國(guó)土部今曝光囤地炒地情況 揭開(kāi)囤地伎倆

　一度風(fēng)傳的囤地炒地名單今日首度由官方正式揭曉。記者昨日從國(guó)土部了解到，原定于7月公布的房地產(chǎn)用地中的閑置土地、囤地炒地、向別墅供地以及各地落實(shí)保障性住房供地情況也會(huì)悉數(shù)發(fā)布，開(kāi)發(fā)商囤地炒地的各種伎倆也將隨之一同曝光，巧借名目囤地背后的動(dòng)機(jī)也不攻自破。

　　被推遲的曝光

　　“馬上就開(kāi)發(fā)布會(huì)，究竟情況怎么樣，到時(shí)候就知道了。” 昨日下午，記者從國(guó)土部新聞處了解到，該部決定在今日召開(kāi)專(zhuān)題新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)房地產(chǎn)用地中的閑置土地、囤地炒地、向別墅供地以及各地落實(shí)保障性住房供地情況，這意味著外界普遍關(guān)注的開(kāi)發(fā)商囤地名單是否真實(shí)存在？如若存在究竟有多大規(guī)模，將怎樣處理？各地保障房及普通商品房的供地指標(biāo)到底有多少？這些疑惑可能會(huì)有答案。

　　事實(shí)上，這份通報(bào)“遲到”了一個(gè)多月。此前，國(guó)土部辦公廳副主任孫家海在第20個(gè)全國(guó)“土地日”新聞通氣會(huì)上透露，計(jì)劃7月份曝光房地產(chǎn)用地中的閑置土地、囤地炒地和向別墅供地情況，并對(duì)外公布各地落實(shí)保障性住房供地情況。

　　但是，由于種種原因，上述曝光并未如期而至，取而代之的是被媒體提前揭露的“國(guó)土部有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表”。根據(jù)這份情況表顯示，截至去年9月30日，全國(guó)閑置土地總計(jì)達(dá)1457宗，閑置面積達(dá)9772公頃，合同價(jià)款256億元，而且70%以上為住宅用地，涉及全國(guó)28個(gè)省市自治區(qū)。其中，北京、廣東、海南、江蘇、重慶、貴州等地成為閑置土地的典型區(qū)域，其閑置土地?cái)?shù)量占全國(guó)近七成。不過(guò)，當(dāng)記者就該名單求證國(guó)土部時(shí)，得到的答復(fù)是該名單并非國(guó)土部流出，國(guó)土部將在一兩周內(nèi)召開(kāi)發(fā)布會(huì)，公布開(kāi)發(fā)商囤地炒地的具體情況。

　　巧借名目的囤地伎倆

　　盡管?chē)?guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林將導(dǎo)致土地閑置的原因劃分為企業(yè)和政府兩大原因，并表示政府原因占了大頭，但隨著開(kāi)發(fā)商們紛紛跳出來(lái)做所謂的“澄清”，其囤地的種種伎倆也隨之曝光。

　　伎倆1

　　挖坑待建 坐等升值

　　“在中央檢查團(tuán)來(lái)到時(shí)打幾個(gè)洞，等檢查團(tuán)走了再繼續(xù)曬地皮。”在開(kāi)發(fā)商囤地的所有伎倆中，對(duì)于“挖坑待建、坐等升值”一招，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭給出了非常形象的解釋。

　　在過(guò)去的10年里，由于一線城市的樓市始終處于上升通道，房?jī)r(jià)的上漲也帶來(lái)了地價(jià)的升值，開(kāi)發(fā)商甚至不用蓋房、賣(mài)房，只需手持土地資源，便可坐等升值帶來(lái)的巨額利潤(rùn)。

　　以本次曝光的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔在上海的地塊為例，根據(jù)2001年年報(bào)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔在長(zhǎng)寧區(qū)的古北項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的工程進(jìn)度是“計(jì)劃中”，且計(jì)劃是2004年6月完工。而在此后的兩年年報(bào)中，古北項(xiàng)目一直處于“計(jì)劃中”，竣工時(shí)間也一再推遲，從原定的2004年推遲至2005年，乃至2008年。

　　不僅是古北項(xiàng)目，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔旗下的其他項(xiàng)目也在年報(bào)中宣稱(chēng)長(zhǎng)時(shí)間“計(jì)劃中”，如2005年2月，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔合伙購(gòu)得的馬橋地塊，經(jīng)歷了兩年多的“計(jì)劃中”階段，截至目前，馬橋項(xiàng)目仍未竣工，照此態(tài)勢(shì)，年報(bào)披露的竣工時(shí)間還將繼續(xù)順延。

