任志強(qiáng)：中國房地產(chǎn)業(yè)不具備崩盤條件

　黃金十年如白駒過隙，中國房地產(chǎn)的下一個(gè)十年將走向何處？糾結(jié)中國房產(chǎn)人的諸多問題，求解之道在何方？號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，將對房地產(chǎn)行業(yè)的未來格局產(chǎn)生怎樣的深遠(yuǎn)影響？在2010年博鰲房地產(chǎn)論壇開幕之前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》博鰲特刊獨(dú)家采訪了三位對中國房地產(chǎn)業(yè)有獨(dú)到見解的專家，希望他們的觀點(diǎn)能如一顆石子，激起無數(shù)思維的漣漪。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡稱NBD)：這次房地產(chǎn)調(diào)控號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”，但我們都清楚這樣一個(gè)事實(shí)，政府一旦放松調(diào)控，購房需求馬上就會(huì)爆發(fā)，成交量會(huì)迅速上升，受供求關(guān)系的影響，房價(jià)也會(huì)跟著上升。12年的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎就是伴隨著一次次調(diào)控走來的。十余次調(diào)控，您覺得都取得效果了嗎？這里邊，問題的真正癥結(jié)是在哪里？

　　任志強(qiáng)：對房價(jià)產(chǎn)生影響，政府才會(huì)覺得調(diào)控達(dá)到了目的。短期的政策解決長期的問題，根本就不可能，所以我不管是不是開發(fā)商，我都不會(huì)認(rèn)為政策是對的。但我不認(rèn)為政策應(yīng)該馬上去調(diào)整，調(diào)整政策是根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)，不是根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)。如果調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)，根據(jù)微觀去處理，那一定是錯(cuò)的。所以在短期之內(nèi)，我認(rèn)為不應(yīng)該去調(diào)整，如果調(diào)整了，反而會(huì)出新的麻煩。中央政府是在兩者之間進(jìn)行選擇，一個(gè)選擇是我們的GDP增長是不是會(huì)低于8%，如果低于8%，政策就會(huì)改，因?yàn)镚DP不能保八，就會(huì)出現(xiàn)勞動(dòng)就業(yè)等等問題。我們之所以認(rèn)為短期之內(nèi)不會(huì)調(diào)整，是基于短期之內(nèi)GDP增長不會(huì)低于8%。如果每次都基于GDP對政策調(diào)來調(diào)去，房價(jià)的波動(dòng)就很大，所以應(yīng)該解決好兩者之間的關(guān)系。我們開發(fā)商也不認(rèn)為短期之內(nèi)會(huì)降低調(diào)控政策的威力，都認(rèn)為還要持續(xù)一段時(shí)間。否則會(huì)出現(xiàn)更嚴(yán)重的問題，更沒法處理了。

　　NBD：您認(rèn)為要如何解決房地產(chǎn)市場問題，政策的根本在哪里？

　　任志強(qiáng)：要解決好市場的問題，很重要的是制定“住宅法”，2002年我們就提出要制定“住宅法”?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)僅僅依靠23號(hào)文件 (《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》國發(fā)［1998］23號(hào)，簡稱23號(hào)文件)，二次房改是沒有法律依據(jù)的。幾乎所有的發(fā)達(dá)國家，都有明確的“住宅法”，像日本60年代就出臺(tái)了“住宅法”。“住宅法”對所有公民都是一樣的，法才有效，沒有“住宅法”大家才有猜疑。

　　NBD：您一直是強(qiáng)硬派開發(fā)商的代表，對降價(jià)也一直持反對態(tài)度，但在2010年，您為什么會(huì)轉(zhuǎn)而大談降房價(jià)呢？

　　任志強(qiáng)：2008年，我堅(jiān)持房子不應(yīng)該降價(jià)。因?yàn)槟菚r(shí)候宏觀經(jīng)濟(jì)內(nèi)外下降，中國經(jīng)濟(jì)不好，外國經(jīng)濟(jì)也不好，所以是應(yīng)該鼓勵(lì)大家消費(fèi)，鼓勵(lì)大家投資，把中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住的時(shí)候。在那種情況下如果開發(fā)商自己，或者房地產(chǎn)行業(yè)都認(rèn)為房價(jià)該暴跌，對宏觀經(jīng)濟(jì)就會(huì)產(chǎn)生不利影響。今年我們?yōu)槭裁磿?huì)說應(yīng)該適度降價(jià)，是因?yàn)榻衲旰瓦^去經(jīng)濟(jì)形勢不一樣。外國經(jīng)濟(jì)不是太差，中國內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該說很好，起碼有10%、9%的增長率，或者說有更多一點(diǎn)的增長。而2008年宏觀經(jīng)濟(jì)受房地產(chǎn)的影響會(huì)更大一點(diǎn)，因?yàn)槠渌袠I(yè)經(jīng)濟(jì)都掉下去了，如果房地產(chǎn)不挺住，宏觀經(jīng)濟(jì)就會(huì)掉得更深。如果今年開發(fā)商不降價(jià)，反過來的結(jié)果，會(huì)導(dǎo)致中央出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。這些政策就會(huì)出現(xiàn)對中國經(jīng)濟(jì)更不利的因素。

