牛刀:北京預(yù)售房款監(jiān)管斬?cái)嗔顺礃琴Y金鏈

    北京市政府對(duì)預(yù)售房款進(jìn)行監(jiān)管，不讓開發(fā)商挪用。這一招很多人只是看見一個(gè)房款的先后到賬，卻并不知道，實(shí)際在運(yùn)作中，確實(shí)斬?cái)嗔藰鞘谐醋鞯馁Y金鏈。

　　北京市的做法是，對(duì)預(yù)售房款進(jìn)行監(jiān)管，也就是所有的預(yù)售房款都不再進(jìn)入開發(fā)商的賬戶，而是直接進(jìn)入銀行的監(jiān)管賬戶。按照正在研究的北京商品房預(yù)售資金管理辦法，未來北京開發(fā)商不僅將不能直接收存商品房預(yù)收款，在使用商品房項(xiàng)目預(yù)售資金時(shí)也將受多方鉗制，用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)等四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)用款。

　　過去開發(fā)商為了盡早回籠資金，往往采取很多手段開展預(yù)售，最早是空手套白狼，在房子還是圖紙的時(shí)候就開始預(yù)售，后來增加了一些基本的要求，也僅僅只是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)工和封頂提出了一些要求，但是，容易造成買賣雙方共同套取銀行資金的行為。

　　我們?cè)鴮ｉT披露過假按揭在商品房預(yù)售體系下盛行的情況，但是，隨著樓市投機(jī)炒作的愈演愈烈，不僅沒有得到遏制，相反越來越嚴(yán)重，演繹的是中國的龐式騙局。因?yàn)?，這種開發(fā)商和樓市炒家一體套取銀行資金的行為，在房?jī)r(jià)上漲的通道中沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，而隨著房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌的通道，風(fēng)險(xiǎn)將全部暴露出來。很多樓市炒家往往使用虛假身份證件和虛假收入證明，房?jī)r(jià)下跌，他們往往就會(huì)斷供，銀行起訴將會(huì)連人都找不到。

　　所以，銀行的房?jī)r(jià)下跌的壓力測(cè)試，在沒有取消商品房預(yù)售制度之前是沒有用的，因?yàn)橘I房自住或用于出租的人，無論房?jī)r(jià)怎么下跌，大多數(shù)人也不會(huì)斷供，這不僅僅只是房子在使用的問題，還有個(gè)人征信的問題。因?yàn)橐簧香y行的黑名單，從此以后不能再取得貸款。而這些搞假按揭的樓市炒家不同，他們只博取短期差價(jià)，而不管長(zhǎng)期征信。

　　所以，預(yù)售房款的監(jiān)管不僅僅只是監(jiān)管資金的問題，而是間接取消了商品房預(yù)售制度，斬?cái)嗔藰鞘型稒C(jī)的資金鏈，杜絕了樓市的投機(jī)行為，降低了銀行風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f，北京市這個(gè)制度的執(zhí)行，是一個(gè)促使房?jī)r(jià)整體下降的辦法，其調(diào)控效應(yīng)，僅次于央行加息。