　　而根據(jù)國(guó)土部規(guī)定，土地閑置滿(mǎn)一年但不滿(mǎn)兩年，需按照出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；對(duì)土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)無(wú)償收回的，將無(wú)償收回，重新安排使用，而上述項(xiàng)目如此“緩慢”的工期，當(dāng)事方竟未受到絲毫處罰，對(duì)此業(yè)內(nèi)人士指出“挖坑待建”是其秘密武器。

　　“好多項(xiàng)目都會(huì)在房子打完基礎(chǔ)后停工，在象征性地賠償施工單位損失后，把地塊曬在一邊，這樣國(guó)土部門(mén)就不能說(shuō)是囤地，但確實(shí)將工期一而再再而三地拖后了。”一位曾“親身”嘗試過(guò)這一囤地招數(shù)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，“導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)‘挖坑’方式進(jìn)行囤地的主要原因，在于國(guó)土部門(mén)的土地出讓合同存在巨大漏洞。一般土地出讓合同只規(guī)定了開(kāi)工日期和竣工日期，但這期間究竟如何進(jìn)展，均無(wú)從界定，而且囤地的監(jiān)管基本上都在地方政府，如果地方政府睜一只眼閉一只眼，再加上開(kāi)發(fā)商用挖坑做掩護(hù)，這監(jiān)管就成了擺設(shè)”。

　　伎倆2

　　推脫周邊居民反對(duì) 囤而不建

　　在此前媒體曝光的國(guó)土部囤地名單中，華潤(rùn)位于亞奧區(qū)域的云景華亭，尚有1.8公頃的商服用地沒(méi)有動(dòng)工。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，北京華潤(rùn)置地于2004年8月31日簽訂了該地塊的出讓合同，并約定于2007年12月31日竣工，2009年12月，該地塊附近的華亭嘉園A座、F座樓道里曾貼出通知和示意圖，稱(chēng)將在該地塊新建一座119.8米高的寫(xiě)字樓、一棟99.9米高的酒店及一棟21.2米高的裙樓。

　　但時(shí)至今日仍未見(jiàn)開(kāi)工。對(duì)此華潤(rùn)給出的理由是，由于建筑方案遭到業(yè)主反對(duì)，導(dǎo)致政府部門(mén)一直未對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)手續(xù)予以行政許可。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，由于可能存在的“擋光”等問(wèn)題，在已竣工的樓盤(pán)中建設(shè)新的商業(yè)配套時(shí)常會(huì)被業(yè)主反對(duì)，但開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)邀請(qǐng)規(guī)劃部門(mén)的介入，采取聽(tīng)證的方式進(jìn)行解決，此前華瀚國(guó)際等項(xiàng)目也有類(lèi)似的情況，均在合理的期間內(nèi)得到解決，并非是開(kāi)發(fā)商拖延不開(kāi)工的借口。

　伎倆3

　　開(kāi)工大限前改規(guī)劃 囤地獲利兩得益

　　在開(kāi)發(fā)商囤地的種種招數(shù)中，主動(dòng)改規(guī)劃可謂是最高明的，因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)劃部門(mén)的工作流程，開(kāi)發(fā)商在提出修改規(guī)劃申請(qǐng)后，必須經(jīng)過(guò)最少30天的公示，向社會(huì)征求意見(jiàn)，而無(wú)論最終能否獲批，都給了開(kāi)發(fā)商拖延工期的理由。

　　以去年“紅透半邊天”的廣渠路15號(hào)地為例，去年6月30日，方興地產(chǎn)以40.6億元天價(jià)拍得該地。這塊地也成為去年北京首塊由央企制造的地王。面對(duì)即將到來(lái)的開(kāi)工大限，去年12月30日，方興地產(chǎn)申請(qǐng)調(diào)整該地塊規(guī)劃，目標(biāo)包括兩項(xiàng)，第一項(xiàng)是高度調(diào)整，將原來(lái)60米的建控高度調(diào)整為80米，將原來(lái)80米的建控高度調(diào)整為100米；第二項(xiàng)是將綠地和建設(shè)用地的位置在綠地面積不變的情況下進(jìn)行調(diào)整。隨后盡管北京市規(guī)劃委員會(huì)對(duì)上述申請(qǐng)予以否決，但該地塊卻憑借“因?yàn)楦囊?guī)劃無(wú)法及時(shí)開(kāi)工”的理由，堂而皇之地避開(kāi)了開(kāi)工大限。對(duì)此，北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，確實(shí)在該地塊開(kāi)工大限到來(lái)前不久收到了推遲開(kāi)工日期的申請(qǐng)。

