樓市上空“烏云密布”房企7月銷售同比仍增長(zhǎng)

    7月份走出一波強(qiáng)勢(shì)反彈行情的地產(chǎn)股，剛剛進(jìn)入8月份就遭遇“當(dāng)頭棒喝”。先是8月3日有消息稱各地方對(duì)于閑置地塊的回收力度將大力加強(qiáng)；緊接著8月4日晚間，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1.9億平米空置商品房待售的數(shù)據(jù)，而8月5日當(dāng)天，更傳出中國(guó)銀監(jiān)會(huì)建議各商業(yè)銀行停止京、滬、深、杭四地第三套個(gè)人房貸，并建議上述四地外的第三套房貸需首付六成并上浮利率50%，審批權(quán)收至總行的消息；此外有媒體還稱銀監(jiān)會(huì)要求各大銀行進(jìn)行假定房?jī)r(jià)下跌六成的壓力測(cè)試，從而引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控力度加大的憂慮。

　　而在諸多消息的影響下，截至8月5日收盤時(shí)，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊全天下跌1.99%，位列板塊跌幅第一，招保萬(wàn)金四大龍頭跌幅也均居前列，其中招商地產(chǎn)盤中更是跌逾6%，收盤報(bào)18.88元/股，跌幅5.6%，保利、萬(wàn)科、金地也分別下挫4.51%、3.03%、2.82%。

　　1457宗閑置土地8成可能被收回

　　統(tǒng)計(jì)局公布1.9億平米空置商品房待售數(shù)據(jù)

　　近日，相關(guān)人士將一份《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》披露出來(lái)。據(jù)了解，在國(guó)土資源部經(jīng)大規(guī)模調(diào)研后，總結(jié)出一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的“黑名單”。日前，這份統(tǒng)計(jì)表已交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份名單進(jìn)行一次全面排查，其中相當(dāng)一部分的閑置土地可能被收回。有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，國(guó)土資源部和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手曝光千宗閑置土地，將發(fā)揮殺一儆百的震懾作用，起到“預(yù)期調(diào)控”的效果。

　　而排查后的“新名單”則可以為商業(yè)銀行實(shí)際信貸操作提供依據(jù)，加強(qiáng)信貸管控力度。此前，銀監(jiān)會(huì)針對(duì)閑置土地行為的開發(fā)商，提出了嚴(yán)厲的信貸管控要求。主要包括，對(duì)存在土地閑置超一年以上的，商業(yè)銀行一律不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款；對(duì)土地閑置超兩年和有炒地行為的，商業(yè)銀行對(duì)已有發(fā)放的貸款應(yīng)當(dāng)調(diào)減并采取保全，并在全行上下在客戶名單中作出反映；提高押品標(biāo)準(zhǔn)，一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。但是由于之前監(jiān)管層并未明確列出有土地閑置超過一年的企業(yè)名單，所以各家銀行實(shí)際執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，也使得信貸管控的效果有所折扣。

　　此外，有一個(gè)情況也引起了大家的注意，即因當(dāng)?shù)卣蛟斐傻耐恋亻e置比例高過了開發(fā)商。以北京為例，這次清查的閑置土地共160宗,總面積703萬(wàn)平方米，其中125宗地塊是由于政府原因造成的土地閑置，35宗是企業(yè)原因造成的。這也要求除了房企抓緊閑置地方的開發(fā)外，政府也有責(zé)任推動(dòng)開發(fā)條件的改善，雙管齊下側(cè)能提升土地的開發(fā)利用效率，否則只靠開發(fā)商自身解決，還是會(huì)出現(xiàn)大量閑置土地。

　　而在8月4日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還公布了今年6月末全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積的情況，結(jié)果顯示有19182萬(wàn)平方米尚未銷售，同比增長(zhǎng)6.4%。但針對(duì)目前市場(chǎng)關(guān)心的住房“空置率”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局并未公布。

　　在19182萬(wàn)平方米的尚未銷售面積中，有住宅面積一億平方米，業(yè)內(nèi)人士估算相當(dāng)一百萬(wàn)套住房，而這也印證了此前廣為流傳的6540萬(wàn)套空置房傳聞的確不實(shí)。有券商地產(chǎn)行業(yè)研究員就認(rèn)為，目前披露的待售面積數(shù)據(jù)說(shuō)明從總體上看房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售去化情況基本正常，數(shù)據(jù)對(duì)于市場(chǎng)影響偏中性。但是，此數(shù)據(jù)并沒有解決市場(chǎng)對(duì)于空置率的疑惑，市場(chǎng)對(duì)于空置率的擔(dān)憂依然存在。

　　傳銀監(jiān)會(huì)建議收緊第三套房貸

　　房企7月銷售同比繼續(xù)增長(zhǎng)

　　8月5日，有媒體報(bào)道稱，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)近日建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸，其他地區(qū)的第三套房貸則可自主決定是否暫停。據(jù)稱這一消息還得到了三位業(yè)內(nèi)人士的確認(rèn)。他們表示銀監(jiān)會(huì)要求對(duì)于未叫停的地區(qū)，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%。

　　而根據(jù)4月份“新國(guó)十條”的規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。

　　此外，報(bào)道還稱銀監(jiān)會(huì)要求各家商業(yè)銀行應(yīng)上收第三套房審批權(quán)限到總行，各分行要定期提供第三套房貸的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，并要求對(duì)第三套房貸要嚴(yán)格執(zhí)行政策。

　　同時(shí)，報(bào)道稱，監(jiān)管當(dāng)局要求在一些前期房?jī)r(jià)過度上漲的城市，銀行要將房?jī)r(jià)下跌50%-60%的最惡劣情況放在壓力測(cè)試當(dāng)中，以檢測(cè)該種情況對(duì)銀行造成的負(fù)面影響有多大。對(duì)此，業(yè)界人士指出，新的假定情境可能表明了一種擔(dān)憂情緒，即去年創(chuàng)下歷史記錄的1.4萬(wàn)億美元新貸款起到了刺激樓市泡沫的作用，可能會(huì)導(dǎo)致違約債務(wù)大幅增長(zhǎng)。自4月中旬以來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已收緊了房地產(chǎn)貸款規(guī)定，并對(duì)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)進(jìn)行了打擊。

　　不過，雖然剛剛進(jìn)入8月就傳來(lái)了諸多不利因素，但已經(jīng)公布7月份銷售情況的房企表現(xiàn)仍然穩(wěn)健。截止8月5日，共有萬(wàn)科、復(fù)地、富力三家大型房企公布了7個(gè)月的銷售情況。其中萬(wàn)科7月份實(shí)現(xiàn)銷售面積75.8萬(wàn)平方米，銷售金額84.4億元，分別比2009年同期增加30.1%和64.9%，單月銷售均價(jià)為11135元；復(fù)地集團(tuán)7月單月實(shí)現(xiàn)銷售額6.17億，單月銷售面積4.95萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)28%和2%；富力地產(chǎn)7月銷售額約人民幣31億元，銷售面積達(dá)約21萬(wàn)平方米，同比分別增加70%和19%。（