　 NBD：所以降價(jià)的理由是避免政府出臺(tái)更多更嚴(yán)厲的政策？

　　任志強(qiáng)：違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的東西，一定不是好東西。我們從來不認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)中的東西能靠非市場的東西解決。我認(rèn)為應(yīng)該要解決的問題是根本性的改革，現(xiàn)在看我們最難解決的是勞動(dòng)分配的問題。因?yàn)槲覀冊趧趧?dòng)分配問題上，涉及到住房福利問題。一個(gè)最簡單的道理，大家都覺得房子應(yīng)該降價(jià)。我不管是不是開發(fā)商，我都不會(huì)同意房子降價(jià)。一個(gè)國家都會(huì)讓自己的資產(chǎn)升值，怎么會(huì)讓資產(chǎn)減值呢？土地價(jià)值要從其產(chǎn)生的效益來看。如果我的一畝地，農(nóng)業(yè)上產(chǎn)生2000塊錢的收入，工業(yè)產(chǎn)生10萬塊錢收入，我商品房是不是應(yīng)該產(chǎn)生和工業(yè)差不多的收入？要不然我就干工業(yè)去，我蓋房子干嘛？

　　NBD：如何保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，又如何為弱勢群體提供居所。您好像最近用 “效率與公平”，討論了中國房地產(chǎn)所面臨的這一問題？

　　任志強(qiáng)：我們的發(fā)展階段，不能保證居者有其屋，只能提供居者有其所。居住有其所，不一定要有自己的房子，也可能租房。我們現(xiàn)在面臨的問題，不是城市不需要提高，貨幣不需要提高。我們都知道，高鐵一定比輕軌貴，輕軌一定比慢車貴，因?yàn)樗夹g(shù)提高了，速度加快了。但我們?nèi)嗣竦氖杖胨绞遣皇歉蒙线@些進(jìn)步。我們現(xiàn)在的問題是中央財(cái)政收入增長過快，可是我們的個(gè)人收入增長卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于它。所以毛病不是出在房子上，都是出在房子之外。

　　NBD：從市場的角度來說，供求關(guān)系影響價(jià)格。近年來我國房地產(chǎn)市場存在房屋銷售面積超過土地增加面積、土地供應(yīng)量遠(yuǎn)落后于房屋銷售量的現(xiàn)象。2010年的調(diào)控政策中，加大土地市場供給應(yīng)該是調(diào)控方向之一。您覺得加大土地供應(yīng)能不能解決房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問題？

　　任志強(qiáng)：政府應(yīng)該初步認(rèn)識(shí)到了，如果不增加供給，就解決不了房地產(chǎn)問題。所以政府今年提出要加大土地市場供應(yīng)量。現(xiàn)在的核心問題是，沒有解決結(jié)構(gòu)性的矛盾問題。結(jié)構(gòu)性矛盾主要體現(xiàn)在，我們這次住房市場增加土地的部分，大多數(shù)是原來土地就不緊張的部分。而城市土地沒有大量增加的部分，恰恰就是原來土地供應(yīng)很緊張的部分。這就形成一個(gè)矛盾，就是該給的沒給，不該給的給了一大堆。二三線城市在這次土地增長過程中，增加量是很大的。但一線城市反而增長量不大。一線城市大部分只完成了計(jì)劃的30%多，北京、上海、南京，就是房價(jià)高的地方，土地供應(yīng)量反而沒上去，原來不太高的地方土地供應(yīng)量增加了很多，這樣一來對房價(jià)的調(diào)節(jié)作用就不能充分顯現(xiàn)，因此必須要解決這些結(jié)構(gòu)性的問題，否則后續(xù)還會(huì)出現(xiàn)很多矛盾。這個(gè)矛盾可能會(huì)延續(xù)很長的時(shí)間，現(xiàn)在看來短期解決不了。結(jié)構(gòu)性的矛盾和土地財(cái)政有關(guān)系，和價(jià)格有關(guān)系。

　　NBD：您如何判斷中國房地產(chǎn)行業(yè)未來的走勢？甚至有人說，中國房地產(chǎn)行業(yè)在未來10年內(nèi)，很可能會(huì)像當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破裂一樣出現(xiàn)崩盤，您怎么看？

　　任志強(qiáng)：中國不具備崩盤的條件，歷史上還從來沒有一個(gè)國家在經(jīng)濟(jì)不崩盤的情況下，房地產(chǎn)崩盤。從歷史上查一查，哪個(gè)國家在經(jīng)濟(jì)高增長的情況下，房地產(chǎn)先崩盤？沒有重大事件，也不可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。第一次到第三次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)，都是因?yàn)槭臀C(jī)，第四次是IT，第五次是亞洲金融危機(jī)，第六次是美國金融危機(jī)，除此之外，沒有出現(xiàn)過經(jīng)濟(jì)危機(jī)。同時(shí)還有幾個(gè)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的必要條件：第一，當(dāng)?shù)氐某鞘谢室呀?jīng)超過70%，而中國現(xiàn)在才40%多，低于世界的平均水平；第二，住房成套率超過1比1，就是每個(gè)人都擁有一套住房。目前中國還早呢，日本在60年代就超過了1比1。另外再看看日本、歐洲的城市化率是多少？

　　NBD：請您總結(jié)一下，房地產(chǎn)行業(yè)最根本的問題在哪里？

　　任志強(qiáng)：勞動(dòng)收入分配問題，土地制度問題，這兩個(gè)是房地產(chǎn)問題的根本。