如果房?jī)r(jià)真的降了，銀行真能挺得住嗎？

　“負(fù)資產(chǎn)”，是指物業(yè)的市價(jià)低于原先用來(lái)購(gòu)買物業(yè)的借款或按揭。也就是說(shuō)，如果借款人無(wú)法還清購(gòu)買物業(yè)所用的款項(xiàng)，貸款人即使把物業(yè)沒收或者是轉(zhuǎn)賣，都不能夠填補(bǔ)差價(jià)。借款人最終失去物業(yè)的同時(shí)，依然負(fù)債。

　　而隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)、近期中央又開展調(diào)查閑置土地、打擊囤地等一系列舉措，連續(xù)一周，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)兩次強(qiáng)調(diào)，落實(shí)好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。房?jī)r(jià)下降的可能性越來(lái)越大。如果房?jī)r(jià)真的降了，銀行真能挺得住嗎？

　　首次監(jiān)測(cè)個(gè)貸“負(fù)資產(chǎn)”情況

　　一般來(lái)說(shuō)，樓市泡沫越大，購(gòu)房者出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”的概率也就越大，所以，為了防止這一情況的出現(xiàn)，商業(yè)銀行就紛紛建立了針對(duì)住房按揭貸款動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)的監(jiān)測(cè)體系。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，最近北京銀監(jiān)局也要求各銀行探索建立個(gè)人住房貸款負(fù)資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)制度。某銀行從業(yè)人員稱：“我們正在統(tǒng)計(jì)按揭貸款負(fù)資產(chǎn)情況，目前還沒有。這是在提前布局房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，做好應(yīng)對(duì)極端情況的準(zhǔn)備。”

　　一位國(guó)有商業(yè)銀行北京分行高層人士也表示,該行正應(yīng)監(jiān)管層要求,研究非首套個(gè)人住房貸款“負(fù)資產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)。他表示，雖然此前已有一套針對(duì)住房按揭貸款的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系,但單獨(dú)就個(gè)貸客戶“負(fù)資產(chǎn)”情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè),還是首次。

　　所謂“負(fù)資產(chǎn)”，是指物業(yè)的市價(jià)低于原先用來(lái)購(gòu)買物業(yè)的借款或按揭。也就是說(shuō)，如果借款人無(wú)法還清購(gòu)買物業(yè)所用的款項(xiàng)，貸款人即使把物業(yè)沒收或者是轉(zhuǎn)賣，都不能夠填補(bǔ)差價(jià)。借款人最終失去物業(yè)的同時(shí)，依然負(fù)債。

　　比如說(shuō)，某人有一套房，購(gòu)入時(shí)為市價(jià)150萬(wàn)元，目前跌價(jià)后市價(jià)為90萬(wàn)元，而他欠的按揭貸款和利息卻高達(dá)100萬(wàn)元，那么他的負(fù)資產(chǎn)率就是10%。意味著他不但一無(wú)所有，而且欠銀行大筆債務(wù)，比一無(wú)所有更悲慘。

　　記者查詢資料了解到，2008年深圳因?yàn)榉績(jī)r(jià)大跌導(dǎo)致約30萬(wàn)人淪為“負(fù)資產(chǎn)”階級(jí)，當(dāng)?shù)劂y行也不得不承擔(dān)大量的不良貸款損失。

　　同樣，香港金融管理局的資料也顯示，2003年6月，是香港負(fù)資產(chǎn)問題最嚴(yán)重的時(shí)期，當(dāng)時(shí)共有約105697宗“負(fù)資產(chǎn)”按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，意味著香港銀行單在按揭市場(chǎng)便需承擔(dān)360億港元的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

　　不難看出，由于房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的“負(fù)資產(chǎn)”是銀行最不愿意看到的情況，因?yàn)橐坏?ldquo;斷供”，銀行就不得不承擔(dān)客戶貸款的損失，導(dǎo)致銀行的不良貸款率飆升，出現(xiàn)大量壞賬，影響業(yè)績(jī)。

