跟區(qū)域規(guī)劃挖央企墻腳 開發(fā)商應(yīng)對調(diào)控"非常道"

    面對宏觀調(diào)控的持續(xù)打壓，房地產(chǎn)企業(yè)施展各自的經(jīng)營之道，除了絞盡腦汁加強營銷、多方活動籌集資金外，一些公司也有“非常”的策略——緊跟區(qū)域規(guī)劃，乘機挖央企墻腳，靠著地方資源“蹲點吃透”，成為應(yīng)對行業(yè)變局的法寶。

　　緊盯“規(guī)劃”

　　瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇近期一直奔波于內(nèi)地主要城市。在與各地開發(fā)商的接觸中，他感覺，受惠于區(qū)域振興規(guī)劃的二三線城市的開發(fā)機會依然被看好。

　　“今年下半年，一線城市整體均價預(yù)計將下跌兩成左右，二線城市會跌得少一點，三線城市要看不同的地區(qū)，可能有繼續(xù)上升的趨勢。”他認為，去年以來，國家相繼出臺了十余個區(qū)域振興規(guī)劃，相關(guān)地區(qū)從今年開始將逐步落實發(fā)展，而這將改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)建設(shè)、推動經(jīng)濟增長。開發(fā)商到這些區(qū)域擴張拿地的開發(fā)風(fēng)險相對較小。

　　7月以來，浙江一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總裁頻繁造訪江西九江。2009年12月，《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》出臺前后，該公司曾以75689.6萬元的受讓金額競拍獲取九江市一宗地，該宗地位于九江中心城區(qū)，土地面積40.69萬平方米，規(guī)劃總建筑面積73.25萬平方米，樓面價約1033元/平方米。

　　“有振興規(guī)劃的區(qū)域是今后產(chǎn)業(yè)提升和城市化發(fā)展的典型區(qū)域，勢必帶來房地產(chǎn)開發(fā)的機遇。這些地區(qū)對商業(yè)和住宅的需求將逐步釋放，而目前地價較低，風(fēng)險不大。”一位開發(fā)商人士說。

　　7月16日，廈門國貿(mào)(600755)全資子公司合肥天同地產(chǎn)有限公司在安徽合肥的土地招投標活動中，以5.25億元總價取得政務(wù)區(qū)一塊商品房建設(shè)用地，該地塊占地面積6.03萬平方米，總建筑面積19.29萬平方米。

　　“《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》獲得國務(wù)院批復(fù)后，到合肥來考察地產(chǎn)的開發(fā)商逐漸增多。土地出讓金額也逐月攀升。”合肥市國土局有關(guān)人士坦言。

　　新政后，合肥土地市場依然保持“熱度”。4月28日，合肥土地招投標中心集中出讓4塊地，總面積僅123.58畝，但4塊地拍賣總價超過7億元。4場拍賣均以溢價100%-200%的價格成交。萬科、鵬泰、信達、恒茂、和地、拓基等大腕開發(fā)企業(yè)云集，且競爭激烈。

　　統(tǒng)計顯示，今年上半年，合肥市成功出讓27宗商、住用地，面積達到2526.6畝，平均成交地價為387.8萬元/畝，同比上漲63.5%。出讓金額高達97.98億元。

　　“皖江城市帶開發(fā)空間大，承接產(chǎn)業(yè)的能力強，是國家啟動內(nèi)需的重點區(qū)域。今后吸納勞動力以及人口轉(zhuǎn)移的空間廣闊，這將帶動房地產(chǎn)市場的擴容。”業(yè)內(nèi)專家指出。

　　據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計，2009年以來，國務(wù)院先后批準14個區(qū)域規(guī)劃，其中中部地區(qū)4個，東北地區(qū)2個，西部地區(qū)1個，東部地區(qū)占7個。

　　中國指數(shù)研究院指出，這些區(qū)域規(guī)劃將從擴大房地產(chǎn)市場區(qū)域輻射力和提升居民購買力兩個方面促進區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展。

　　挖央企墻腳

　　知名房企的高管變動，是宏觀調(diào)控以來房地產(chǎn)行業(yè)最為密集爆發(fā)的事件之一。

　　如果說，中國建筑、保利地產(chǎn)等央企的董事長先后卸任是正常的人事變動，那么金地、萬科、華潤、綠城、保利、合生創(chuàng)展、龍湖地產(chǎn)、SOHO中國等眾公司今年以來均有高管離職，則不能不說跟調(diào)控有關(guān)。

