成交回暖房價膠著 京滬深樓市持續(xù)上演“拉鋸戰(zhàn)”

    自7月以來，以京滬深為代表的一線城市的樓市在房價小幅松動后又現(xiàn)回暖態(tài)勢，成交量反彈明顯。在需求釋放帶動下，房價又有抬頭跡象。

　　北京：開發(fā)商低價促銷

　　自國務(wù)院樓市調(diào)控新政實施以來，北京住宅市場進入成交低迷期。不過，這一局面在7月被打破。經(jīng)過幾個月的“觀望期”后，北京樓市的成交量開始出現(xiàn)反彈跡象。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月北京市住宅(含經(jīng)濟適用房、兩限房)簽約套數(shù)為5726套，環(huán)比上漲15.42%，為調(diào)控新政實施以來成交量首次出現(xiàn)回升。7月住宅期房成交量為4960套，環(huán)比增長16.95%；7月現(xiàn)房成交套數(shù)為776套，較6月的720套小幅上升。

　　8月前三周，北京市住宅(含經(jīng)濟適用房、兩限房)簽約套數(shù)為3754套，日均成交179套，較7月186套的日均成交量微降3.24%。其中，住宅期房成交量為3098套，日均成交量環(huán)比7月下降7.5%，住宅現(xiàn)房成交套數(shù)為656套，日均成交量環(huán)比7月上漲24%。

　　從7月和8月北京新盤的位置來看，大多數(shù)開盤的項目都集中在遠郊區(qū)縣。正是由于低價房供應(yīng)比例上漲的因素，成交量開始出現(xiàn)環(huán)比回升。不過，與去年同期相比，北京樓市的成交量仍有明顯下調(diào)。僅從8月第三周(16日-22日)數(shù)據(jù)來看，雖然住宅期房成交總量1017套，環(huán)比第二周上漲27.1%，但與去年同期相比卻下降65.4%。

　　“從數(shù)據(jù)看，樓市依然延續(xù)調(diào)整趨勢，目前市場成交量未達到去年成交高峰期的2/3。”北京中原地產(chǎn)研究員張大偉認為，8月第三周成交量上漲，更多的是屬于底部調(diào)整。目前，北京96678套的商品房住宅存量已比調(diào)控新政實施前多了1萬多套，開發(fā)商的銷售壓力逐漸加大。

　　由于郊區(qū)縣的低價房集中供應(yīng)，北京6月和7月成交均價和開盤均價連續(xù)回落。7月的成交均價降至每平方米18877元，環(huán)比跌幅為3.22%；開盤均價回落至每平方米22500元，環(huán)比下跌3.61%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的后續(xù)效果正逐步顯現(xiàn)，目前入市項目大多采用低價策略。隨著未來資金壓力的進一步加大，加快項目銷售和周轉(zhuǎn)將成為開發(fā)商的主要目標。

　上海：購房者沉不住氣

　　上海樓市曾一度流傳“房價下跌”的傳聞，但絕大多數(shù)買房者仍感覺不到下跌的變化。開發(fā)商的“降價”和“假摔”成為市場爭論的焦點。

　　在浦東新區(qū)工作的唐先生，在4月中旬剛交了2萬元意向金。在國務(wù)院樓市調(diào)控新政出臺之后，他經(jīng)過考慮，索性毀約，2萬元意向金“打了水漂”，從此天天關(guān)注樓市信息，盼著新政能讓房價跌一點。但三個多月來，上海市區(qū)的房價仍“高不可攀”，郊區(qū)部分樓盤倒開始有了降價的“苗頭”，這讓唐先生有點動心，準備出手。

　　唐先生的想法與多數(shù)購房者的心態(tài)相同。“小跌就出手”成了許多購房者的選擇，購房者沉不住氣，加上部分開發(fā)商“試探性”降價，讓上海樓市近期出現(xiàn)了“回暖”的跡象。

　　中國房產(chǎn)信息集團統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月上海商品住宅成交均價為每平方米19444元，環(huán)比跌幅為3.2%。7月上海商品住宅簽約3975套、成交面積43.3萬平方米，環(huán)比分別上漲6%和2.12%。業(yè)內(nèi)人士透露，購買婚房、學區(qū)房等以滿足自身剛性需求的買房者，是7月住宅成交量反彈最主要的買家。

