凈利大幅增長 銷量下滑開發(fā)商死扛房價？

    -“萬保招金”四大上市房企的中期業(yè)績飄紅，但現(xiàn)金流為負的現(xiàn)實，也使得各家融資問題日益凸顯

　　-僅保利地產(chǎn)實現(xiàn)了銷售面積和銷售金額的“雙升”，而其它三大房企，則較去年同期均出現(xiàn)了回落，甚至招商地產(chǎn)銷售面積的降幅超過五成

　　陸續(xù)發(fā)布的房企中報中，其中隱藏著什么信息呢？

　　上周，萬科、保利、金地同日公布了2010年半年度報告，至此，“萬保招金”四大上市房企的中期業(yè)績也已全部出爐。盡管身處行業(yè)調(diào)控漩渦，4家仍實現(xiàn)了凈利潤大增。但亮麗的業(yè)績?nèi)噪y掩其中的隱憂。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，除了保利上半年的銷售面積和銷售金額均實現(xiàn)“雙升”外，其它3家的同類指標則均出現(xiàn)下滑，業(yè)界據(jù)此認為開發(fā)商仍在死扛房價；另一個不容忽視的是中報中現(xiàn)金流為負的現(xiàn)實，房企融資的問題日漸凸顯。

　　對于下半年的預(yù)計，中報也顯示，隨著供應(yīng)量的增加以及采取靈活的定價策略，房價有可能進一步下調(diào)。

　　凈利大幅增長

　　繼招商地產(chǎn)中報凈利翻番之后，萬科、保利、金地三大地產(chǎn)龍頭相繼公布中期業(yè)績，均實現(xiàn)了凈利潤的大幅增長。

　　中報統(tǒng)計顯示，萬科上半年實現(xiàn)營業(yè)收入167.66億元，較去年同期下降23.12%，但凈利潤28.1億元，同比增長11.4%；保利地產(chǎn)上半年營業(yè)收入112.45億元，實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤16.27億元，同比分別增長35.63%和16.56%；金地集團上半年營業(yè)收入達到87.4億元，同比增長150.32%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤12.27億元，同比增長327.02%；而招商地產(chǎn)則實現(xiàn)營業(yè)收入69.81億元，凈利潤10.5億元，同比分別增長142.76%和115.71%。

　　在嚴厲的政策調(diào)控下，房企銷售凈利為何大增？對此，萬科中報顯示，由于去年中期結(jié)算中包含大量2008年市場低谷期售出的房屋，利潤率處于近年來的低位，因此今年中期的凈利潤多于去年。中報同時顯示，自4月調(diào)控以來，主要城市成交大幅縮量，而堅持以普通住宅為主的萬科依靠靈活的銷售策略取得了良好的銷售業(yè)績。“這得益于萬科對調(diào)整的適應(yīng)性，新政后萬科房價變化情況均價在14%左右。”萬科集團副總裁肖莉表示。保利的公告中顯示，凈利增加得益于房產(chǎn)銷售面積和金額的增長，經(jīng)營規(guī)模擴大的同時，商業(yè)地產(chǎn)的盈利穩(wěn)步提升。招商中報顯示，營業(yè)收入較去年同期顯著增長，主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)量大幅增長，對于為何凈利潤增長幅度低于營業(yè)利潤增長幅度的原因，招商的解釋是報告期內(nèi)少數(shù)股東損益增長較大。

　　銷量下滑開發(fā)商死扛房價？

　　盡管四大房企凈利大增全線飄紅，但在銷售方面卻出現(xiàn)了漲跌不一的格局。記者統(tǒng)計各家中報發(fā)現(xiàn)，今年上半年，僅保利地產(chǎn)實現(xiàn)了銷售面積和銷售金額的“雙升”，而其它三大房企，則較去年同期均出現(xiàn)了回落，甚至招商地產(chǎn)銷售面積的降幅超過五成。

　　中報顯示，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售面積267.09萬平方米、銷售金額217.55億元，比去年同期分別增長5.81%和3.33%。對于萬科，盡管上半年銷售金額創(chuàng)下367.7億元的新高，同比增長19.5%，但320.2萬平方米的銷售面積，相比上年同期則回落了8.2%。

