開發(fā)商“捂盤”應(yīng)對(duì)淡市 上海數(shù)十樓盤延遲銷售

    在上海細(xì)則難產(chǎn)、房貸政策“認(rèn)房又認(rèn)貸”等多重因素影響之下，上海樓市在炎炎夏日中仍然陷在觀望膠著之中。傳統(tǒng)淡季，加上對(duì)后市走勢(shì)判斷不明，捂盤成為普遍現(xiàn)象，開發(fā)商們大多以按兵不動(dòng)的方式暫對(duì)淡市。從6月至今，上海一手新房市場(chǎng)數(shù)十個(gè)樓盤改變開盤計(jì)劃，新房將出現(xiàn)持續(xù)供應(yīng)不足。

　　⊙記者 朱楠

　　中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，自4月底樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)以來，上海商品住宅的月供應(yīng)量分別為128、94、51和55萬平方米，成交量分別為106、31、42和43萬平方米。調(diào)控政策的出臺(tái)，使開發(fā)商推盤的腳步迅速放慢，月度供應(yīng)量從上百萬方迅速腰斬，樓市供需持續(xù)在低位徘徊。經(jīng)歷了一輪推盤滯銷后，開發(fā)商明顯采取了謹(jǐn)慎的推盤策略。

　　據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，截至7月21日，上海7月預(yù)計(jì)開盤樓盤為42個(gè)，目前已開盤項(xiàng)目為18個(gè)，剩余24個(gè)樓盤尚處于搖擺不定狀態(tài)，沒有明確的開盤日程。

　　這24個(gè)樓盤中，別墅和公寓項(xiàng)目各占一半。公寓項(xiàng)目中，浦東高行地區(qū)的鉑庭原定于在7月中旬再推出一批樓盤，但據(jù)售樓處最新消息，鉑庭的開盤時(shí)間已延期到了7月底8月初，截至目前，尚沒有明確的開盤日期。位于松江的別墅項(xiàng)目紅墅1858原定于6月開盤，之后延期到7月底，截至目前，仍然沒有開盤消息。

　　除去上述統(tǒng)計(jì)中的42個(gè)預(yù)開盤項(xiàng)目外，還有11個(gè)樓盤明確公開表示延期，其中包括5個(gè)別墅項(xiàng)目和6個(gè)公寓項(xiàng)目。

　　從區(qū)域看，延期開盤的樓盤中上海周邊項(xiàng)目2個(gè)，嘉定項(xiàng)目2個(gè)，松江項(xiàng)目2個(gè)，浦東、閔行、崇明各1個(gè)，此外，上海中心城區(qū)黃浦和盧灣各占1個(gè)。11個(gè)樓盤中外環(huán)外樓盤共有9個(gè)，占總量的82%。

　　位于崇明的瀛通金鰲山公寓原定于6月開盤，此后售樓處稱推遲到7月，但據(jù)搜房網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)，該盤的開盤時(shí)間將繼續(xù)推遲，可能會(huì)在9月份開盤。上海市中心盧灣區(qū)樓盤浦江灣1號(hào)，從4月份開始接受客戶預(yù)定，原定于7月開盤，但根據(jù)最新消息，也將延后到9月份開盤。

　　摸不清走勢(shì)靜觀其變

　　“政策到底有沒有出盡，接下來市場(chǎng)到底會(huì)怎么走，現(xiàn)在還看不清楚，房源定價(jià)是個(gè)問題。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者表示，目前不少開發(fā)商選擇“捂房”主要是由于兩個(gè)原因：一是市場(chǎng)低迷，怕推出也賣不掉；二是走勢(shì)不明，不知道該如何定價(jià)。

　　這位開發(fā)商所在的公司在青浦有一完全達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的住宅新盤尚未推盤，原本計(jì)劃在今年4月底開盤，調(diào)控政策的出臺(tái)使開發(fā)商將推盤計(jì)劃延遲到6月份。由于該項(xiàng)目從銀行拿到了2億元貸款，解了其缺血之急。“我們一個(gè)月的開銷大概是四、五千萬，2億元銀行貸款到手至少能讓我撐幾個(gè)月，這樣我就不急了。”這位開發(fā)商向記者坦言，原本6月份的開盤計(jì)劃再度延后，目前尚未確定具體上市日期。

