空置房口水戰(zhàn)仍持續(xù) 誰能揭開謎團(tuán)？

    本期嘉賓

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任　　　　　尹伯成

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長　楊紅旭

　　中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師　　　　　　薛建雄

　　中國價值指數(shù)首席研究員　　　　　　　崔新生

　　編者按：

　　6540萬套、2億人，兩個驚人的數(shù)據(jù)在國家大力調(diào)控樓市的背景下顯得如此刺眼。隨即，國家電網(wǎng)站出來辟謠，國家統(tǒng)計局又亮出了一個“截至今年6月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米，其中，商品住宅待售面積為10646萬平方米，目前全國商品住宅待售套數(shù)約99.5萬套”的官方說法。但遺憾的是，統(tǒng)計局并未給出空置房和空置率的具體數(shù)據(jù)。對此，統(tǒng)計局稱，準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取，有待于全國住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查。

　　對此，向來語不驚人死不休的牛刀日前在上海書展活動上指責(zé)國家統(tǒng)計局不提“空置率”，只說“待售率”的做法是在混淆視聽。同時，他又爆出新的猛料，稱上海有400萬套住宅空置，連續(xù)6個月電表讀數(shù)為0。一場由“空置房”引發(fā)的“口水戰(zhàn)”仍在持續(xù)發(fā)酵。

　　謎團(tuán) 空置房究竟有多少

　　實際上，關(guān)于空置率的數(shù)據(jù)一直是眾說紛紜，爭論不斷，其主要原因在于空置率的定義，而數(shù)據(jù)自2009年以來就沒有權(quán)威統(tǒng)計部門的公布。眼下，國家統(tǒng)計局只在其定期公布的“全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)”中，披露商品房空置面積分類指數(shù)的變化情況。盡管日前國家統(tǒng)計局公布的“待售”并不等于“空置”，但不難揣測官方的意思還是在說明“空置房沒有那么多”。那么，我國究竟有多少空置房？面對謎一樣的空置房數(shù)量，住建部沉默，統(tǒng)計局搖頭。

　　楊紅旭：其實，這并不是深奧的問題?？罩梅烤褪菦]人住的房子，但需加一個時間期限。如果超過6個月沒人住，就可以稱為空置房了。因為如果從出租住房的角度考慮，6個月都不能使房子出租的可能性較小。

　　至于統(tǒng)計，我國確實沒有像歐美國家一樣建立相關(guān)的統(tǒng)計機(jī)制。但國家相關(guān)部門完全可通過全國住房普查了解真實情況。據(jù)我所知，當(dāng)前一線城市和少數(shù)二線城市房地產(chǎn)投資投機(jī)比重偏高，存在較高的空置情況，大致在20%左右，三四線城市的空置率則會比較低。但與發(fā)達(dá)國家一般5%左右的空置率相比，當(dāng)前我國部分城市的住房空置率確實偏高。

　　尹伯成：空置房應(yīng)包括因為開發(fā)商捂盤長期處于待售狀況的房子，也包括售出之后長期無人居住的房子。國家統(tǒng)計局近日只是公布了待售房面積數(shù)據(jù)，這其實是政府意在通過待售面積的比例來縮小空置房的占比，這可以說是一種掩蓋空置率的手法。

　　其實摸清全國房屋空置情況的方法有很多，像監(jiān)查電表、水表等都是一種比較實在的做法。另外，目前網(wǎng)上比較流行的“曬黑燈”，雖存在一定的誤差和偏頗，但也不失為一種反映方式。

　　薛建雄：關(guān)于空置房，確實沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)或概念。但我認(rèn)為，3年以上才能稱為絕對意義上的空置房，因為前兩年，包括裝修等各方面情況在內(nèi)，都是不可避免的。然而，空置房的統(tǒng)計確實是個難題。

　　崔新生：所謂空置房，是指已有業(yè)主但沒人住的房子，是不以居住為目標(biāo)的一種投資行為。但這種行為也分兩種，一種是正常的房產(chǎn)投資行為，就跟黃金投資、外匯投資一樣；另一種是投機(jī)行為，批量購房以抬高房價，對此應(yīng)嚴(yán)厲打擊。

