民企曝建保障房潛規(guī)則 不為賺錢只為“公關(guān)”

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進入深水區(qū)后，近日，國內(nèi)各大主要城市對保障性住房建設(shè)的推進也達到了前所未有的高潮。

　　但在各地政府緊鑼密鼓地推出宏大的保障房發(fā)展計劃的同時，《每日經(jīng)濟新聞》記者近日在采訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)了一些不盡如人意的地方。其中最主要的就是民營資本作為房地產(chǎn)市場主體，其在進入保障房領(lǐng)域的過程中遇到了很大障礙。

　　“利潤低”成指責(zé)靶心

　　記者在調(diào)查中了解到，由于保障房利潤偏低，很多開發(fā)商對保障房建設(shè)滿腹怨言。

　　“別說賺錢，不虧錢就不錯了。”近日，北京某知名民企開發(fā)商對《每日經(jīng)濟新聞》記者大倒苦水。

　　據(jù)其描述，2008年初，該企業(yè)曾在通州拿下一宗地塊，并配建了相當(dāng)比例的限價房。如今，這部分限價房已到交房階段，相比同一地塊上商品房20000元/平方米的價格，其均價只相當(dāng)于周邊商品房價的約1/4。但根據(jù)測算，開發(fā)商拿下這塊土地的樓面價，比限價房的最高限價高出1000元/平方米左右。

　　“這部分虧損的利潤，即使通過商品房銷售來彌補，也十分吃力。”上述開發(fā)商坦言。

　　對于保障房建設(shè)利潤有怨言的不只上述一家房地產(chǎn)企業(yè)。近日《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了多家從事過保障房開發(fā)的民企和國企，都表示，“投資保障房根本不賺錢。”

　　另一家民企開發(fā)商的相關(guān)負責(zé)人指出，企業(yè)承建保障房并無不妥，但由于政府通常將回購價格壓得太低，使企業(yè)的利潤空間大大減少，甚至導(dǎo)致負利潤，就不甚合理了。

　　前述北京某知名民企開發(fā)商則向記者表示，建設(shè)保障房應(yīng)該是政府的責(zé)任，但近些年，保障房建設(shè)任務(wù)越來越重，企業(yè)承擔(dān)的建設(shè)量也越來越多。實際上，企業(yè)是在犧牲自己的利潤幫助政府完成任務(wù)。

　　承擔(dān)了較多北京保障房建設(shè)任務(wù)的北京住總集團董事長張貴林曾表示，北京限價房的利潤率最高只有10%，而經(jīng)濟適用房利潤率最高只有3%。

　　正因如此，上述民企開發(fā)商向記者表示，正常情況下，企業(yè)都不會爭奪獨立的保障房地塊，也很少承建保障房。

　　北京另外一家知名開發(fā)企業(yè)的代表也向記者直言，保障房建設(shè)的低利潤，不僅阻礙民資進入，某些國企也避之不及。

　　捆綁賣地 開發(fā)商抱怨

　　事實上，不少開發(fā)商對于投資保障性住房大多有苦難言。

　　一方面是利潤得不到應(yīng)有的保障，另一方面又不得不硬著頭皮承接下來。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，為了使保障房目標(biāo)順利完成，目前多數(shù)地區(qū)都實行商品房和保障房地塊捆綁出讓。也就是說，開發(fā)商要想獲得商品房用地必須要承建一定比例的保障房，這種情況一般是帶有某種強制性質(zhì)，根本由不得開發(fā)商選擇。

　　比如，今年初，北京市國土局就宣布，今年北京商品房配建保障房的比例將由原先的15%上調(diào)至30%。而上述知名民企開發(fā)商也向記者透露，2008年，他們在通州拿下的一宗地塊，近一半的面積要求配建保障房。

　　該開發(fā)商說，他們之所以在2008年金融危機的背景下，冒了很大風(fēng)險拿地、承建保障房，很大原因“在于政府公關(guān)”。

　　在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強也直言：承擔(dān)保障房建設(shè)的企業(yè)，很容易在下一步拿地時，獲得更多的政策傾斜。

　　另外，有開發(fā)商向記者反映，由于保障房地塊與商品房地塊越來越多地實行“捆綁”出讓，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊，因此企業(yè)要想獲得商品房用地，就不得不承擔(dān)保障房的建設(shè)任務(wù)。

　　瑞銀投資亞洲地產(chǎn)及休閑產(chǎn)業(yè)主管王震宇向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，政府應(yīng)放開對保障房利潤率的設(shè)定，給開發(fā)企業(yè)預(yù)留利潤空間。“一旦擁有利潤空間，在投資風(fēng)險小的情況下，企業(yè)建設(shè)保障房的熱情將大大提高。”王震宇說。

　　陳國強則建議，應(yīng)盡快制定民資投資保障房的相關(guān)政策，包括融資、信貸、稅費等方面給予企業(yè)相關(guān)的優(yōu)惠，而不是等企業(yè)都進去后再出臺政策。