滬上樓市保價(jià)防線全面突破 九十月降價(jià)高潮漸起

    保價(jià)”戰(zhàn)線拖得過長，總是有開發(fā)商摒不住了。據(jù)悉，日前，嘉定有一樓盤開發(fā)商為了盡快回籠資金，旗下在售樓盤想以88折“內(nèi)部價(jià)”賣給員工，然而其員工卻無意于公司的“便宜房”。這些在房地產(chǎn)市場(chǎng)做了一兩年甚至七八年的“業(yè)內(nèi)人士”坦然表示：“這樣的價(jià)格到九十月份或許就對(duì)普通購房者都開放了，根本就不是什么‘內(nèi)部價(jià)’，真的要買房的話還不如過一兩個(gè)月有了更多選擇的時(shí)候再出手。”

　　今年的“金九銀十”成了所有人的期待。佑威·樓市通數(shù)據(jù)顯示，新政百余日以來，上海一手商品房的均價(jià)從4月22926元/平方米的高點(diǎn)，下降到7月19318元/平方米，跌幅15.7%。4月新政的到來讓眾多開發(fā)商措手不及，但是當(dāng)時(shí)大多數(shù)開發(fā)商并未立即降價(jià)促銷，反而選擇延期開盤等方式，試圖避開調(diào)控新政的“刀光劍影”。然而，面對(duì)濃重的觀望情緒和資金周轉(zhuǎn)壓力，扛不住的開發(fā)商終于選擇“棄價(jià)保量”，于是從一開始遮遮掩掩的“假摔”，到目前真槍實(shí)彈的價(jià)格戰(zhàn)，經(jīng)過幾個(gè)月的備戰(zhàn)，近期樓市成交量終于又有起色，這讓開發(fā)商和購房者都期待接下來的“金九銀十”。開發(fā)商是否會(huì)在“金九銀十”加大折扣力度？接下去是最好的出手時(shí)機(jī)嗎？

　　樓盤調(diào)查 “假摔”漸變“真槍實(shí)彈”

　　● 上半年八成房企未完成全年任務(wù)的50%，銷售壓力加大；

　　● 降價(jià)10%-15%或?qū)⒆岄_發(fā)商得到最優(yōu)資金獲取率。

　　“開發(fā)商開始放下身段，短兵相接已成定局。”分析人士表示，上半年八成房企未完成全年任務(wù)的50%，接下來的銷售壓力將進(jìn)一步增大。

　　網(wǎng)上最新的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息顯示，上海促銷樓盤數(shù)已經(jīng)連增三月，8月份滬上打折樓盤將達(dá)110個(gè)。排除小打小鬧的“假摔”，數(shù)據(jù)顯示，上海目前在售樓盤250余個(gè)，“真槍實(shí)彈”的打折樓盤尚不足50%。“我們看好接下去的幾個(gè)月，打折力度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。”某不愿意透露姓名的開發(fā)商向筆者表示。

　　佑威·樓市通數(shù)據(jù)顯示，今年5-7月份的在售項(xiàng)目中，實(shí)際成交價(jià)比預(yù)售報(bào)價(jià)低的樓盤有43個(gè)，其中跌幅大于15%的有7個(gè)。銷售率高達(dá)98%的印象歐洲，預(yù)售報(bào)價(jià)23800元/平方米，實(shí)際成交價(jià)格為19456元/平方米，低于預(yù)期18.25%的成交價(jià)格讓購房者蜂擁而至，7月初開盤推出382套房源，目前已售出375套。7月份銷售面積排名第一的中信泰富又一城成交均價(jià)也從預(yù)期報(bào)價(jià)的13500元/平方米降至12412元/平方米。

　　“資金周轉(zhuǎn)的壓力和加速銷售的誘惑力讓不少開發(fā)商加入打折大軍。目前情況下，房企要維持良好的資金狀況，除降價(jià)促銷外，選擇正越來越少。降價(jià)10%-15%或?qū)⑼黄瀑彿空叩男睦矸谰€，也能讓開發(fā)商得到最優(yōu)的資金獲取率。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟解釋道，“還有一些跌幅小的樓盤銷售也很好，那是開發(fā)商一開始就放低了預(yù)期。目前階段跑量是關(guān)鍵，接下去的8-10月份如果沒有大的政策干預(yù)的話，仍將延續(xù)這波行情。”