　　房貸壓力測(cè)試結(jié)果喜人

　　繼今年5月，銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行進(jìn)行全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格平均下跌10%、20%、30%的貸款壓力測(cè)試之后，還沒來(lái)得及喘息,本月銀監(jiān)會(huì)再次加碼，要求商業(yè)銀行展開房?jī)r(jià)下跌50%、60%的極端壓力測(cè)試，進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)商業(yè)銀行貸款質(zhì)量的影響。即房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)造成個(gè)人出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”時(shí),銀行按揭貸款面臨的“斷供”風(fēng)險(xiǎn)。

　　此次極端壓力測(cè)試結(jié)果也隨著近期各大上市銀行的中期業(yè)績(jī)發(fā)布初露端倪。交行、招行、民生、建行等都在中報(bào)會(huì)上公布了測(cè)試結(jié)果。總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌50%的情形下，各銀行的房貸不良貸款率將上升1-2個(gè)百分點(diǎn)不等。

　　交通銀行副行長(zhǎng)錢文揮在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，該行新一輪房貸壓力測(cè)試結(jié)果樂觀：“即便在極端情況下，房?jī)r(jià)對(duì)該行不良貸款率影響仍然有限，風(fēng)險(xiǎn)完全可控。”錢文揮指出：“房?jī)r(jià)下跌50%，交行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率上升約1.6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)私(個(gè)人按揭)不良率增加約1.2個(gè)百分點(diǎn)。”

　　同樣是房?jī)r(jià)下跌50%的情形下，招商銀行的住房按揭貸款和開發(fā)貸款不良率將上升1-2個(gè)百分點(diǎn)。民生銀行個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率水平也將分別上升1.2%和2.1%。中行個(gè)人住房貸款不良率將上升2%,而房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率則要上升4%。但是，中行北京分行壓力測(cè)試結(jié)果則顯示，若房?jī)r(jià)下跌50%,該行個(gè)人住房不良貸款率至少上升7個(gè)百分點(diǎn)。

　　而建行表示，若房?jī)r(jià)跌幅超63%，該行違約率會(huì)明顯攀升，而此前違約率變化不明顯。建行董事長(zhǎng)郭樹清也曾向媒體表示：“只有中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格下跌超過(guò)五成，才會(huì)對(duì)建行的資產(chǎn)質(zhì)量有較大影響。”

　　房?jī)r(jià)暴跌銀行也能應(yīng)對(duì)

　　瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王濤表示：“和上一輪房市調(diào)控相比，銀行本輪受到的影響可能會(huì)大一些，因?yàn)檫^(guò)去一年半房地產(chǎn)有關(guān)的貸款增加非?？欤y行體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該有限。”

　　她分析說(shuō)：“按揭貸款占銀行總貸款比例在12%-13%，開發(fā)商貸款占到7%左右，加起來(lái)的比例約為20%。按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)小于開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)，按揭貸款至少有20%的首付。另外，調(diào)控前房?jī)r(jià)短期內(nèi)上漲很快，在高位貸款買房并且面臨房?jī)r(jià)下跌20%-30%的人不多，這樣的貸款占總房貸的比例也是不大。”

　　而且，針對(duì)“負(fù)資產(chǎn)”引起的斷供現(xiàn)象，銀行除了通過(guò)壓力測(cè)試預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)外，通常都會(huì)有較為完善的預(yù)防和監(jiān)控措施。

　　中信銀行北京分行某個(gè)貸經(jīng)理表示：“除了地產(chǎn)市場(chǎng)因素外，銀行更多的是通過(guò)對(duì)貸款人資質(zhì)的嚴(yán)格審核來(lái)避免由‘負(fù)資產(chǎn)’導(dǎo)致的‘斷供’。我們同樣擁有一套個(gè)貸客戶‘負(fù)資產(chǎn)’監(jiān)測(cè)的系統(tǒng)來(lái)對(duì)‘負(fù)資產(chǎn)’客戶進(jìn)行關(guān)注，但是具體數(shù)據(jù)不方便透露。”

　　某股份制商業(yè)銀行經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》記者：“我們一直對(duì)貸款與抵押物價(jià)值的比率超過(guò)1的客戶進(jìn)行密切關(guān)注。一旦出現(xiàn)違約，工作人員就會(huì)馬上進(jìn)行勸說(shuō)和催收，以保證其個(gè)人信用記錄的完好。”

