時評：住房剛需 像霧像雨又像風 需求被迫投資

    【策劃人語】 現(xiàn)在每個房地產(chǎn)市場熱點都可能成為全民討論運動。房價到底假摔了沒有、空置率是不是虛高都會引發(fā)一場鋪天蓋地的口水仗。一位地產(chǎn)大佬日前稱，“中國不是沒有剛性需求，如果沒有剛性需求就不會有人罵房價高了，大蒜價格高不是所有人都罵，因為有人不吃大蒜，但房價不管高低都有人罵，說明還是有這種剛性需求。”剛性需求的高低關系著調(diào)控政策的力度和取向。我們發(fā)現(xiàn)，說到空置率還有幾種概念可以討論，可究竟什么是住房剛性需求似乎連個統(tǒng)一而準確的定義都沒有。

　　最大剛需 “被投資”一手造就

　　地產(chǎn)新政執(zhí)行“百天”以來，雖然房價表現(xiàn)糾結(jié)，趨勢卻是向下的。8月初，一些媒體報道：很多城市剛性需求再度進場，少數(shù)城市的二手房在7月底的銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)量價齊升的情況。比如北京市的許多二手房售價高于附近剛剛開盤的一手房；深圳7月二手房成交量則整體呈現(xiàn)向上態(tài)勢；哈爾濱則出現(xiàn)二手房價格上漲。是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的利益集團糾結(jié)在一起搗鬼，還是真有所謂的剛性需求在抄底？

　　任志強說，房地產(chǎn)市場的剛需是客觀存在，任何時候都有。但有一點任總沒有說：剛需與價格預期是成正比的，即，當市場預期房地產(chǎn)價格還要持續(xù)走低時，再剛性的需求也會等，相反，當市場預期房價還要大漲時，沒有剛性需求的人也會加入購房大軍。而按任總最近的說法，今年三四季度房價還會下跌，甚至明年上半年都會下跌。連房市死多頭任總都預期房價會跌，剛需怎么可能提前釋放？再看北京上海等大城市的銷售記錄，除去兩限房，新開樓盤寥寥無幾，二手房的銷售數(shù)字仍然低于一手房，遠遠差于往年水平。沒有銷售量支撐，所謂7月下旬剛需助推房價反彈是莫須有的。

　　地價數(shù)據(jù)也能夠證明我的判斷。一般來說，房價上漲，地價會先于房價上漲，而最新的數(shù)據(jù)說明，北京上海等大城市，地價還在大幅下跌之中，比如北京，二季度地價下跌26%，7月的地價進一步下跌，有的地塊下跌了50%以上。地價跌了這么多，說明住宅市場需求很冷，所謂“剛需”很可能是“造出來”的。

　　我相信房地產(chǎn)市場的剛需是客觀存在、永遠存在。我在新著《保衛(wèi)人民幣》中，曾對房地產(chǎn)市場的正常需求按比例和急切程度排了隊，對很多具有較強流動性(人口)的超級大城市而言，目前80%的城鎮(zhèn)常住居民已經(jīng)有自住房，剩余20%是租房或非產(chǎn)權(quán)房。但如北京，流動人口太多，相當大的一批外來居民只能租房。這批人都想買房，但絕大部分買不起，不可能奢望買房。測算需求要實事求是：不僅要有需求，也要差不多買得起。一些需求是剛性較大的，比如結(jié)婚需求，它大約占等待買房排行的第一位(大約占40%)；排在第二位的是改善性住房需求(大約占25%)，這部分人是彈性的，價格符合預期可能形成剛性，高于預期，則會按兵不動；然后是外來人口中有實力的購房者(大約占15%)，這部分人在超級大城市中表現(xiàn)得剛性很大，因為他們瞄準的不僅是大城市的住房和生活質(zhì)量，還有很大的額外考慮。一般來說，只要房價基本穩(wěn)定，這部分人一定會沖在前頭，甚至比本地人購買力更旺盛；其次是兼顧改善與投資的需求者群體(大約占20%)，這部分人手中有一部分錢，具有改善住房的條件，但并非一定買房，還要看房價預期，尤其是中長期預期；當然，也有介于投資與投機之間的人(它們占10%左右)，即買房子基本不住，是為了賣而買，套住了先拿著，拿久了，可能扛不住，因為錢是借的。后兩部分購房者就是所謂“空置房”的所有者。

　　必須強調(diào)，以上測算只是估算，而且該比例會隨著市場變化而變化。比如，2010年二季度以后，外來人口在北京買房限制增加，投機者都靠邊觀望，希望改善住房條件的購房者也不急了，唯有結(jié)婚被認定為“剛需”，而且這種剛性需求也是不得不出手。其實在我看，結(jié)婚也未必真的剛性，如果大家相信任總的話，今后幾個月房價還要跌，暫時租房子結(jié)婚為什么不行。這就是為什么今年二季度以來租房市場火爆的原因。

　　房地產(chǎn)亂象年年翻烙餅，未來可能更亂。為什么？在理論上，一直說不清住宅的性質(zhì)：是消費品還是投資品？許多經(jīng)濟學家一口咬定住房就是消費品，因此必須像糧食蔬菜那樣被嚴格監(jiān)管，價格漲跌幅不能被(貨幣)流動性所左右。也就是說，即使M2增長了30%，房價也不能漲；但大多數(shù)老百姓則不管經(jīng)濟學家怎么說，看著物價連年漲，錢在銀行存著卻年年賠。除了房子，基本是買什么什么賠。想一想房子的使用價值不會“折舊”得這么快，再想一想過去十年雖然房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了無數(shù)次風風雨雨，但房價整體上行趨勢不變。你讓老百姓怎么選擇？！于是有人士說：流動性泛濫才是房價持續(xù)上漲的真正禍根，物價飛漲預期下的房價怎么可能不漲。想一想中國的M2每年平均增長15%以上，2009年差一點就奔30%去了，貨幣這么多，房價怎么可能不漲。于是有經(jīng)濟學家又說，貨幣雖多，物價沒怎么漲呀！若不是房地產(chǎn)市場吸收了如此巨大的流動性，這么多的貨幣發(fā)行怎么可能不沖擊實體經(jīng)濟和消費品市場。沒有了房地產(chǎn)市場和股市，不知道有多少商品要如大蒜、綠豆、中藥一樣暴漲。

　　所謂剛需其實是被物價上漲的預期催的。只要物價上漲的預期在，房地產(chǎn)市場的剛需一定會大幅度增長，各種需求都會成為剛需，沒有需求的，也會被迫投資。因此，中國房地產(chǎn)市場的最大剛需實際是“被投資”需求——被迫投資。