    數(shù)據(jù)對(duì)比 九十月價(jià)格或繼續(xù)下探

　　● 政策變幻莫測(cè)，或?qū)?yán)控價(jià)格上漲；

　　● 多數(shù)開發(fā)商表示將進(jìn)一步加大折扣力度。

　　回顧2009年初開始的房價(jià)爆漲，其根源主要來自兩個(gè)方面：一是土地供給不足；二是流動(dòng)性過剩，尤其是過于寬松的信貸政策所形成的催化作用。而今年的政策調(diào)控恰恰在這兩方面下了重手，終于讓房價(jià)停止了先前的瘋漲。

　　對(duì)比2009年的8-10月份上海房價(jià)出現(xiàn)了迅速的攀升，在去年高價(jià)的基礎(chǔ)上，今年7月19318元/平方米的成交均價(jià)卻是在環(huán)比下降了15%后的所得，然而在目前沒有新政策動(dòng)靜的情況下，佑威·樓市通數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周和8月第一周，商品住宅成交均價(jià)再次上揚(yáng)，8月第一周甚至突破了4月的高點(diǎn)，達(dá)到23242元/平方米。

　　“上周房價(jià)達(dá)到短期高點(diǎn)，與新江灣高價(jià)樓盤九龍倉璽園大量成交有關(guān)。”陸騎麟解釋到，“去年和今年非常不同，去年是一路無阻礙上升，今年則有新政壓陣，政策一直在變化。如果開發(fā)商有漲價(jià)的苗頭，馬上政策再緊，如果價(jià)跌了，政策就放松。在政策不變的情況下，接下去幾個(gè)月應(yīng)該是穩(wěn)中有降。”

　　《新民樓市》調(diào)查的8-10月份即將開盤的80多個(gè)樓盤中，從各樓盤的售樓處預(yù)報(bào)價(jià)很難看出這些項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)或?qū)⒃诙嗌伲呛屯瑓^(qū)域同質(zhì)的在售樓盤比較，開發(fā)商的報(bào)價(jià)明顯謹(jǐn)慎了許多。“我們的定價(jià)是根據(jù)前期積累客戶的反應(yīng)來定的，不會(huì)盲目開高價(jià)。”浦東某樓盤的負(fù)責(zé)人向筆者表示，接下去他們將推出部分折扣比較大的房源，具體折扣在多少，這位負(fù)責(zé)人表示暫時(shí)不方便透露，但是絕對(duì)是“大手筆”的。

　　調(diào)控政策是否還會(huì)降臨？

　　“上周全市商品住宅成交均價(jià)再次達(dá)到近期高點(diǎn)，說明了投資相對(duì)集中的中高價(jià)位的項(xiàng)目再次出現(xiàn)抬頭跡象。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為這只是短期現(xiàn)象，“如果房價(jià)進(jìn)一步上漲，政策可能會(huì)接踵而來。接下來房價(jià)穩(wěn)中有降會(huì)是大趨勢(shì)。”

　　“前幾周二手房成交量有抬頭趨勢(shì)，價(jià)格也有向上波動(dòng)跡象，但是三套房貸立馬進(jìn)一步收緊，政策正緊跟著房價(jià)走。”鳳凰花苑營銷總監(jiān)程紅認(rèn)為房價(jià)短期內(nèi)回調(diào)的可能性不大，“一線城市上漲的空間已經(jīng)不大，但是也不會(huì)大起大落。目前政策調(diào)控讓投資性購房基本停止，房價(jià)也趨于穩(wěn)定，但是對(duì)剛性需求影響不大，調(diào)控房價(jià)也是為了讓剛性需求更好地釋放。”

　　長甲地產(chǎn)銷售經(jīng)理鮑磊也同樣認(rèn)為九月份形式不容樂觀。“上周，有報(bào)道稱銀監(jiān)會(huì)建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸款，調(diào)控政策將嚴(yán)厲到底。”

