開發(fā)商將不能直接收預(yù)售房款 或被迫選擇降價

    昨天，有媒體報道稱北京擬出臺“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，記者從多個開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士處求證到，他們確實從銀行等部門了解到此消息。其中一位業(yè)內(nèi)人士透露，他在三周前已得知此消息，估計近期就會頒布實施。這位業(yè)內(nèi)人士表示，該辦法一旦實施，就意味著開發(fā)商的“活錢”將變?yōu)?ldquo;死錢”。為了繼續(xù)購地、蓋房，不得不加快售房速度，降價將是開發(fā)商不得不考慮的選擇之一。

　　據(jù)開發(fā)商介紹，按照正在研究的北京商品房預(yù)售資金管理辦法，未來北京開發(fā)商不僅將不能直接收存商品房預(yù)付款，即房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購房人到監(jiān)管銀行付款或通過專用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶。同時，在使用商品房項目預(yù)售資金時也將受多方鉗制，用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請等四個資金使用節(jié)點申請用款。

　　其中，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》核心內(nèi)容有3點。首先，今后房地產(chǎn)企業(yè)申報項目總投資(即重點監(jiān)管資金)、用款計劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件；其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購房人到監(jiān)管銀行付款或通過專用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶，已收定金、按揭貸款需及時轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；第三，開發(fā)商有關(guān)商品房項目預(yù)售款用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點，每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%，每個資金使用節(jié)點只能提出一次用款申請。

　　對此，昨天記者致電相關(guān)主管部門了解情況，但均未得到有效回應(yīng)。

　　-各方分析

　　中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰說，實施該辦法的主要目的就是防止開發(fā)商攜款潛逃，保證這部分資金的安全。他說，按照此前的規(guī)定，樓盤封頂后可通過申請預(yù)售許可證提前銷售房屋，購房者無論是全款還是貸款，購房款都將進(jìn)入開發(fā)商自己的賬戶，并且自由支配。而這些資金絕大多數(shù)用于購置土地、償還貸款、開發(fā)新的樓盤。因此，可以說，開發(fā)商并不是靠自己的固定資金開發(fā)房產(chǎn)，而是不斷地利用預(yù)售房款循環(huán)開發(fā)。其間，有可能出現(xiàn)拖欠工程款、拖欠銀行貸款等情況，因此該辦法的主要目的，也是給予房地產(chǎn)開發(fā)中各個環(huán)節(jié)資金的安全保證。

　　>>目的

　　辦法主要保證預(yù)付資金安全

　　“這是一次技術(shù)性調(diào)整，也正中開發(fā)商七寸。”我愛我家副總裁胡景暉說，雖然這不能視為新的一輪調(diào)控政策，但卻非常有效力。其主要原因是，這個辦法不像其它調(diào)控政策是臨時性的，這個辦法將會長期執(zhí)行。而且，目前房地產(chǎn)市場正處在僵持階段，開發(fā)商入賬趨緊，同時，土地市場價格下降，又正是拿地的好時機(jī)。若該辦法實施，開發(fā)商希望進(jìn)一步發(fā)展，就必須加快銷售速度，以求獲得可支配的資金。“那么降價是最重要的選擇之一。”胡景暉說，這個辦法實施后，囤地、捂盤的問題也將自動解決。

　　>>影響

　　開發(fā)商將降價求資金鏈穩(wěn)定

　　陳云峰和胡景暉都承認(rèn)，若長期執(zhí)行該辦法，開發(fā)商的開發(fā)速度和規(guī)?？赡軙艿接绊?。特別是跨省的大型房企，目前他們的資金都是全國調(diào)配的，若被銀行監(jiān)管，將影響資金的流動和調(diào)度，從而減緩不同省市、不同項目開發(fā)的時間。陳云峰認(rèn)為，這些不利的影響，將在長期作用下，轉(zhuǎn)變成總供應(yīng)量的放緩。

　　而胡景暉表示，這需要開發(fā)商轉(zhuǎn)變思維，如果能掌握新規(guī)則，并加快開發(fā)速度，充分發(fā)揮效力，反而有利于提高開發(fā)周期，未來的總供應(yīng)量應(yīng)該不會受大的影響。

　　>>遠(yuǎn)景

　　對長期供應(yīng)量各方看法不一

　　>>背景

　　辦法已在業(yè)內(nèi)流傳3年之久

　　陳云峰說，在北京三年前就有此說法，但一直沒有執(zhí)行。而且在其他省市，有的已經(jīng)開始執(zhí)行，所以這個辦法并不新鮮，早已被業(yè)內(nèi)熟知。同時，住建部等主管部委不止一次在相關(guān)文件中提及。就在今年4月20日，住建部出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》即53號文的第九條，就明確規(guī)定：“各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。”“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。”