　　這種典型的“捂房”現(xiàn)象在滬上新房市場(chǎng)并不鮮見，7、8月份正值傳統(tǒng)銷售淡季，大多數(shù)開發(fā)商都有意將推盤日期延后至9、10月份，希望抓住“金九銀十”在年底前取得一波資金回籠。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)提供的信息顯示，金地灣流域原本計(jì)劃6月要推一批新房源，至今尚未推出；一品漫城本來6月也有推盤計(jì)劃，現(xiàn)在估計(jì)延遲到8月中旬；東方城市綠洲原本今年4月底就要推盤的，至今也尚未推出。

　　而這種捂盤惜售現(xiàn)象在豪宅項(xiàng)目上表現(xiàn)得更為明顯。戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏向記者表示，目前市場(chǎng)上單價(jià)在5萬元以上的豪宅項(xiàng)目在售的幾乎都是前期推出的尾盤，以境外開發(fā)商或有境外上市背景的內(nèi)資開發(fā)商為主。從資金上看，這些豪宅開發(fā)商去年銷售業(yè)績(jī)大多可觀，且項(xiàng)目已銷售大半，資金回籠情況良好，因此應(yīng)對(duì)淡市的資金相對(duì)充裕。

　　“香港開發(fā)商有句銷售名言，叫做‘旺市賣樓，淡市建樓’。”伍惠敏告訴記者，這些豪宅開發(fā)商大多有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)對(duì)各種市場(chǎng)環(huán)境，因此心態(tài)上十分穩(wěn)定，著急賣房的很少。例如豐盛王朝的開發(fā)商香港新世界，就在醞釀下半年前往香港、臺(tái)灣等地路演。而白金灣的開發(fā)商干脆封盤不賣，用旗下辦公樓招租等其他方式保證資金供給。

　　伍惠敏表示，下半年豪宅市場(chǎng)也不會(huì)有大量房源上市。“豪宅開發(fā)商目前都在積累客戶，雖時(shí)有亮相，間或有零星房源推出，但營銷力度不會(huì)很大，大幅降價(jià)的可能性也很小。”

　　房企資金狀況尚屬健康

　　搜房網(wǎng)分析師指出，近期不少樓盤的開盤時(shí)間發(fā)生了較大的變化，且不少樓盤存在捂盤惜售現(xiàn)象，這與市場(chǎng)買賣雙方的觀望氣氛繼續(xù)加深有關(guān)。而從7月16日—19日舉行的上海夏季房展會(huì)上的情況看來，開發(fā)商正在和購房者進(jìn)行著一場(chǎng)心理戰(zhàn)，一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚可的開發(fā)商并不急于拋盤，而購房者也并不急于出手，決心等待上海房?jī)r(jià)的全線下跌。

　　相關(guān)部門對(duì)于閑置土地清查力度的加大表明了政府調(diào)控樓市的決心十分堅(jiān)定，而近期各地頻繁出現(xiàn)的“退地潮”卻表明了開發(fā)商對(duì)于未來市場(chǎng)的預(yù)期較為悲觀。這一點(diǎn)從開發(fā)商對(duì)于開盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)的選擇上也可見一斑，選擇延期開盤或許是開發(fā)商等待市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)一步明確的一種路徑抉擇。

　　從開發(fā)商的資金情況來看，中原集團(tuán)研究部分析師許萌告訴記者，中原監(jiān)測(cè)的10家標(biāo)桿房企(保利、復(fù)地、富力、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海)上半年推盤的總成交面積為1295萬平方米，同2009年上半年相比縮減17%；銷售金額為1444億，同比減少18%。房企銷售業(yè)績(jī)并非想象的那么差，且6月份多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)也有反彈，也就是說只有5月份的銷售情況較差。

　　“目前開發(fā)商在資本市場(chǎng)的再融資和銀行貸款難度雖然增大，但由于去年全年銷售情況火爆，大量資金回籠，2009年年底十大標(biāo)桿房企手中持有的現(xiàn)金量同比2008年年底增加了200%，只要減少拿地就能規(guī)避資金輸血不足的弱勢(shì)。”許萌認(rèn)為。另外，還有一些開發(fā)商去年取得的銀行授信尚未用完，例如綠城中國去年年底取得的銀行授信今年還能繼續(xù)使用。資金狀況尚屬健康，讓房企還能繼續(xù)“撐”下去。