　　“拿了地半年才想起來(lái)改規(guī)劃，還偏偏挑在開(kāi)工大限到來(lái)之前，這未免有些蹊蹺。”國(guó)土部下屬事業(yè)單位的一位土地專(zhuān)家告訴記者，按照正常程序，開(kāi)發(fā)商一般在拿地后的3個(gè)月內(nèi)便會(huì)完成地塊的整體規(guī)劃，究竟需不需要向政府提出調(diào)整申請(qǐng)，也應(yīng)該在3個(gè)月內(nèi)做出決定。

　　“廣渠路15號(hào)地做得非常巧，因?yàn)闊o(wú)論調(diào)規(guī)申請(qǐng)獲批與否，都會(huì)給這塊地帶來(lái)一些‘好處’。”在上述專(zhuān)家看來(lái)，開(kāi)發(fā)商在廣渠路15號(hào)地的調(diào)規(guī)申請(qǐng)方面實(shí)際上做了兩手準(zhǔn)備：調(diào)規(guī)成功，皆大歡喜，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)調(diào)整規(guī)劃給地塊帶來(lái)更大的收益；即便是調(diào)規(guī)失敗，30天的公示期加上其他工作流程也給這塊即將到達(dá)開(kāi)工大限的地王贏得了不開(kāi)工的理由。

　　無(wú)獨(dú)有偶，在剛剛被曝光的國(guó)土部囤地黑名單中，泛海建設(shè)榜上有名，而該公司發(fā)布《澄清公告》稱(chēng)，雖然2004年已取得四塊用地的《國(guó)有土地使用證》，但因?yàn)榻逃涮住⒓訌?qiáng)土地綜合利用等原因，四塊地在2005-2010年間，經(jīng)過(guò)了三次規(guī)劃調(diào)整，三次均拿到了新的《規(guī)劃意見(jiàn)復(fù)函》。泛海建設(shè)還表示，四地塊未能按原計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)主要是因?yàn)轫?xiàng)目功能、規(guī)劃調(diào)整所致，不存在被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)。

　　伎倆4

　　外資身份做掩護(hù) 手續(xù)難辦囤地有理

　　除了主動(dòng)修改規(guī)劃外，開(kāi)發(fā)商自己的一些特殊“身份”也經(jīng)常成為其囤地的理由。

　　以屢屢登上“囤地黑名單”的華潤(rùn)門(mén)頭溝地王為例，2007年12月，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)285輪的競(jìng)價(jià)之后，門(mén)頭溝新城馮村地區(qū)一期居住項(xiàng)目最終被華潤(rùn)置地(武漢)發(fā)展有限公司拿下。15億元的成交價(jià)比44332.17萬(wàn)元的掛牌出讓起始價(jià)高出兩倍多，而樓面地價(jià)達(dá)到了5245元/平方米左右。就是這樣一個(gè)2007年北京眾多“地王”中的“地王”，從去年至今，一再被國(guó)土部、北京市國(guó)土局以“閑置土地”為由點(diǎn)名批評(píng)。而華潤(rùn)置地當(dāng)時(shí)給媒體的公開(kāi)回應(yīng)便是，該塊土地之所以沒(méi)能及時(shí)開(kāi)工，全因自己有外資背景，投資項(xiàng)目需發(fā)改委審批，兩年來(lái)，國(guó)家發(fā)改委的審批手續(xù)遲遲都沒(méi)下來(lái)。

　　對(duì)此，國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，除了2004年“8·31”大限前的地塊為毛地，可能存在產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題外，近幾年各地供應(yīng)的土地多以熟地為主，國(guó)土部門(mén)供地前也肯定測(cè)算了相關(guān)開(kāi)發(fā)商審批手續(xù)所需要的時(shí)間，不可能給一塊鐵定無(wú)法按期開(kāi)工的土地。

　　而負(fù)責(zé)審批外資開(kāi)發(fā)商拿地手續(xù)的國(guó)家發(fā)改委則表示，根據(jù)他們的工作流程，申報(bào)審批手續(xù)，內(nèi)資企業(yè)最快8個(gè)工作日便可完成，外資由于要走國(guó)務(wù)院，時(shí)間要稍長(zhǎng)一點(diǎn)，但審批手續(xù)最長(zhǎng)不超過(guò)3個(gè)月。