　　在我看來，通過檢查水電費的方式就可算出空置率。其次，由于很多房子都是通過貸款方式來購買，所以通過銀行的擔(dān)保中心也可解決這個統(tǒng)計問題；另外，下發(fā)指標(biāo)給房產(chǎn)公司讓其統(tǒng)計也是一個方法，當(dāng)然這難以刨除其中的水分。

    原因 投機(jī)是“幕后推手”

　　有人沒房住，有房沒人住，樓市商品房空置現(xiàn)象引人關(guān)注。時值樓市4個月調(diào)控的膠著之際，國家統(tǒng)計局日前公布出一組數(shù)據(jù)：截至今年6月末全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長6.4%，其中住宅待售面積1億多平方米。若按照每套住房100平方米估算，則意味著全國有100萬套左右的商品房待售。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，待售住宅中絕大部分是未售出的空置房。那么中國還存在著大量已售出的閑置房更是難以統(tǒng)計。究竟哪些原因正在推高空置房規(guī)模？

　　楊紅旭：首先，投資需求或投機(jī)需求比重過大，但這主要集中在東部地區(qū)和中西部的少數(shù)城市；其次，很多城市在進(jìn)行新城區(qū)建設(shè)，在脫離老城區(qū)的同時，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)布局卻沒有及時跟進(jìn)，這造成了新城區(qū)在房子賣出去之后卻沒人住的情況發(fā)生。

　　但值得注意的是，目前存在房屋供給不足與存量過剩并存的“怪象”。這其中又包括兩個原因：一是“剛需們”想要的是中低價位、中小套型的住房，而投資投機(jī)者青睞的是中高檔、中大戶型——閑置住宅多如此；二是很多空置房的業(yè)主出于長期投資目的，并不急于賣房，除非房價能漲到他們的心理價位。而從深層次講，這反映了我國貧富差距拉大的殘酷現(xiàn)實。

　　崔新生：購房有三個群體，一種是自助，一種是投資，還有一種是投機(jī)行為，而目前市場80%是投機(jī)行為，正是這么大比例的投機(jī)行為推動了住房空置率的不斷攀升。

　　尹伯成：導(dǎo)致空置率高的原因主要有兩方面，一是投資客的炒房行為，對于新政調(diào)控，一些投機(jī)者雖有所憂慮，但基于看好中國房地產(chǎn)市場，投機(jī)需求的上升步伐將不會停止，這就導(dǎo)致很多空置房；二是由于實行新政，很多開發(fā)商也處于捂盤觀望狀態(tài)。

　　薛建雄：就目前而言，現(xiàn)在所謂的“空置房”其實是一個正?，F(xiàn)象。比如新城區(qū)的開發(fā)，需要花費一定的時間將產(chǎn)業(yè)布局和配套設(shè)施做好。但不可否認(rèn)，現(xiàn)在市場上確實存在投機(jī)或投資需求，且比例過高，這是需要調(diào)節(jié)的地方。

    影響 高空置或?qū)е挛C(jī)

　　按照國際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%至20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。有消息稱，去年末，全國商品房空置面積為1.23億平方米，空置率約26%。分析人士直言：我國空置率已到了危險邊緣。那么，高比例的空置率又將對整個房地產(chǎn)市場造成怎樣的影響？

　　楊紅旭：現(xiàn)在這還是一個假設(shè)。但假如空置房量很大的話，就說明我國部分地區(qū)的樓市存在不健康的情況。繼而，可能導(dǎo)致樓市泡沫的破裂。最終，會真正影響到我國的房地產(chǎn)市場及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。盡管現(xiàn)在都是處于假設(shè)的階段，但還是需要引起國家相關(guān)部門的重視。

　　崔新生：在我看來，目前空置房情況還是比較嚴(yán)重的。很多住房的長期擱置會讓很多投資者和投機(jī)者還不起貸款，而把之前的貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行，最終可能導(dǎo)致銀行業(yè)的金融危機(jī)。

　　尹伯成：目前空置房的現(xiàn)狀還是比較嚴(yán)重的，特別是投資性比較集中的地方，尤其是像上海、北京這樣的一線城市及城市的中心區(qū)域。在當(dāng)前房價過高，公眾飽受蝸居、房奴之苦的情況下，大量房屋空置是對社會資源的極大浪費，也是資源分配不公的表現(xiàn)。

