北京的哥曬“黑燈照”引發(fā)空置房大討論

     特意花了兩天的時(shí)間，利用自己職業(yè)之便，把北京朝陽(yáng)區(qū)的樓盤(pán)跑了個(gè)遍，北京的哥李杰絕對(duì)算是民間“曬黑燈”活動(dòng)第一人。在某知名房地產(chǎn)網(wǎng)站開(kāi)展全國(guó)百城”曬黑燈”行動(dòng)以來(lái)，李杰拍攝并上傳至微博數(shù)百?gòu)?ldquo;黑燈照”，受到網(wǎng)友的熱捧。

    網(wǎng)友對(duì)“黑燈照”熱捧的背后，是對(duì)房?jī)r(jià)高企時(shí)空置率也高的一種不滿。盡管業(yè)內(nèi)對(duì)于樓盤(pán)黑燈率與空置率之間關(guān)系的合理性存在質(zhì)疑與爭(zhēng)論。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在昨日（8月10日）采訪中了解到，相較于二三線城市，一線城市空置率更為明顯。如何將空置率維持在一個(gè)合理水平，業(yè)內(nèi)似乎很難尋求到答案。

    的哥兩天曬百?gòu)?ldquo;黑燈照”

    在昨日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，李杰自稱(chēng)是一位長(zhǎng)期在北京部分寫(xiě)字樓下“趴活”的普通出租車(chē)司機(jī)，此次參加“曬黑燈”活動(dòng)，拍了上百?gòu)埿^(qū)黑燈照片。

    據(jù)他透露，上個(gè)周末，他放棄了拉活的機(jī)會(huì)，將北京朝陽(yáng)區(qū)的樓盤(pán)跑了個(gè)遍。記者從他所發(fā)布的黑燈照中發(fā)現(xiàn)，部分樓盤(pán)黑燈的現(xiàn)象確實(shí)明顯，比如東風(fēng)北橋東“瞰都”黑燈的住戶(hù)約過(guò)半，而朝陽(yáng)北路“星河灣”黑燈率更高。

    “星河灣一座樓也就三四戶(hù)亮燈。”李杰還對(duì)記者透露，據(jù)他觀察，越貴的樓“黑燈率”越高。在過(guò)去均價(jià)為15000元/以下的樓盤(pán)，亮燈率還算高。比如華紡易城、國(guó)美第一城，由于租戶(hù)較多，黑燈較少。他甚至大膽預(yù)測(cè)，當(dāng)前均價(jià)在3萬(wàn)～4萬(wàn)/平方米的房子，60%～70%都無(wú)人居住。

    李杰表示，自己特意選擇了周末兩天晚上8點(diǎn)至10點(diǎn)這個(gè)時(shí)間段活動(dòng)，并將兩天的情況進(jìn)行對(duì)照，以求能更真實(shí)地反映黑燈情況。

    “黑燈率”合理性引爭(zhēng)論

    “曬黑燈”行動(dòng)一度引發(fā)了網(wǎng)友的熱議及廣泛參與。甚至還有網(wǎng)友稱(chēng)，有房企緊急裝修保照明，以降低黑燈率。雖然該網(wǎng)友的發(fā)帖內(nèi)容無(wú)法證實(shí)，但黑燈率高代表空置率高的說(shuō)法顯然得到了眾多網(wǎng)友的認(rèn)同。

    某網(wǎng)站截至昨晚7點(diǎn)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，共有32003人參與了“空置房現(xiàn)象調(diào)查”，其中，“你所在小區(qū)晚上住戶(hù)黑燈情況如何？”一項(xiàng)中，選擇“有很多”的網(wǎng)民達(dá)68.%%，而選擇“住房空置率高”的網(wǎng)民比例高達(dá)91.2%。

    不過(guò)，依據(jù)“黑燈率”來(lái)斷定空置率的做法也被業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑。針對(duì)上述“曬黑燈”活動(dòng)，知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)在微博上直言自己要“笑噴了”，并說(shuō)“那飯店里，商場(chǎng)、影院、大街上、地鐵、外出、外地的人在哪里??？”

    對(duì)于空置率高一說(shuō)，任志強(qiáng)似乎也難認(rèn)同。對(duì)于不久前有消息稱(chēng)內(nèi)地空置房數(shù)高達(dá)6500萬(wàn)套，他在博客上稱(chēng)，城鎮(zhèn)居民家庭真正空置的房子只有230萬(wàn)套左右，低于大多數(shù)國(guó)家城市的空置率。

    “現(xiàn)在的房屋結(jié)構(gòu)大部分為多居室，而客廳及臥室大部分處于不同朝向，照片很難全部顯示。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，曬黑燈照片有放大空置率的可能，另外居民戶(hù)外活動(dòng)形式越來(lái)越多，也很難說(shuō)黑燈的就全部是空置房。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪得知，更多的業(yè)內(nèi)人士還是愿意將黑燈率作為空置率的一種參考依據(jù)。

    “‘黑燈率’從本質(zhì)上可以作為衡量空置房的一個(gè)指標(biāo)。”鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，但黑燈率的統(tǒng)計(jì)還有很多的偶然性，比如監(jiān)測(cè)時(shí)間、監(jiān)測(cè)的連續(xù)性，特別是監(jiān)測(cè)高檔房黑燈情況比較難，因?yàn)椴糠指邫n房業(yè)主經(jīng)常出差。

