利潤增四成存貨增六成 地產"28星宿"運程在閃爍

    市場低迷難擋業(yè)績增長

　　盡管在政策調控的影響下，上半年我國房地產市場已經(jīng)顯出絲絲寒意，但是從上市公司的中報來看，仍是一片熱火朝天的景象。在營業(yè)收入和凈利潤增長的同時，房企的預收賬款也達到了新高。不過，在市場成交量低迷的影響下，上半年不少房企銷售面積出現(xiàn)了下滑。

　　“萬保招金”四大地產龍頭上半年共實現(xiàn)營業(yè)收入437.37億元，同比增長19.93%；實現(xiàn)凈利潤67.18億元，同比增長43.09%。上半年，萬科和保利地產的銷售金額分別達到367.7億元和217.55億元，同比分別增長19.5%和3.33%，成為兩公司有史以來最好的中期銷售業(yè)績。萬科銷售額占全國商品住宅成交額的比例為2.18%。

　　值得注意的是，雖然銷售金額有了大幅提高，但是在銷售面積上，萬科卻出現(xiàn)了下滑。公司上半年的銷售面積較去年同期的348.8萬平方米下降了8.2%。保利地產雖然上半年的銷售面積同比增長了5.81%，但是公司2007年-2009年中期銷售面積的同比增幅分別達到102%、39.4%和164.41%，增長速度顯然已經(jīng)放緩。金地集團則由于上半年庫存偏少，無充足房源銷售等原因，銷售面積和銷售金額雙雙下降三成以上。

　　上市公司的銷售情況正是整個房地產市場運行的縮影。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，同比增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13個百分點。到了7月份，全國商品房單月銷售面積6466萬平方米，同比下降15.4%；全國商品房單月銷售額3066億元，下降19.3%。

　　盡管上半年整個房地產市場表現(xiàn)低迷，但是事實上，去年樓市的火爆行情已經(jīng)為開發(fā)商今年的業(yè)績奠定了厚厚的基石，這一點主要體現(xiàn)在預收賬款的不斷增加。業(yè)內人士指出，預收賬款是反映企業(yè)未來收入的可靠指標，因為營業(yè)收入通常要等到竣工交房時才能確認，有半年到兩年不等的滯后，因此預收賬款大幅增加確保了企業(yè)未來的收入結算。

　　統(tǒng)計顯示，已經(jīng)公布中報的28家房企上半年共實現(xiàn)預收賬款1227.94億元，同比大增了63.97%，較今年年初的1015.50億元還上漲了20.92%。

　　萬科就表示，上半年由于公司銷售情況良好，且轉入結算的資源量不多，公司已售未結資源大幅增長。截至6月底，公司尚有530萬平方米已銷售資源未參與結算，合同金額合計約573億元，分別比年初增加41.3%和50.0%。

　　現(xiàn)金流繼續(xù)惡化

　　盡管上半年整體業(yè)績增長已無懸念，但日漸趨緊的現(xiàn)金流還是給房地產公司未來的業(yè)績增長埋下了隱憂，同時也暗含了各地產公司下半年加大項目促銷回款力度的可能性。

　　根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至8月10日，已公布2010年半年報的28家房地產上市公司，經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量合計為-448.56億元，而去年同期該數(shù)值為240億元，今年一季度該28家公司的經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量為-308.36億元。今年二季度地產公司的現(xiàn)金流呈現(xiàn)繼續(xù)惡化態(tài)勢，第二季度該28家房地產公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出140億元。

　　這28家公司中，20家公司的經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量為負值，占比高達71%，顯示出現(xiàn)金流緊張已成為房地產公司當前所普遍面臨的境況。值得注意的是，四大龍頭公司萬科、保利地產、金地集團、招商地產無一例外的經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量均為負值，且在已公布半年報的房地產公司中排名較后?，F(xiàn)金流最為緊張的保利地產，上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流量達到-233億元，萬科緊隨其后，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流量為-95億元。

