房貸壓力測試加碼 “三高”考驗(yàn)房地產(chǎn)信貸

    一則“銀監(jiān)會建議京滬杭深四地暫停第三套房貸”的傳聞讓原本已經(jīng)高度緊張的房地產(chǎn)市場再次繃緊神經(jīng)。市場儼然將銀行第三套房貸政策視為試探房地產(chǎn)新政策走向的“風(fēng)向標(biāo)”。而部分城市重啟房貸壓力測試、預(yù)設(shè)下跌幅度提升至50％的傳聞，更令人揣測，樓市調(diào)控的時(shí)間跨度和深度是否可能趨于嚴(yán)格？

　　第三套房貸業(yè)務(wù) 實(shí)際少得可憐

　　對于“京滬杭深四地暫停第三套房貸”的傳聞，銀監(jiān)會并未直接正面回應(yīng)，只是公開重申了此前對于第三套房貸的政策。

　　“其實(shí)這更多的是在強(qiáng)化政策，影響心理預(yù)期。”某國有大銀行上海分行人士表示。從銀行業(yè)務(wù)的角度而言，第三套房貸停不停差別都不大。據(jù)了解，該行自房地產(chǎn)新政策實(shí)施以來，第三套房貸的業(yè)務(wù)量只能以個(gè)位數(shù)來計(jì)算。

　　另一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示：“購買第三套房的成本太高，即使按照利率上浮20％計(jì)算，和以前的七折相比，成本前后相比已經(jīng)相差了50％。再加上認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)這么嚴(yán)格，哪里還有什么業(yè)務(wù)？現(xiàn)在不是銀行停了第三套房貸，而是客戶停止了第三套房貸。”

　　房貸壓力測試加碼

　　在“第三套房貸暫停”風(fēng)聲中，監(jiān)管層還重啟部分城市房地產(chǎn)貸款壓力測試，壓力預(yù)設(shè)條件更大大加碼。

　　一位股份制商業(yè)銀行上海分行個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人告訴記者，從上月開始，監(jiān)管層已經(jīng)要求各銀行開展新一輪壓力測試，而測試假定條件在原來“房價(jià)下跌30％”的基礎(chǔ)上更為嚴(yán)格，對一線城市房價(jià)上漲過快的地區(qū)，預(yù)設(shè)“房價(jià)下跌50％”的條件下進(jìn)行壓力測試。此前，各商業(yè)銀行按照房價(jià)下跌30％的情況進(jìn)行壓力測試，結(jié)果較為樂觀。

　　據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，此次測試除個(gè)人按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等房貸業(yè)務(wù)外，還將針對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的行業(yè)信貸，如鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)的信貸進(jìn)行測試。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)各家銀行對于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)承受能力有所不同。那些近年來較為激進(jìn)介入房貸的銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，而國有大行普遍承受能力較強(qiáng)。民生銀行行長洪崎7月底在接受記者專訪時(shí)透露，如果房價(jià)下降40％，對信貸質(zhì)量“會產(chǎn)生一些影響”，但總體完全能夠承受。

　　房價(jià)下跌50％只是假設(shè)

　　“加大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，適當(dāng)提高壓力測試要求，或許更能反映近兩年房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的真實(shí)情況。”上述商業(yè)銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人說。

　　他認(rèn)為，一線城市房價(jià)在2009年以后迅猛上漲，而有相當(dāng)部分銀行貸款是在房價(jià)迅速上升期發(fā)放的，因此客戶對房價(jià)下跌的承受能力較弱，房地產(chǎn)信貸質(zhì)量壓力較大。

　　記者調(diào)查亦證實(shí)了這位人士的判斷，在部分重點(diǎn)地區(qū)和城市，房地產(chǎn)貸款對銀行信貸的依賴度更高，呈現(xiàn)高價(jià)位下的高增速、高集中度這“三高”趨勢。

　　一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示：“房地產(chǎn)信貸規(guī)模大、占比高，這還不包括建筑業(yè)貸款，如果再加上以房地產(chǎn)為抵押物的其他貸款，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款總量將非常龐大，貸款及風(fēng)險(xiǎn)集中度必須引起高度重視。”

　　但業(yè)內(nèi)專家同時(shí)指出，壓力測試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風(fēng)險(xiǎn)管理手段之一，“房價(jià)下跌50％”只是極端情景假設(shè)，并不代表監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場走勢的判斷。從我國目前經(jīng)濟(jì)基本面判斷，我國房價(jià)不可能出現(xiàn)下跌50％的極端情況。