誰導(dǎo)演了遍及中國的“空城計(jì)”

    近段時(shí)間，我國的兩個(gè)著名“空城”頻頻被媒體報(bào)道。一個(gè)是鄂爾多斯市的康巴什新區(qū)，規(guī)劃100萬人居住，現(xiàn)在只有2.8萬人；另一個(gè)是天津?qū)氎鎱^(qū)的京津新城，號(hào)稱中國內(nèi)地最早的由開發(fā)商打造的新城、亞洲最大的別墅區(qū)，規(guī)劃50萬人口，如今建成的別墅基本空置。實(shí)際上，這也僅是媒體曝光的兩個(gè)典型案例而已。

    新城有三類。第一類是國家戰(zhàn)略的高規(guī)模新區(qū)。比較典型的如：深圳和浦東新區(qū)已經(jīng)建成，天津?yàn)I海新區(qū)正在建設(shè)，最近擬建是新疆喀什特區(qū)。由于是國家重點(diǎn)支持的，甚至是舉全國之力，所以這些新城必然會(huì)成功。

    第二類是特大城市中的衛(wèi)星城。比如上海、北京等郊區(qū)都規(guī)劃有多個(gè)新城，這類新城有些已初具規(guī)模，多數(shù)正在建設(shè)過程中。這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)布局比較合理，外來人口多，舊區(qū)改造的安置需求大，所以新城建設(shè)少數(shù)已取得成功，多數(shù)尚可，只有個(gè)別存在較大問題。京津新城屬于這類，但并不算典型，它是利用鄰近北京的區(qū)位便利，想要吸引北京購房者，但產(chǎn)品定位出現(xiàn)重大偏差，高端的別墅區(qū)不能像經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目那樣規(guī)模龐大，本來是養(yǎng)蘭花，結(jié)果卻成了種白菜。

    第三類是二三線城市(還有四線)的新區(qū)。這類城市人口規(guī)模有限，所以一般只建一個(gè)新區(qū)，與舊城相對(duì)應(yīng)。這類新區(qū)往往成為“面子工程”，政府為了提高城市知名度和美化市容，不愿費(fèi)力且花錢進(jìn)行舊城改造，轉(zhuǎn)而將城市建設(shè)重點(diǎn)放在新區(qū)上。這類新區(qū)由于沒有產(chǎn)業(yè)支撐，舊城居民不愿搬過去居住，往往只有政府機(jī)關(guān)及部分公務(wù)員入住，于是形成了空城。鄂爾多斯市的康巴什新區(qū)就是這種情況。

    為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？首先，征地成本低，近十幾年來，政府向農(nóng)民征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，而出讓時(shí)卻是向開發(fā)商高價(jià)賣地，地方政府從中獲利甚豐，所以不管城市規(guī)劃是否合理、配套是否齊全、市民是否愿意居住，地方政府都會(huì)在新區(qū)建設(shè)中貪大求洋。

    其次，房子不愁賣不掉。近些年來，我國住宅市場中的投資投機(jī)性需求旺盛，不僅是一線城市，二三線城市亦如此，這種需求并不看重房子本身的好壞，居住環(huán)境的優(yōu)劣，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ拇笮。皇菫榱宿D(zhuǎn)手謀利。所以，即便是在自然環(huán)境惡劣的鄂爾多斯，其康巴什新區(qū)的大量房子依然被本地和外地投資投機(jī)客買走。

    第三，缺少產(chǎn)業(yè)支撐。在規(guī)劃和建設(shè)新城的過程中，地方政府并沒有很好地考慮導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，區(qū)域的就業(yè)機(jī)會(huì)很少，人們居住于此卻要跑很遠(yuǎn)的路去上班，非常不方便。很多經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)原本產(chǎn)業(yè)較弱，地方政府造新城是硬著頭皮上馬的，明知道不可能導(dǎo)入足夠的產(chǎn)業(yè)，大量房屋建好后只能任其空置，從而造成大量社會(huì)資源浪費(fèi)。

    要想從根本上解決這一現(xiàn)象，就須對(duì)癥下藥。一是大幅度提高征地成本，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民利益，減輕地方政府的利益驅(qū)動(dòng)；二是抑制投資投機(jī)性購房需求，長期而言，需要調(diào)整房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，增加房屋持有環(huán)節(jié)稅收，也即開征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅；三是加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，地方政府想要建設(shè)新城不是不可以，但要控制規(guī)模、導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、增加公共配套，使之成為真正的宜居新城。楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長