    開發(fā)商將會(huì)怎樣定價(jià)？

　　談到價(jià)格，上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海表示：“四月新政以后的供求關(guān)系暫時(shí)取得了平衡，但是這種平衡是在銷售量大幅減少的情況下取得的，并不是一種反映真實(shí)需求的平衡。要打破這種表面的平衡，需要來自于開發(fā)商方面對(duì)于價(jià)格的重新評(píng)估，一定程度的價(jià)格松動(dòng)能釋放出真正的剛性需求，達(dá)到一種新的供求平衡的關(guān)系。” 據(jù)悉，9月份該公司打造的盤古天地項(xiàng)目將推出一批在戶型上頗有特點(diǎn)的新房源。

　　“我們的定位是外郊環(huán)的高品質(zhì)樓盤。”程紅表示，“目前我們5月份開盤的公寓項(xiàng)目均價(jià)在11000元/平方米，今后也將基本維持這個(gè)價(jià)格，因?yàn)槲覀儽旧淼亩ㄎ皇欠鲜袌?chǎng)需求的，價(jià)格也是合理定價(jià)。”據(jù)悉，位于長興島的鳳凰花苑5月推出的公寓項(xiàng)目目前已售出超過一半，年底還會(huì)推出新的聯(lián)體別墅房源。

　　鮑磊認(rèn)為：“對(duì)于開發(fā)商而言，2010年上半年的市場(chǎng)形勢(shì)低迷，而下半年無疑對(duì)2010全年的銷售計(jì)劃起著決定性作用。資金流有壓力的開發(fā)商，勢(shì)必采取各種促銷包括降價(jià)手段來完成年前任務(wù)。”他認(rèn)為“金九銀十”的作用仍會(huì)慢慢顯現(xiàn)，開發(fā)商的各種措施會(huì)讓成交量有一定提升。

　　名企實(shí)戰(zhàn)：大牌也走低價(jià)路線

　　在“久旱盼雨”的樓市，“降價(jià)”無疑是個(gè)撩動(dòng)人心的詞，萬科、綠地、金地等大牌房企總是能順應(yīng)市場(chǎng)需求，率先扛起“優(yōu)惠促銷”的大旗。

　　今年6月，本地房企老大綠地集團(tuán)搶先破局，總裁張玉良高調(diào)宣布在全國41個(gè)城市的100個(gè)項(xiàng)目全線啟動(dòng)優(yōu)惠促銷，6月優(yōu)惠季收效明顯，之后綠地集團(tuán)趁勝追擊，宣布7月優(yōu)惠計(jì)劃全面升級(jí)。據(jù)了解，6月19日，位于寶山綠地領(lǐng)海項(xiàng)目推出195套商住兩用房，開盤當(dāng)天售出八成。位于松江的綠地薔薇九里在優(yōu)惠推出之后成交飆升。6月份該項(xiàng)目簽約達(dá)到130余套。一個(gè)比照數(shù)據(jù)是，其在4月份開盤之后，4、5月份的簽約套數(shù)分別僅為31套、10套。6月份的大力度促銷也讓綠地集團(tuán)上半年銷售業(yè)績拔得了頭籌。

　　在上海，雖然萬科項(xiàng)目起初只是“雷聲大雨點(diǎn)小”，但是在綠地之后，萬科終于有了行動(dòng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月16日，萬科第五園首次開盤，31套180-190平方米聯(lián)排別墅的預(yù)報(bào)價(jià)為3.7萬元/平方米以上，實(shí)際售價(jià)基本在每平方米3萬余元，開盤當(dāng)天全部售罄，7月30再次推出了38套，售價(jià)33700元/平方米起，目前已去化大半；城花新園項(xiàng)目6月19日開盤，推出48套精裝公寓，預(yù)報(bào)價(jià)為2.8萬-3萬元/平方米，實(shí)際開盤價(jià)2.4萬元/平方米，房源已售罄；花園小城6月19日開盤，推出76套精裝三房，預(yù)報(bào)價(jià)為1.8萬-2萬元/平方米，開盤價(jià)為1.6萬元/平方米，還有多項(xiàng)優(yōu)惠措施。

　　即將于今年9月推出的金地格林世界4期，其精裝公寓報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)不到20000元/平方米，而目前8月金地格林世界二手房的均價(jià)已超過22000元/平方米，其低價(jià)力度受到了眾多購房者的關(guān)注。