三問樓市那點事兒：下半年將走向何方

　4月17日至今，樓市調(diào)控已滿四個月。在經(jīng)歷了長達百日的觀望、僵持、對峙后，中國樓市下半年將走向何方？接下來的調(diào)控政策會繼續(xù)收緊還是有所放松？房價究竟是漲是跌？一連串問題的背后，中國樓市似乎被一層迷霧籠罩。

　　在這個敏感時期，700多位房地產(chǎn)專業(yè)人士于8月11日-14日齊聚海南博鰲，參加觀點地產(chǎn)新媒體與上海證券報·中國證券網(wǎng)等聯(lián)合舉辦的2010博鰲房地產(chǎn)論壇，探討新政百日后中國房地產(chǎn)市場的下一輪走勢。陳淮、樊綱、朱中一、陳啟宗、任志強、施永青等專家學者與業(yè)內(nèi)人士坐而論道，剖析樓市背后的各種角力因素。

　　似乎沒有明確結(jié)論——房價背后，是中國經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變、貨幣制度與財稅制度改革、開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型、中央與地方政府利益協(xié)調(diào)等各方面矛盾與糾葛混合而成的難解謎題，任何一個變量都會影響樓市步調(diào)。企穩(wěn)，至少是各方都希望出現(xiàn)的一種局面。

　　不管結(jié)論如何，這一場思想與觀點的激烈碰撞，本身就很精彩。

　　⊙記者 朱楠 潘建

　　問政策

　　從“遏制”到“維穩(wěn)” 　　怎么走

　　“‘錢多房少’是推高房價的根本原因。雙管齊下，方能確保房價合理回落，市場健康發(fā)展。”

　　在博鰲房地產(chǎn)論壇上，經(jīng)濟學家和房地產(chǎn)界學者認為，不足的房源供應量和過多的貨幣供應量這組矛盾，是推高房價的根本原因。如何推動外匯制度改革，引導長期貿(mào)易順差下的巨額資金向外流出，與增加住房有效供給及土地供應，雙管齊下，方能確保房價合理回落，市場健康發(fā)展。

　　松地根

　　怎樣加強住房有效供給？中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一預計，政府有關(guān)部門將加強督察力度。

　　國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年完成的土地供應量還不足供應計劃的1/3。從土地購置面積看，40個重點城市中，同比下降的有8個城市，其中深圳同比大降99.7%，廣州同比下降79.7%，昆明同比下降68.1%。在土地開發(fā)方面，40個重點城市上半年平均同比下降14.6%，其中下降幅度超過50%有9個城市。

　　朱中一建議，政府有關(guān)部門應適當調(diào)整土地出讓底價，確保土地供應計劃的完成。

　　緊銀根

　　“7月份我國貿(mào)易順差是287億美元。跑到房地產(chǎn)論壇來講順差，好像有點文不對題，但我覺得兩者之間有很大關(guān)系。”北京大學國家發(fā)展研究院院長、央行貨幣政策委員會委員周其仁在論壇上表示。

　　去年我國新增外匯儲備高達4531億美元。周其仁解釋說，國家外匯儲備就是央行從市場上收回來的錢。簡單地說，央行收回多少外匯就要向市場釋放等量的人民幣。“如此巨大的購買力在某一時期會集中在某些商品上，從而造成其價格出現(xiàn)大幅波動。”為此，應加緊外匯制度改革，拓展新的投資渠道，引導海量資金“走出去”，為樓市“降溫”。

　　“多年來，我國貨幣的增速一直遠高于GDP，導致廣義貨幣M2和GDP的比例大概在200%左右。”在中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所所長樊綱看來，“錢會像水一樣到處流，既會流向產(chǎn)品，導致通貨膨脹；也會流向資產(chǎn)，導致資產(chǎn)泡沫。”

　　“資本到了可以逐步雙向流動的時代了。”樊綱認為，需要拓展新的投資渠道，有兩方面值得重視。第一，引導民間資本進入各種壟斷行業(yè)，參與各種投資；第二，通過藏匯于民、用匯于民，允許私人資本“走出去”。

　問市場 放量? 降價? 怎么選

　　“調(diào)控過百日，房價漲幅整體回落，一線城市成交量大幅下降。下半年，房價離‘心理價位’仍很遠，但成交量可能觸底反彈。”

　　眼下，房地產(chǎn)市場在嚴厲調(diào)控下已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化。一線城市成交量大幅下降，一手房價格未有明顯變化，但二手房價格已有所下降。下半年市場走勢如何，理所當然地成為博鰲房地產(chǎn)論壇的熱點話題。業(yè)內(nèi)大致認為，國家調(diào)控不會放松，成交量將從低位反彈。

　　以價換量未了局

　　“房價漲幅整體回落，調(diào)控初現(xiàn)成效。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在論壇主題演講中如是表示。

　　數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個大中城市新建商品住房和二手房價格同比漲幅分別比6月份回落了1.2%、1%，已連續(xù)3個月回落。成交量方面，1-7月份，全國商品房銷售4.58億平方米，同比增長9.7%，增幅比上半年回落了5.7個百分點。7月當月全國商品房面積6406萬平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳等一些主要城市都出現(xiàn)了較大幅度的下降。

　　華遠地產(chǎn)董事長任志強認為，從6、7月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)的對比中，可以看到下降的幅度是巨大的。房地產(chǎn)投資下降接近30%，銷售面積下降15.4%，銷售額下降19.3%。“很多人說沒有降價，但是實際上銷售額下降已經(jīng)預示著價格在持續(xù)下跌了。”

　　“很多人不愿承認新政已經(jīng)發(fā)揮作用，是因為大家認為價格還沒有跌到他們的‘心理價位’。”任志強表示。

　　金九銀十仍可期

　　盡管在價格走勢上存在分歧，業(yè)內(nèi)普遍看好下半年成交量的回升。

　　朱中一認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步落實，估計一些城市在房價回調(diào)后成交量將有一定上升。

　　“樓市短期將呈現(xiàn)價穩(wěn)量升的走勢。”北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出，所謂價穩(wěn)，是指在售樓盤價格平穩(wěn)，新盤低價入市。而成交量方面，他表示雖然第四季度、明年第一季度并非傳統(tǒng)的商品房銷售旺季，但今年可能出現(xiàn)例外。

　　不過，在中原地產(chǎn)主席施永青看來，下半年可能出現(xiàn)量價齊升的局面。從中原掌握的數(shù)據(jù)來看，5、6月份的成交量大幅萎縮，但到了7月份已有所恢復。進入8月，繼深圳等一線城市之后，二、三線城市的成交量也開始反彈。

　　“民間有一部分被壓制的購買力等不及了，‘金九銀十’可以期待。”施永青表示。

問企業(yè)

　　消“民怨”拓“錢途” 怎么玩

　　“十年前是一群春風得意的人相聚博鰲，暢談房地產(chǎn)風云。十年后，那群春風得意的人開始為下一個周期做更多的風險思考。”

　　如經(jīng)濟學家樊綱所言，“十年前是一群春風得意的人相聚博鰲，暢談房地產(chǎn)風云”。十年，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個高速增長的輝煌。然而，面對數(shù)次調(diào)控帶來的考驗，十年后再次相聚博鰲，那群春風得意的人開始為下一個周期做更多的風險思考。怎樣減少經(jīng)濟周期的負面影響？怎樣預防政策調(diào)控的嚴厲打擊？商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融創(chuàng)新成為探討最多的話題。

　　十年一覺 商業(yè)地產(chǎn)當?shù)?/strong>