銀行壓力測(cè)試不搞一刀切 房貸政策須嚴(yán)格執(zhí)行

    銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人５日就第三套房貸及房地產(chǎn)壓力測(cè)試有關(guān)問(wèn)題表示，銀監(jiān)會(huì)將進(jìn)一步指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性住房貸款需求，及時(shí)嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試的情景假設(shè)不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動(dòng)。

　　8月5日，上海證券報(bào)記者從多渠道了解到，銀監(jiān)會(huì)近日要求各商業(yè)銀行持續(xù)開展房地產(chǎn)壓力測(cè)試，尤其是房?jī)r(jià)跌幅較大的地區(qū)，可適當(dāng)提高壓力測(cè)試幅度。監(jiān)管部門還要求，對(duì)與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較大的鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)，也要進(jìn)行相應(yīng)的壓力測(cè)試。

　　另外，銀監(jiān)會(huì)近日再次要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行第三套房貸的有關(guān)規(guī)定。對(duì)暫未出臺(tái)明確暫停第三套房貸發(fā)放文件的地區(qū)，商業(yè)銀行必須上收第三套房審批權(quán)限到總行，同時(shí)，三套房首付比例和利率水平都要較二套房有較大幅度的提升。

　　針對(duì)“銀監(jiān)會(huì)建議暫停京滬深杭第三套房貸”的傳聞，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銀監(jiān)會(huì)將進(jìn)一步指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性住房貸款需求，有效滿足自住住房貸款需求，及時(shí)嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為,確保國(guó)家宏觀調(diào)控政策和相關(guān)監(jiān)管要求得到嚴(yán)格執(zhí)行。

　　三套房貸：滬深杭“應(yīng)該”暫停

　　國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（“國(guó)十條”）明確，對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。但據(jù)記者了解，由于相關(guān)部門一直未將符合“國(guó)十條”條件的“地區(qū)”予以明確，因此，銀行在執(zhí)行“國(guó)十條”的過(guò)程中地區(qū)差異較大。

　　其中，北京市政府在“國(guó)十條”出臺(tái)后，發(fā)布了《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》，明確要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　但多數(shù)城市并沒有像北京一樣態(tài)度明確。不過(guò)監(jiān)管機(jī)構(gòu)多次明確要求，商業(yè)銀行必須從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度出發(fā)，嚴(yán)格執(zhí)行“國(guó)十條”的有關(guān)規(guī)定。因此，除北京外，事實(shí)上房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的上海、深圳、杭州等城市，商業(yè)銀行也應(yīng)該暫停第三套房貸。

　　嚴(yán)格執(zhí)行 不容“擦邊球”

　　權(quán)威人士指出，對(duì)于已出臺(tái)規(guī)定的城市，商業(yè)銀行必須按照所在地政府的有關(guān)規(guī)定發(fā)放房貸。暫未出臺(tái)明確的暫停第三套房貸發(fā)放文件的地區(qū)，商業(yè)銀行也必須上收第三套房審批權(quán)限到總行，同時(shí)，三套房首付比例和利率水平都要較二套房有較大幅度的提升。要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，不能打擦邊球。此外，商業(yè)銀行還要對(duì)在這些地區(qū)的房?jī)r(jià)變動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)情況做到“心中有數(shù)”。

　　該人士同時(shí)指出，商業(yè)銀行要統(tǒng)計(jì)各地2006年至今的房?jī)r(jià)上漲情況，經(jīng)過(guò)比較，哪些屬于“國(guó)十條”所指的“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張”的地區(qū)，是顯而易見的。在這些地區(qū)，商業(yè)銀行要根據(jù)“國(guó)十條”的有關(guān)規(guī)定，從自身的風(fēng)險(xiǎn)控制角度出發(fā)，自主決定是否暫停其他地區(qū)的第三套房貸。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按照北京市政府的有關(guān)規(guī)定，北京大部分銀行目前都已暫停第三套房貸的發(fā)放，但部分銀行依據(jù)“國(guó)十條”中要求的“商業(yè)銀行了根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況”仍然有少量投放。

　　一位股份制銀行寧波分行的人士表示，今年以來(lái)，第三套房貸的發(fā)放很少。一方面是因?yàn)橐蟾鼮閲?yán)格，另一個(gè)客觀事實(shí)是，在樓市調(diào)控的背景下，第三套房貸的需求也在減少。

　　壓力測(cè)試：“適當(dāng)”提高幅度

　　昨日，一則“銀監(jiān)會(huì)要求銀行新一輪壓力測(cè)試考慮房?jī)r(jià)跌60%的情境”的消息引發(fā)關(guān)注。記者從部分商業(yè)銀行了解到，銀監(jiān)會(huì)確實(shí)要求商業(yè)銀行持續(xù)開展房地產(chǎn)壓力測(cè)試，但不會(huì)“一刀切”。尤其是房?jī)r(jià)跌幅較大的地區(qū)，必須做好跟蹤分析，同時(shí)，可適當(dāng)提高壓力測(cè)試幅度。

　　銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士表示，壓力測(cè)試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風(fēng)險(xiǎn)管理手段之一，是商業(yè)銀行提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平的需要。壓力測(cè)試及其情景假設(shè)要根據(jù)每個(gè)商業(yè)銀行各自資產(chǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)承受能力以及風(fēng)險(xiǎn)偏好等進(jìn)行設(shè)計(jì)。一位消息人士也指出，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)變動(dòng)的情況，選擇確定自己的壓力測(cè)試幅度，而不會(huì)采取“一刀切”的措施。

　　銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士也強(qiáng)調(diào)說(shuō)，各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動(dòng)。

　　為進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響，銀監(jiān)會(huì)于2010年5月份要求商業(yè)銀行開展了房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，分析不同壓力情景下（全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格平均下跌10%、20%、30%）商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量受到的沖擊。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在7月份召開的“第三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)”上明確強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，持續(xù)深入開展房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款壓力測(cè)試。

　　對(duì)開發(fā)商進(jìn)行 “名單式”管理

　　由于銀行體系與房地產(chǎn)上下游行業(yè)的貸款余額較大，其風(fēng)險(xiǎn)狀況與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)。因此，監(jiān)管部門要求，對(duì)與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較大的鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)，也要進(jìn)行相應(yīng)的壓力測(cè)試。

　　據(jù)市場(chǎng)傳聞，前期銀行壓力測(cè)試結(jié)果顯示，在房?jī)r(jià)下降30％、利率上升108個(gè)基點(diǎn)重度壓力測(cè)試情況下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì)上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，稅前利潤(rùn)下降20％。而農(nóng)商行的損失率增加會(huì)再增高一成，不良率也會(huì)有較大幅度的上升。不過(guò)，據(jù)消息人士透露，由于個(gè)人住房按揭貸款的平均剩余成數(shù)約在50%左右，因此，總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌所引發(fā)的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)可能沒有想象中嚴(yán)重。

　　另外，由于近期部分一線城市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)商資金鏈斷裂。為此，監(jiān)管部門明確要求，確保房貸政策的延續(xù)性，做到政策不放松。一方面，要控制好土地儲(chǔ)備貸款，控制土地抵押率，管理好貸款流向。另一方面，要管理好開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要對(duì)開發(fā)商進(jìn)行名單式管理，要密切配合國(guó)土部，對(duì)閑置土地進(jìn)行排查。