　　薛建雄：沒有絕對意義上的影響，更不能簡單地下定義是好還是不好。因而，相關(guān)的影響暫時無從考證。

　建議 空置病難“一稅了之”

　　盡管國家電網(wǎng)否認(rèn)了存在6450萬套空置房的說法，但潘多拉的寶盒一旦打開，想關(guān)可不易。大嘴任志強(qiáng)認(rèn)為，空置房不會超過230萬套。前不久央視經(jīng)濟(jì)頻道則對幾個主要住宅區(qū)進(jìn)行過半個月的跟蹤調(diào)查，得出了30%的房屋空置率數(shù)據(jù)。而最新的趣聞則是地產(chǎn)商為了掩飾小區(qū)住房的空置率，采取了給空房“點燈”措施。全國空置房“口水戰(zhàn)”難以平息，空置房更是刺痛著“房奴”們的神經(jīng)，市場也在紛紛討論是否應(yīng)該針對空置房專門征收房屋空置稅。

　　崔新生：有必要征收空置稅與房產(chǎn)持有稅，這雖能夠遏制一部分空置現(xiàn)象，但是并不能根本解決問題，更多的是扼殺了一部分剛性需求的購房行動，因為對于投機(jī)者，這些收費根本不在乎。根本解決辦法還是在于銀行的金融創(chuàng)新，目前銀行依靠儲蓄來實現(xiàn)盈利，而在金融創(chuàng)新方面的功能還是比較弱的，投資工具也比較短缺。因此，如何為客戶提供合理的理財服務(wù)，引導(dǎo)投資者分散投資，擴(kuò)寬投資渠道，這點非常重要。

　　薛建雄：其實在商品房市場出現(xiàn)一定數(shù)量的空置住房不僅無法避免，并且有其存在的合理性。一定數(shù)量的空置房為人口的流動提供了必要的房源保障，問題的關(guān)鍵是如何將空置房的數(shù)量控制在合理的范圍內(nèi)。但客觀地說，需要調(diào)節(jié)的是市場上的過度投資投機(jī)需求。但即使國家試點房產(chǎn)稅或出臺房產(chǎn)稅，針對的也不是空置房，而是這部分投機(jī)需求的情況。

　　楊紅旭：房屋空置稅目前還只可能停留在概念階段，在執(zhí)行層面的難度極大，即便硬著頭皮上馬也不一定能發(fā)揮很好的效果。

　　尹伯成：征收空置稅和房產(chǎn)持有稅，提高持有成本，可有效打擊一些投機(jī)者以及手持多套房的人，使空置現(xiàn)象得到很好控制。

    他山之石

　　空置房果真無法統(tǒng)計？

　　實際上，世界上有很多國家和地區(qū)都在統(tǒng)計住宅空置率，從美國、歐盟到中國香港都從很早就開始定期收集和發(fā)布住宅空置率的數(shù)據(jù)，這充分說明這個指標(biāo)在定義上是存在具有共識的清晰標(biāo)準(zhǔn)，在技術(shù)上也是完全可以統(tǒng)計出來的。

　　歐盟：房屋空置施行罰款

　　歐盟各國對空置住宅以及空置率的定義不盡相同。大多數(shù)國家不考慮已廢棄住宅，基本以可居住住宅為前提。

　　西方國家對空置房均有嚴(yán)格的控制舉措。在德國，業(yè)主被要求須在短期內(nèi)讓空置房屋得到重新利用。在房屋空置率超過10%的市鎮(zhèn)，地方政府甚至?xí)频篃o法出租的住房。在法國部分城市，在房屋空置的第一年，業(yè)主須繳納房屋市值10%的罰金；第二年為12.5%，第三年則為15%。而丹麥早在50多年前就開始對閑置6周以上的房屋所有者進(jìn)行罰款。

　　美國：每季度發(fā)布空置率

　　美國統(tǒng)計署自1965年開始統(tǒng)計住宅空置率，按自有房和租賃房分開統(tǒng)計，每季度會及時發(fā)布。

　　美國統(tǒng)計署對空置住房的定義很簡單：在調(diào)查這個時點上沒有人居住的房子，即使調(diào)查時發(fā)現(xiàn)有人對該住宅占有和居住，但這個人在另外一個地方已經(jīng)登記了常用的居住地址，那么這棟房子仍然視為空置住宅。