    中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵也認(rèn)為，黑燈率可以作為空置率的參考依據(jù)，但不是很?chē)?yán)格的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

     空置率統(tǒng)計(jì)難操作

    在眾多受訪者眼里，北京的空置率顯然要高于二三線城市。

    “吉林市和長(zhǎng)春市也有買(mǎi)兩三套房的，但空置現(xiàn)象不嚴(yán)重。”吉林筑石地產(chǎn)總經(jīng)理吳悅春昨日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，空置率高不是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。她認(rèn)為，必須靠市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，開(kāi)發(fā)商賣(mài)不出去就不會(huì)建。

    任志強(qiáng)則認(rèn)為，空置房是調(diào)節(jié)市場(chǎng)余缺的必要儲(chǔ)備，可以在市場(chǎng)供給緊張時(shí)起到調(diào)節(jié)供給和價(jià)格的作用。

    劉淵認(rèn)為，一旦空置率過(guò)高，就需要對(duì)投資需求進(jìn)行必要的限制，手段可以包括提高投資購(gòu)房的門(mén)檻、增加持有空置房屋的成本、增加投資客戶(hù)銷(xiāo)售的成本等，但上述手段都是“理論上可行，很難操作”。

    近日，一些地方的人大代表和政協(xié)委員提出，政府應(yīng)盡快研究制定征收房屋空置稅。與物業(yè)稅相比，房屋空置稅具有“懲罰性”，對(duì)于囤房、炒房者的針對(duì)性更強(qiáng)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，擺在房屋空置稅面前的一個(gè)首要問(wèn)題就是“空置房”如何認(rèn)定的問(wèn)題。

    據(jù)悉，目前“空置率”沒(méi)有統(tǒng)一概念，部分專(zhuān)家認(rèn)為是商品房未銷(xiāo)售的房源及增量空置率，部分專(zhuān)家認(rèn)為是存量房中用于投資的無(wú)人居住房及存量空置率。業(yè)內(nèi)人士表示，很難建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)體系來(lái)對(duì)房屋空置率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和控制。

    “我希望每當(dāng)夜幕降臨時(shí)，每個(gè)窗戶(hù)都能亮起溫暖的燈光。”無(wú)論黑燈率能否證明真正入住情況，北京首佳房地產(chǎn)董事長(zhǎng)高喜善在微博中發(fā)出的這一感嘆，代表了大多數(shù)人的心愿。

    新聞鏈接

    機(jī)構(gòu)調(diào)查：四類(lèi)北京樓盤(pán)空置率高

    由于目前對(duì)樓市空置率缺乏令人信服的官方數(shù)據(jù)，張大偉認(rèn)為這是當(dāng)前樓市對(duì)空置率出現(xiàn)數(shù)據(jù)分歧的根本原因。

    不過(guò)，單從當(dāng)前北京的幾個(gè)具體樓盤(pán)空置情況來(lái)看，北京整體的空置情況依然不容樂(lè)觀。

    此前，央視《北京衛(wèi)星城空置房多》調(diào)查顯示，北京周邊的某些樓盤(pán)空置率達(dá)到40%，更有某些樓盤(pán)有三分之二的住房無(wú)人居住。

    昨日，鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)绿峁┑囊环葑钚聢?bào)告顯示，據(jù)鏈接地產(chǎn)了解的情況來(lái)看，有四類(lèi)型樓盤(pán)有近半房屋無(wú)人居住。

    第一類(lèi)屬于郊區(qū)的一些高檔的住宅區(qū)和別墅區(qū)。“社區(qū)定位高端，房?jī)r(jià)的門(mén)檻比較高，但是社區(qū)的配套設(shè)施并不完善，距離城市中心較遠(yuǎn)，居住不便，導(dǎo)致大部分房子空置。”例如，通州區(qū)月亮灣的空置率大概在50%以上，東方太陽(yáng)城的房屋空置率大概是40%。

    第二類(lèi)是投資性房源。來(lái)自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，一些投資率較高的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)基本是“業(yè)主輪流換，房子無(wú)人居住”。比如順義區(qū)的金漢綠港小區(qū)，小區(qū)大概有30%的房屋空置，投資性購(gòu)房造成業(yè)主更換的速度比較快。

    第三類(lèi)是商住兩用樓盤(pán)。張?jiān)卤硎?，由于此?lèi)樓盤(pán)價(jià)格比較高，而且房屋物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較高，導(dǎo)致居住成本高，對(duì)于一般自住型需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)實(shí)惠的選擇，多被用來(lái)投資。較為典型的例子是崇文區(qū)寶鼎中心，其空置率為20％～30%。

    此外，部分業(yè)主持有無(wú)法上市流通的房子，也導(dǎo)致了空置房的出現(xiàn)。記者了解到，位于順義區(qū)的佳和宜園小區(qū)、港馨東區(qū)有很多回遷戶(hù)，由于沒(méi)有房本，暫時(shí)無(wú)法進(jìn)行交易，所以形成房屋暫時(shí)空置，空置率大約是40%左右。

    張?jiān)卤硎?，鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于具體樓盤(pán)的掛牌量，以及經(jīng)紀(jì)人在日常工作中去“掃樓”和對(duì)業(yè)主進(jìn)行“跟訪”采集的信息。