前回暖尚屬個案情況，并非主流。記者也了解到，雖然金隅長安山麓等別墅項目成交量出現(xiàn)上升，但是8月份以來，東部泛C B D別墅區(qū)、懷密別墅區(qū)等別墅區(qū)項目基本都還是零成交。

　　D T Z戴德梁行研究部華北區(qū)主管魏東認(rèn)為，新政使炒房者退出市場，但是一般的炒房者不會選擇高端住宅投資。真正高端住宅的客戶更看重的是它們的保值增值功能。因此，從成交回暖的這些樓盤來看，普遍都具備地段優(yōu)越、高價值、高性價比的特點。對于買房置業(yè)來說，目前部分區(qū)域的部分樓盤，存在局部的購買好時機。但從整體上來看，樓市回暖可能還需再觀察一段時日。