　　記者也從多家銀行了解到，為了嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，各家銀行對(duì)房貸發(fā)放審核一直較嚴(yán)，尤其是在“第一還款來(lái)源”上要求更高，對(duì)一些收入不太穩(wěn)定的客戶，要求提供銀行對(duì)賬單、稅單等材料。加之大部分買房市民是剛性需求，不會(huì)輕易“斷供”的。

　　如果房?jī)r(jià)跌幅真的大于首付款比例，出現(xiàn)“斷供”，銀行會(huì)到法院起訴要求拍賣房產(chǎn)。如果拍賣款不夠償還銀行貸款，那么銀行還會(huì)申請(qǐng)執(zhí)行個(gè)人其他財(cái)產(chǎn)，包括銀行存款、股票、房產(chǎn)、車輛等，直到還清為止。

　　根據(jù)最近各家銀行的半年報(bào)來(lái)看，不良資產(chǎn)比率都在1%左右，比例很小。例如中信為0.81%、民生銀行為0.79%、華夏銀行為1.28%。對(duì)于大多數(shù)商業(yè)銀行而言，房屋貸款只占其信貸的一小部分，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，多數(shù)銀行也完全有能力應(yīng)對(duì)。

　　測(cè)試受質(zhì)疑風(fēng)險(xiǎn)被低估

　　不過(guò)房?jī)r(jià)下跌一半，銀行的房地產(chǎn)貸款究竟能否扛住，市場(chǎng)仍存有爭(zhēng)議。

　　針對(duì)新一輪的銀行房貸壓力測(cè)試，就有分析人士指出，測(cè)試結(jié)果可能僅僅是基于單個(gè)部門靜態(tài)壓力測(cè)試結(jié)果，是根據(jù)近幾年房?jī)r(jià)上漲或下降變化帶來(lái)不良貸款率的變化來(lái)進(jìn)行推導(dǎo)，而非綜合相關(guān)部門的動(dòng)態(tài)壓力測(cè)試，壓力測(cè)試模型本身可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下跌50%后的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)考慮不足。

　　房?jī)r(jià)下跌50%會(huì)導(dǎo)致全民房產(chǎn)財(cái)富減少一半，也會(huì)導(dǎo)致銀行抵押物的價(jià)值減少一半。如果相同成交量的情況下，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將會(huì)減少一半，對(duì)財(cái)政和稅收的貢獻(xiàn)也將會(huì)減少一半。房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)和帶動(dòng)效應(yīng)也將減弱，價(jià)格下跌也必然會(huì)影響和沖擊這些相關(guān)的行業(yè)，骨牌效應(yīng)造成的沖擊和影響絕對(duì)不容低估。

　　一位商業(yè)銀行分析師表示，房地產(chǎn)行業(yè)有非常長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈條，涉及多個(gè)經(jīng)濟(jì)部門，如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌50%，很可能會(huì)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生調(diào)整，從而會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。該分析師坦言：“壓力測(cè)試模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌后的很多風(fēng)險(xiǎn)都難以考量，其結(jié)果的參考意義不大。”

　　北京某金融業(yè)高級(jí)分析師則認(rèn)為，銀行房貸壓力測(cè)試是一個(gè)非常復(fù)雜的龐大工程，外界因?yàn)椴徽莆浙y行房貸發(fā)生時(shí)間、期限結(jié)構(gòu)、抵押品情況、借款人資質(zhì)等詳細(xì)數(shù)據(jù)，因而很難對(duì)商業(yè)銀行現(xiàn)在進(jìn)行的房貸壓力測(cè)試結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。“單就放貸時(shí)間來(lái)說(shuō)，如果是銀行2009年以前放的，房?jī)r(jià)下跌50%對(duì)房貸不良率的影響可能不大；但如果是2009年以后放的，不良率就可能會(huì)大幅上升。”該人士稱。

　　但銀監(jiān)會(huì)也表示，壓力測(cè)試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風(fēng)險(xiǎn)管理手段之一，是商業(yè)銀行提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平的需要。各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動(dòng)。