　　在亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠(yuǎn)地區(qū)而得到補(bǔ)償。在該城市一些地區(qū)，甚至還有業(yè)主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。此外，美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國和瑞典一樣，也將空置房推倒。

　　香港：每年公布空置率數(shù)據(jù)

　　中國香港特別行政區(qū)政府差餉物業(yè)估計署每年都要出版香港物業(yè)報告，對香港房地產(chǎn)市場的情況向社會和從業(yè)者給予及時通報。2010年4月出版的最新一期報告，即《香港物業(yè)報告2010》，就有關(guān)于2009年香港住宅空置率的數(shù)據(jù)與說明。

　　西方國家將空房率的警戒線定為10%。西方國家專家認(rèn)為，維持10%的空房率，是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和住房富裕的表現(xiàn)。有了10%的空房率，就不會產(chǎn)生住房緊缺現(xiàn)象，有利于人們對住房的選擇，有利于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不斷地調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整工作崗位和加速人才流動。值得注意的是，上述國家的具體措施雖不失嚴(yán)厲且卓有成效，但是并不一定適合中國國情。

　　但我國應(yīng)盡快在空置率上制定出全國統(tǒng)一規(guī)定，同時仔細(xì)規(guī)范其計算方法和適用范圍。然后，制定警戒線，并據(jù)此作為調(diào)控房地產(chǎn)市場特別是解決商品房積壓問題的主要根據(jù)。

    小常識

　　空置房定義：

　　官方：根據(jù)國家建設(shè)部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最近發(fā)布的對商品房空置面積種類進(jìn)行明確分類的通知，從2003年統(tǒng)計年報開始，將以商品房空置時間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。空置時間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。

　　市場：開發(fā)商銷售的尾房、被法院罰沒、羈押的部分房屋、開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房都在空置房的范疇之內(nèi)。

　　另有專業(yè)人士提出，已經(jīng)售出，但長期無人使用的房屋也應(yīng)納入空置房。

　　退稅“空置房”：

　　(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的標(biāo)準(zhǔn)以工程質(zhì)量驗收合格證的簽署日期為準(zhǔn)。

　　(2)1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前，購買以上空置商品房并且交納了契稅的，方可享受全額退還契稅的優(yōu)惠。

　　另外，也有以“空置房”字面理解的所謂“空置房”，即開發(fā)商建成而沒有銷售出去的商品房。

　　空置率的種類：

　　空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。

　　房地產(chǎn)存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無論是第一次進(jìn)入市場的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。

　　房地產(chǎn)增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進(jìn)入市場的新房屋。

　　空置率、空關(guān)率比較：

　　空置房是房地產(chǎn)市場上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是指市場上賣不出去的房子。這與一般人認(rèn)為的沒有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實指的是“空關(guān)房”，意即開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒人住形成“空關(guān)”空置房。

　　“空關(guān)率”的數(shù)據(jù)幾乎沒有機(jī)構(gòu)能夠發(fā)布，因為實在是難以統(tǒng)計，只能是對某一兩個樓盤或小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，得出相應(yīng)樓盤或小區(qū)的“空關(guān)率”。“空置率”、“空關(guān)率”之所以必須嚴(yán)格區(qū)分，是因為它們所描述的市場形態(tài)完全不同。前者反映的是市場熱還是冷，空置率越高，表明樓市越冷，市場銷售不佳，房價有下跌的壓力，反之空置率極低，房價則將繼續(xù)上升；而后者反映的是投資性購房的冷熱程度，“空關(guān)房”較多意味著業(yè)主購房不為自住需求，房屋的價值卻能體現(xiàn)出使用價值。

　　空置率的算法：

　　當(dāng)前流行的空置率的計算方法有三種：

　　空置率＝全社會空置房面積/全部住房面積

　　空置率＝空置商品房面積/最近三年內(nèi)竣工面積

　　空置率＝空置商品房面積/當(dāng)年竣工面積

　　西方空置率的常用算法：

　　空置率＝待售、待租的住房面積/可用住房和其他商品用房出售和出租

　　有專家指出，這不適用于我國。由于西方國家的大規(guī)模城市化進(jìn)程早已結(jié)束，而中國才剛剛開始。中國一年竣工的建筑面積就相當(dāng)于所有發(fā)達(dá)國家的總和。