三套房停貸逼空投資客 “擦邊球”操作幾無(wú)空間

    在監(jiān)管部門(mén)授意京滬杭深等一線城市暫停三套房貸業(yè)務(wù)一周后，全國(guó)商業(yè)銀行對(duì)三套房貸不約而同地采取了“能不貸就不貸”的保守策略，三套房貸市場(chǎng)陷入全面停頓。在此次房地產(chǎn)調(diào)控政策重壓下，改善型住房購(gòu)房者“怨氣重重”，是放棄購(gòu)房計(jì)劃，還是另辟蹊徑？理財(cái)人士支出妙招：如果你已有房產(chǎn)，何不用抵押消費(fèi)貸款做個(gè)變通。即便此路不通，也可通過(guò)“變個(gè)人住房貸款為抵押消費(fèi)貸款”的自我循環(huán)達(dá)到購(gòu)置三套房的置業(yè)理想。

　　三套房貸全面停頓

　　8月初，監(jiān)管部門(mén)就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)漲量跌的形勢(shì)，向京滬杭深等一線城市商業(yè)銀行授意，暫停投放第三套及以上個(gè)人住房貸款。與此同時(shí)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格下滑60%”情況下商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)承受能力開(kāi)展壓力測(cè)試。兩項(xiàng)消息一出，第三套房貸在全國(guó)范圍內(nèi)全面停頓，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)再次淪為雷區(qū)。

　　據(jù)房地產(chǎn)第三方研究機(jī)構(gòu)在全國(guó)大中型城市獲取的信息來(lái)看，京滬杭深等一線城市的三套房貸業(yè)務(wù)已基本暫停。銀率網(wǎng)房貸分析師表示，除個(gè)別銀行仍能操作少量三套房業(yè)務(wù)，一線城市已全面停貸三套房，而二三線城市雖不在此次政策暫停之列，但在近期房貸敏感時(shí)期，事實(shí)上也已經(jīng)處于半停頓狀態(tài)。

　　記者以購(gòu)房者身份在中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家等地產(chǎn)中介公司獲悉，三套房貸短時(shí)間內(nèi)越來(lái)越無(wú)可操作空間。我愛(ài)我家上海東方店物業(yè)顧問(wèn)表示，最近3個(gè)月二手房市場(chǎng)成交量明顯下滑了很多，“要做貸款的客戶我們先會(huì)問(wèn)清楚已有房產(chǎn)情況，如果是二套房以上的只能請(qǐng)客戶另想辦法”。

　　政策紅線逼空投機(jī)

　　“新國(guó)十條”的逐步落實(shí)，使得原本火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是個(gè)人住房貸款市場(chǎng)冷卻了下來(lái)。

　　僅以上海市場(chǎng)為例，政策出臺(tái)當(dāng)月，個(gè)人住房貸款仍有83.1億元新增量，但在此后的5、6、7月卻逐月下滑，以至于7月僅有2.7億元增量，比5月少增54.2億元，比6月少增28.1億元，同比更是縮水97.7%。

　　8月以來(lái)，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)仍舊低迷，特別是在少數(shù)一線城市叫停三套房貸之后，投資客聞風(fēng)早一步退出市場(chǎng)。“一般而言，以家庭為單位購(gòu)房置業(yè)在三套以上的都已經(jīng)摻雜投資需求。本次新國(guó)十條的政策意圖，并不是為了強(qiáng)行打壓房?jī)r(jià)或是抑制適度投資需求，而是要在短期內(nèi)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，從而在中長(zhǎng)期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。從政策本身來(lái)看，投資需求特別是投機(jī)需求遭政策強(qiáng)壓逼空，一旦投機(jī)力量退出市場(chǎng)或是市場(chǎng)交易量低到一定程度且房?jī)r(jià)穩(wěn)定時(shí)，房貸限制政策還會(huì)有所放松”，一資深商業(yè)銀行房貸部門(mén)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為。

　　抵押消費(fèi)貸款接棒

　　本次房貸政策調(diào)控最“冤”的人群，要數(shù)改善型住房消費(fèi)者。“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)控措施一刀切的做法，使得即便是以舊換新，也無(wú)法免于“二套房”、“三套房”認(rèn)定。對(duì)此理財(cái)人士表示，雖然目前“三套房貸”停貸的情況下已幾乎沒(méi)有可操作的空間，但是如果購(gòu)房者另有一處或兩處房產(chǎn)，還是可以以抵押消費(fèi)貸款的方式做些許變通。

　　舉例來(lái)說(shuō)，如果一購(gòu)房者已有A、B兩處房產(chǎn)，在購(gòu)買(mǎi)C房產(chǎn)時(shí)如申請(qǐng)個(gè)人住房貸款基本會(huì)被商業(yè)銀行拒貸，那么客戶可以選擇將A或B房產(chǎn)進(jìn)行抵押，以抵押款支付C房產(chǎn)余款。“但是在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行也會(huì)提醒客戶，盡量不要將抵押貸款用于房產(chǎn)投資，目前各行對(duì)房貸的相關(guān)業(yè)務(wù)還是控制的很嚴(yán)”，深發(fā)展房貸業(yè)務(wù)員特別作出說(shuō)明。

　　另有房產(chǎn)中介以實(shí)例說(shuō)明，購(gòu)房者可另行籌措資金全額付清第三套房購(gòu)房款，之后再將該房向商業(yè)銀行做抵押貸款，用于歸還之前購(gòu)房籌措資金。“商業(yè)銀行對(duì)普通的個(gè)人住房貸款，會(huì)審核客戶擁有房產(chǎn)數(shù)量，從而很難對(duì)第三套房進(jìn)行放貸；而抵押消費(fèi)貸款則只會(huì)參考客戶已有房產(chǎn)確定利率水平，不存在‘停貸’的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　不過(guò)該人士也表示，雖然此辦法可以用于第三套購(gòu)置，但通常已有房產(chǎn)的情況下，商業(yè)銀行給出的抵押貸款利率會(huì)在基準(zhǔn)利率上浮10%-20%水平，相比之前的三套房貸利率并無(wú)多大優(yōu)惠。而且，除非客戶信用及資質(zhì)相當(dāng)好，銀行能給出的貸款成數(shù)已經(jīng)很難到七成。

　　“擦邊球”操作幾無(wú)空間

　　除上述兩種方法外，記者從貸款公司、評(píng)估公司了解到，目前市場(chǎng)上操作第三套房貸的更多采用了“違規(guī)”方式。比如以已有房產(chǎn)做抵押消費(fèi)貸款用于支付三套房首付款，而在不同省市間建委信息不共享的情況下，很多異地購(gòu)房的情況也可被認(rèn)為是第二套房甚至首套房，從而享受房貸優(yōu)惠政策。

　　又比如通過(guò)向評(píng)估公司支付1%的手續(xù)費(fèi)做高已有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)，再向商業(yè)銀行申請(qǐng)抵押消費(fèi)貸款，便有可能獲得比購(gòu)房全款更多的貸款資金。

　　但業(yè)內(nèi)人士也表示，隨著商業(yè)銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)審核力度的加強(qiáng)，此類違規(guī)做法的市場(chǎng)空間已越來(lái)越小，“且在本階段這個(gè)政策敏感期，商業(yè)銀行對(duì)二套以上房貸已是能不貸就不貸”。