　　成交均價似乎跌了，但買房者卻沒有感覺到。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，近期成交量出現(xiàn)反彈，開發(fā)商降價的可能性反而更小。

　　分析人士認為，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，成交均價下跌，并不意味著房價下跌。買房人的普遍感受是，上海許多區(qū)域的房價并沒有下跌，中心城區(qū)房價依舊“高不可攀”。

　　陸騎麟認為，前段時間上海樓市成交均價連創(chuàng)全年最低，主要是由于成交結(jié)構(gòu)造成的。“中低端樓盤銷售較多，而由于國家一系列調(diào)控政策的出臺，用于投資、投機的高端樓房賣不動了。”高價樓盤“賣不動”，低價樓盤“銷路好”。

　　佑威及“樓市專評網(wǎng)”聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，16日至22日，上海商品住宅新增供應(yīng)面積達16.7萬平方米，相當于前一周的2.46倍，雖然仍低于年均水平，但已是7月以來的最高點。同時，16日至22日，上海商品住宅成交均價為每平方米20095元，環(huán)比微漲1%，再破兩萬元。

　　同時，部分開發(fā)商玩起數(shù)字游戲。開盤前，先報出一個較高的預(yù)計開盤價。等到開盤時，再報出平常價格，并宣稱“大幅降價”。其實，樓盤的實際價格，仍比周邊或前期樓盤的售價高出不少。

    深圳：商品房量價齊升

　　16日至22日，深圳商品房呈現(xiàn)量價齊升局面，成交量出現(xiàn)明顯放大，創(chuàng)出近十周來的新高，新房成交均價也保持增長。

　　據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，16日至22日，深圳市新房住宅共成交843套，環(huán)比大增72.4%；成交面積為73690平方米，環(huán)比增長74.07%；成交金額為15.7億元，環(huán)比大增1.1倍；成交均價為每平方米21368元，環(huán)比上漲18.6%。二手房市場16日至22日共成交2533套，環(huán)比增幅達22.5%；成交面積24.7萬平方米，環(huán)比增加四成。

　　世聯(lián)地產(chǎn)報告認為，16日至22日深圳新房成交的大增主要是因部分前期熱銷的項目集中備案所致。鹽田區(qū)豪宅的放量成交是深圳樓市成交均價的上漲重要影響因素之一。深圳涉及陰陽合同的房地產(chǎn)監(jiān)管辦法于9月1日即將正式實施，可能是導(dǎo)致近期置業(yè)者擔心購房成本上升，從而集中入市使二手房市場有所回暖。

　　盡管16日至22日大幅增長屬于特例，不過自8月以來，深圳商品房市場銷售回暖跡象確實較為明顯。

　　根據(jù)統(tǒng)計，截至22日，深圳全市共成交1843套新房，已經(jīng)超過7月1681套新房的成交量；總成交面積達到15.93萬平方米，同樣也超過7月14.2萬平方米的成交面積。業(yè)內(nèi)人士認為，按照目前的周成交趨勢，8月成交量將創(chuàng)出新政以來的新高。

　　一手房價格自8月以來也出現(xiàn)連續(xù)回升，16日至22日，由于鹽田豪宅的拉動，均價近8周以來再次重回每平方米2萬元的水平之上，達每平方米21368元。

　　二手房市場同樣回升明顯，16日至22日成交量創(chuàng)下近十周來的新高，不過與調(diào)控新政出臺前單周3000多套的水平仍有一定差距。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，銷售出現(xiàn)回暖的原因，一方面是部分開發(fā)商加大推盤力度，并打折促銷所致；另一方面是政策的穩(wěn)定性導(dǎo)致觀望氣氛減弱，積壓的剛性需求開始有所釋放。

　　世聯(lián)地產(chǎn)報告認為，目前部分城市商品住宅成交量觸底反彈的現(xiàn)象，說明市場信心逐步回升，但鑒于價格尚未真正松動，反彈態(tài)勢可能不會長久。從消費者心理預(yù)期的角度和開發(fā)商日趨緊張的資金鏈來看，未來可能重蹈上一輪調(diào)控的雙觸底過程，直到成交量的二次觸底后，價格低谷才能形成。