　　說(shuō)到審批手續(xù)難辦，就不能不提及開(kāi)發(fā)商在申報(bào)審批時(shí)所要遞交的材料，一位長(zhǎng)期從事外資企業(yè)拿地審批的政府人士向記者透露，在實(shí)際工作中，他們就碰到過(guò)個(gè)別開(kāi)發(fā)商在上報(bào)審批材料時(shí)，亂報(bào)一氣，故意造成規(guī)劃上的缺陷，使規(guī)劃建設(shè)許可批準(zhǔn)時(shí)間被拖延的情況。

　　伎倆5

　　大地塊分批開(kāi)發(fā) 延期蓋房“順理成章”

　　在預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)看漲的情況下，開(kāi)發(fā)商拍得一塊土地后，原本分兩期就能開(kāi)發(fā)完畢，卻故意將土地分割成若干小塊多批次開(kāi)發(fā)，這樣變相囤地的招數(shù)在業(yè)內(nèi)不勝枚舉，甚至成為了開(kāi)發(fā)商拿地后的明規(guī)則。

　　西南三環(huán)的某200萬(wàn)平方米大盤(pán)便是一個(gè)極好的例子，該項(xiàng)目究竟是哪一年拿的地，已經(jīng)無(wú)從考證，不過(guò)自2004年以4200元/平方米第一次開(kāi)盤(pán)后到最新一期預(yù)計(jì)3萬(wàn)元/平方米，價(jià)格上漲超過(guò)6倍。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的歷史數(shù)據(jù)顯示，6年的時(shí)間，該項(xiàng)目共調(diào)整了41次價(jià)格。而其具體開(kāi)盤(pán)了多少次，連項(xiàng)目經(jīng)理都數(shù)不清楚。

　　“開(kāi)發(fā)期數(shù)由一兩期變成三四期，甚至是七八期，這樣一般兩年內(nèi)就可以蓋好全部上市的房子，最終可以陸續(xù)賣(mài)上三四年。隨著后期房?jī)r(jià)上漲，同一地段的房?jī)r(jià)比兩年前上漲四五成，甚至是一兩倍，開(kāi)發(fā)商自然賺得‘盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)’，利潤(rùn)比正規(guī)開(kāi)發(fā)要高出好幾倍。”在一位不愿公開(kāi)姓名的開(kāi)發(fā)商眼中，多批次開(kāi)發(fā)時(shí)常會(huì)演變?yōu)?ldquo;變相囤地”。

　　伎倆6

　　倒手買(mǎi)賣(mài) 不開(kāi)工別怪我

　　如果說(shuō)上述開(kāi)發(fā)商的囤地招數(shù)尚且有所顧忌，那么部分開(kāi)發(fā)商所采取的拿地后囤地幾年不開(kāi)工，在升值之后倒手一賣(mài)，在凈賺利潤(rùn)的同時(shí)，也將囤地的罪名歸結(jié)給下一任接盤(pán)者的“伎倆”可謂是“露骨”了許多。

　　在今年4月國(guó)土部通報(bào)掛牌督辦的18宗閑置土地中，工體北路4號(hào)地便是通過(guò)上述方式，將開(kāi)工日期整整拖延了約四年之久。

　　2006年，李澤楷旗下盈大地產(chǎn)全資子公司——北京市啟夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以5.1億元的代價(jià)獲得工體北路4號(hào)地塊，按照土地出讓合同的約定，工體北路4號(hào)地的開(kāi)工日期為2006年9月20日，為趕在奧運(yùn)會(huì)前完工，項(xiàng)目約定的竣工日期為2008年3月31日。然而這個(gè)土地出讓合同的約定最終變成了一紙空文，一直未能開(kāi)工建設(shè)。直到去年8月21日，香港上市公司瑞安建業(yè)公告，向盈大地產(chǎn)作價(jià)約1.18億美元折合人民幣9.2億元的價(jià)格購(gòu)入工體北路4號(hào)地項(xiàng)目，借此李澤楷凈賺4.1億元利潤(rùn)。

　　盡管在隨后的國(guó)土部以及北京市國(guó)土局的處罰中，北京市啟夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被罰款510萬(wàn)元，但與囤地三年多帶來(lái)的4.1億元利潤(rùn)相比，罰金就顯得微不足道。