　　招商和金地兩家的銷售數(shù)據(jù)則更不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)銷售面積28.75萬平方米，簽約銷售金額42.3億元，分別較上年同期下跌了53.87%和41%。而金地今年上半年實現(xiàn)銷售面積48.29萬平方米，銷售金額53.76億元，較上年同期分別減少42.83%和37.31%。

　　銷售面積和金額的下滑，凈利潤為何反而大幅上升呢？“這可能是因為房價仍然處于高位，成交量銳減但仍有利潤，當然，也不排除開發(fā)商在財務(wù)結(jié)構(gòu)方面進行了調(diào)整，讓中報數(shù)據(jù)顯得好看些。”一位市場人士分析認為。對于這樣的“雙降”數(shù)據(jù)，金地方面表示，主要原因是上半年庫存偏少，無充足房源可供銷售，下半年公司將有足夠房源供應(yīng)，預(yù)計下半年新增可銷售資源200萬平方米。

　　除了銷售數(shù)據(jù)的不確定外，現(xiàn)金流為負也使得各家房企融資問題逐漸凸顯。中報顯示，保利地產(chǎn)以-233.48億元現(xiàn)金流居首，萬科現(xiàn)金流為-95.14億元，金地現(xiàn)金流為-45.36億元，招商地產(chǎn)現(xiàn)金流為-19.99億元，4家合計經(jīng)營活動現(xiàn)金流為-393.97億元。對此，招商地產(chǎn)董事會表示，將做好前瞻性融資安排，根據(jù)公司財務(wù)狀況，合理安排現(xiàn)金流。金地董事會也認為，在緊縮的股權(quán)和債務(wù)融資環(huán)境下，公司將加大項目層面的股權(quán)合作力度，為公司的發(fā)展提供充足的資金保障。

　　此外，公司在房地產(chǎn)金融方面的業(yè)務(wù)也在穩(wěn)步推進，今年以來，公司已通過信托、基金的方式為多個項目引入了外部投資者。而保利地產(chǎn)也指出，將開拓“房地產(chǎn)基金”等創(chuàng)新投融資渠道，降低宏觀調(diào)控的影響。

　　供給增加倒逼房價下跌

　　對于下半年經(jīng)營情況的預(yù)計，四大房企也均表示，不會調(diào)整年初制訂的開工計劃，隨著供應(yīng)量的增加將采取靈活的定價策略進行促銷，同時，也提出利用市場調(diào)整機會積極擴張，把握一些項目投資機會。

　　今年上半年，萬科已完成的竣工面積僅占全年計劃數(shù)的25.4%。但萬科董事會指出，公司暫無考慮對新開工計劃進行調(diào)整，目前開發(fā)進度按計劃進行，部分年內(nèi)新增的項目也將在本年開工。對于如何應(yīng)對國家政策的調(diào)整，萬科集團董秘譚華杰表示，并不認為價格策略是應(yīng)對市場調(diào)整的最佳或主要手段，萬科更看重關(guān)注公司戰(zhàn)略的前瞻性、推盤節(jié)奏、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)品性價比等方面。下半年，將密切關(guān)注市場調(diào)整中可能出現(xiàn)的機遇，尤其關(guān)注在一線城市以合理價格獲取項目資源的機會。

　　保利地產(chǎn)認為，下半年將加大二三線城市投資，擴大經(jīng)營規(guī)模，穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營收入占公司營業(yè)收入的比重，開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運營等業(yè)務(wù)，增加新的盈利增長點。招商地產(chǎn)則將繼續(xù)采取均勻、謹慎地拿地的策略，注重區(qū)域選擇，理性等待合適時機合理擴充土地，短期內(nèi)擬采取措施促進銷售，積極優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。

　　金地董秘徐家俊也表示，金地今年仍維持開工388萬平方米的原計劃，不會大規(guī)模調(diào)整。受調(diào)控影響，預(yù)計最差的銷售量有可能跌到原有的1/3，但也不會影響金地的推盤進度。在下半年，隨著供應(yīng)量的增加以及靈活的定價策略，將促使房價進一步下調(diào)。另外，隨著下半年土地供應(yīng)的增多和市場調(diào)整的繼續(xù)，金地也將抓住更多的投資機會。