京滬房貸驟減開發(fā)商壓力驟增 房價大降？

    中新網(wǎng)8月19日電(林偉) 房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺4個月以來，一線城市例如北京、上海的個人住房貸款漲幅都出現(xiàn)了明顯的下降，8月北京的土地市場流標頻現(xiàn)，入市新盤成交量驟減，購房者觀望情緒濃厚，上海多家開發(fā)商“大手筆”降價，不斷有媒體曝出超四成上市房企資金面臨緊缺，三季度樓市表現(xiàn)出的一系列現(xiàn)象，是否表明購房者的“春天”即將來臨 房價將會進入大降通道？

　　北京7月個人房貸環(huán)比降93% 8月入市新盤只賣了三套

　　房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺3個月后，北京市的個人住房貸款也連續(xù)3個月環(huán)比降幅超過40%。根據(jù)央行營管部公布的7月份北京市金融運行數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月個人住房貸款環(huán)比大降93%。

　　北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為，住房個貸全面回落主要原因就是，成交量下滑、貸款難度加大、房價下調(diào)。張大偉認為，隨著新政逐步深化，在三、四季度，二手房市場將依然處于低迷態(tài)勢，交易量仍將在下行通道上徘徊，交易價格仍有一定的下調(diào)空間。

　　去年“地王”頻現(xiàn)的京城土地市場，在今年新政之后，熱度急轉(zhuǎn)直下，“流標”成為了關(guān)鍵詞。8月17日，房山長溝的兩個地塊再次“流標”，這是本月以來，北京土地市場的第三次流標。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，樓市新政后京城土地市場流標地塊達9塊。

　　與“流標”并存的還有地塊價格的下跌。北京中原根據(jù)北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至8月16日，北京共出讓土地為136塊，其中新政以后出讓69塊，超過新政前平均水平。然而樓面價則出現(xiàn)明顯下調(diào)，其中總樓面價從6654元/平方米下調(diào)了58.4%，到新政以后的2769元/平方米，后者甚至低于2009年同期的2970元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，出讓地塊的溢價率更是從新政之前的110.6%下調(diào)了大半，目前的溢價率僅為23.3%，達到2009年來的最低點。熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認為目前無論是土地交易市場還是新盤二手房交易市場，都漸漸趨冷，而年初房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的初衷也就是遏制過快上漲的房價，現(xiàn)在看來，市場已經(jīng)達到了政策的預(yù)期。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京8月份預(yù)售項目為7個，合計供應(yīng)住宅1554套，而簽約量僅為3套，簽約比例不足0.2%，與7月相比，8月出現(xiàn)了明顯的銷售停滯現(xiàn)象。 在連續(xù)兩周日均成交過百套后，上周北京樓市又現(xiàn)頹勢，周成交僅590套，環(huán)比下降55.24%；日均成交84套，再次跌破百套大關(guān)。8月9日為上周成交量最低點，當(dāng)日商品住宅期房成交僅48套，為6月2日以來的最低成交值。北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月17日，新政以后供應(yīng)項目為74個，簽約率超過80%的僅為13個，無一項目100%簽約，而簽約不足20%的則達到了32個，占比高達43.2%。23個項目簽約率不足5%，更是創(chuàng)造了2009年以來的低迷紀錄。

　　上海房貸創(chuàng)17個月新低 多家開發(fā)商“大手筆”降價

　　8月12日，人民銀行上海總部發(fā)布7月份上海市貨幣信貸運行數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月，上海市新增人民幣貸款161.7億元，為今年以來月度貸款增量新低，同比和環(huán)比分別少增9.4億元和74.3億元。曾在2009年突飛猛進的個人住房貸款在“新國十條”政策發(fā)布后持續(xù)萎縮。 7月個人住房貸款創(chuàng)下了近17個月來的新低。

　　對此業(yè)內(nèi)人士表示，雖然近期房貸政策沒有再度收緊，但嚴格落實“新國十條”以及三套房貸暫停即相當(dāng)于將房貸打入冷宮。在房地產(chǎn)市場成交量沒有明顯回升的狀況下，預(yù)計整個三季度個貸市場都將表現(xiàn)低迷。

　　7月底開始“收陽”的上海樓市，出現(xiàn)了新一波的降價促銷，其中一些開發(fā)商還施展了“大手筆”，多個項目直降4000元/平方米～7000元/平方米。據(jù)中房信集團最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成交面積排名前5的樓盤都出現(xiàn)了價格“大跳水”。排名第一的中環(huán)1號以17645元/平方米的價格成交了236套房源，而該樓盤在7月成交的39套房源均價為19835元/平方米，6月成交的34套房源均價高達23160元/平方米。兩個月之內(nèi)高達23.8%的跌幅或是該樓盤熱銷的主要原因。

　　超四成上市房企資金面臨缺口 降價或是開發(fā)商的生存選擇

　　根據(jù)萬德數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止到2010年上半年報告期末，40家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負債率為61.13%，其中資產(chǎn)負債率接近或達到70%的有22家，占比高達55%。四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率高達76.77%，而萬科A、金地集團和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率也分別達到了69.83%、69.85%和61.30%。

　　上述數(shù)據(jù)表明，超四成上市房企具有較大的債務(wù)風(fēng)險，甚至面臨資不抵債的危險局面。而-600.95億的現(xiàn)金凈流量味著房企“失血”嚴重，資金鏈斷裂的隱患可能隨時大規(guī)模爆發(fā)。

　　某業(yè)內(nèi)人士表示：“到2009年底，在經(jīng)歷了1年的去庫存化之后，大多數(shù)開發(fā)商均面臨新增供應(yīng)不足的問題，后面加緊開發(fā)是必然的選擇。但是，隨著監(jiān)管部門對開發(fā)商囤地打擊力度的加大及銀行對開發(fā)貸規(guī)模的緊縮，開發(fā)商不得不面臨融資渠道干涸的窘境。”

　　近日，素來力挺房價的華遠地產(chǎn)總裁任志強向數(shù)百開發(fā)商發(fā)出呼吁：“我都‘從了’,你們也‘從了’吧。” 據(jù)相關(guān)媒體報道，樓市調(diào)控將近4個月，許多開發(fā)商資金已經(jīng)吃不消了的情況，按照業(yè)內(nèi)專家的分析，如果開發(fā)商在今年7月開始主動降價，到明年3月市場就能開始回暖。如果開發(fā)商到今年年底才開始降價，那么樓市回暖至少會推遲半年，所有人都會很痛苦。

　　京神農(nóng)投資執(zhí)行董事陳宇也表示，近來土地頻頻出現(xiàn)流拍、交易量大幅下滑，都說明樓市的調(diào)控已明顯見效。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松的認為，今年三四季度將是樓市新增庫存大量形成的時期，可能是房價出現(xiàn)大幅下調(diào)的時期。