　　一個不爭的事實是，面對政策調(diào)控，房企銷售額大幅滑落，世茂、龍湖等企業(yè)銷售額的跌幅甚至超過40%，各房企正在想辦法應(yīng)對。一地產(chǎn)公司老總認為，很多房企在政策調(diào)控后，或收縮戰(zhàn)線或改變發(fā)展戰(zhàn)略，或需要有人對業(yè)績負增長負責(zé)，對高管肯定會造成一定的沖擊；處于公司一線的融資、營銷人才，也面臨極大考驗。

　　中原地產(chǎn)董事長李文杰表示，今年政策調(diào)控效果尚未完全顯現(xiàn)，知名房企的高層變動只是一個開始。面對政策層面的巨大壓力，未來會有更多的中層領(lǐng)導(dǎo)以及中小房企領(lǐng)導(dǎo)發(fā)生變動。

　　形勢嚴峻，得人才者得天下。萬科就在最近搞了一次“千里馬”計劃。不少在房地產(chǎn)企業(yè)工作的職員都收到了萬科的面試邀請。廣州一家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工近期到萬科進行了一次面試，應(yīng)聘到其廣東清遠一個項目工作。很明顯，這是萬科又一次從同行中廣納人才的“陽謀”。

　　而一些民營房企已經(jīng)將目光放在了挖央企墻腳上。7月22日，碧桂園發(fā)布公告，任命43歲的莫斌擔(dān)任公司新總裁。莫斌此前在央企中建五局待了20多年，是中建培養(yǎng)出的建筑和管理專家。

　　實際上，自從國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)之后，國內(nèi)多家獵頭公司已提前動手，頻頻向這些央企地產(chǎn)人才拋出“橄欖枝”。

　　上海一獵頭公司老總給中國證券報記者算了一筆賬，78家央企，每家有30名地產(chǎn)人才將合理流動來計算，這個群體將是一筆地產(chǎn)人才的“富礦”，有的開出百萬元的高薪。不過，獵頭公司和用人企業(yè)出高薪聘請78家央企的地產(chǎn)人才，看重的也許除了他們的業(yè)務(wù)能力外，還有其央企工作背景所帶來的人脈等社會資源。

　　“蹲點吃透”

　　在內(nèi)地開發(fā)商隊伍中，有一類頗具“政府背景”的房企，一直深耕當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。在房地產(chǎn)調(diào)控和調(diào)整期依然“背靠大樹”逆市擴張。這類房企多數(shù)是城投、城建公司，主營土地一二級聯(lián)動開發(fā)，“蹲點吃透”成為他們應(yīng)對行業(yè)變局的主要法寶。

　　中天城投(000540)董事會秘書李俊坦言，作為本土企業(yè)，公司立足貴陽、深耕貴陽，已形成了獨特的一、二級聯(lián)動發(fā)展模式，具備從城市規(guī)劃、區(qū)域定位、基礎(chǔ)設(shè)施投資、土地整理、產(chǎn)品開發(fā)等營運能力。

　　7月底，中天城投借道乳品基地搬遷，斥資3.5億元斬獲7000畝土地整理權(quán)。這是中天城投自2008年介入土地一級開發(fā)市場以來獲取的最大項目，公司擬對該土地進行旅游、休閑體育、商業(yè)和住宅地產(chǎn)的綜合開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計和前期工作，并將力爭取得上述項目的綜合開發(fā)權(quán)。

　　李俊表示，今年中天城投還將配合政府，積極推進漁安安井片區(qū)土地招拍掛計劃的編制和土地出讓工作；獲得土地出讓增值收益分成。同時加大項目拓展力度，力爭取得新的土地一級開發(fā)項目。他表示，公司只有在條件適合時(如地價相對較低)，才會考慮“走出去”。

　　與中天城投類似，近期，各城投企業(yè)均依托政府優(yōu)勢積極尋求開發(fā)和擴張機會。專家指出，經(jīng)濟基礎(chǔ)良好的二、三線城市，在城市化進程中扮演著重要地位，同時，具有城市房價總體水平不高、需求結(jié)構(gòu)總體表現(xiàn)良好、后續(xù)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑷丝谠黾臃€(wěn)定、市場剛性需求旺盛等特點，房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展?jié)摿^大。目前，這些城市房地產(chǎn)開發(fā)的競爭并不激烈，當(dāng)?shù)氐某峭丁⒊墙惼髽I(yè)往往通過先發(fā)優(yōu)勢占據(jù)了市場的主動。