業(yè)內人士表示，去年下半年起，房地產公司均加大了對新開工項目和土地購置的投入，導致大部分經(jīng)營活動現(xiàn)金流從去年的正值轉為負值。在地產調控新政的背景下，即使房地產商及時調整策略，減少土地購置面積，但考慮到新開工項目投資支出的慣性，加上受調控影響市場銷售急劇萎縮，經(jīng)營性活動現(xiàn)金流仍會持續(xù)凈流出一段時間?！　《康禺a公司同時還面臨著貸款趨緊、再融資環(huán)境短期難以松動等問題，因此未來現(xiàn)金流壓力較大，在此背景下，前期土地儲備力度過猛而忽視自身財務狀況的公司未來將可能進一步下調樓盤售價。

　　某知名地產公司北京分公司的銷售人員坦誠，“公司確實在采取適當下調新開盤項目均價等優(yōu)惠措施，以加大銷售和回款力度；各地分公司也在根據(jù)本地項目情況制定一些促銷手段，以保證各分公司自身的現(xiàn)金流。”該地產公司今年上半年采取相對擴張的政策，在一線城市大舉拿地。

　　不過，從已公布半年報情況看，由于去年銷售火爆，地產公司依然手握大量貨幣資金，短期內生存無虞。該28家地產公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總計為644億元，相比去年同期的570萬元有所增長，今年一季度末該數(shù)值為605億元。萬科、保利地產、金地集團、招商地產等龍頭公司手中所持貨幣資金也都保持在較高數(shù)額。

　　存貨達一年新高

　　去年樓市放量成交，開發(fā)商經(jīng)歷了快速去庫存的過程，并在年初開始積極回補庫存。但是從中報情況來看，上市房企的存貨數(shù)量已經(jīng)達到了一年來的新高。業(yè)內人士指出，在當前成交量低迷的情況下，不少開發(fā)商已經(jīng)開始面臨庫存的壓力。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，上半年28家房企存貨總計3547.46億元，同比增長58.95%，較一季度和年初分別上漲了11.6%和26.95%。同時，存貨占總資產的比重也達到70.03%，同比增長了2.14個百分點，達到了一年來的新高。在建產品的比重也隨著庫存量的增加而出現(xiàn)一定的上漲。

　　從萬科的各類存貨中可以看出，公司上半年已完工開發(fā)產品(現(xiàn)房)的比例約4.8%，比2009年末的5.9%進一步降低。在建開發(fā)產品占存貨的比重達到了49.52%，較2009年末上漲了3.54個百分點。

　　在土地儲備上，上半年不少房企也將目光投向了二三線城市，拿地策略和擴張步伐有所放緩。上半年萬科新增項目38個，對應的權益規(guī)劃建筑面積合計893萬平方米。新增項目的平均樓面地價在2300元左右，保持在較低水平。保利地產新增15個項目，權益面積506萬平米。不過公司去年上、下半年各新增權益面積191萬和1147萬平方米，拿地節(jié)奏略有放緩。

　　今年以來，受房地產調控政策的影響，不少開發(fā)商的銷售面積已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，同時存貨消化周期加長。28家房企中，有12家房企的存貨周速率出現(xiàn)下滑，萬科和保利的存貨周轉率均為0.10次，分別同比下降了42.44%和21.88%。

　　業(yè)內人士指出，今年上半年成交速度的下降和存貨量的上升，可能使開發(fā)企業(yè)面臨一定庫存壓力和資金壓力，投資能力將受到抑制，從而影響今后的住宅供應。目前，一些房企已經(jīng)開始調整銷售策略，加快存貨消化速度和周轉速度，加快資金回籠。

　　盡管今年上半年房地產市場低迷，但是在去年樓市火爆的帶動下，上市房企仍然交出了堪稱靚麗的中考成績單。截至8月10日，已經(jīng)公布2010年中報的28家上市房企共實現(xiàn)營業(yè)收入606.89億元，同比增長30.03%；實現(xiàn)凈利潤88.10億元，同比增長43.05%。預收賬款達到1227.94億元，同比大增63.97%。

　　雖然業(yè)績表現(xiàn)突出，但是持續(xù)惡化的現(xiàn)金流、不斷加大的存貨壓力仍然是懸在眾多開發(fā)商頭上的“達摩克利斯之劍”。在為房企業(yè)績叫好的同時，這些影響未來業(yè)績成長的隱憂也應引起警示。