北京回應(yīng)公租房價高：成本近五成源自拆遷

    2009年8月5日，《申請公共租賃住房輪候預(yù)先登記表》啟用，登記表中增加了市民對公租房租金、戶型、區(qū)域等需求調(diào)查。（資料圖片）本報記者歐陽曉菲攝

　　北京日前公布部分公租房項目成本租金，引發(fā)公眾質(zhì)疑，新華社就此發(fā)表時評《看不懂、想不通的公租房價》。昨天，北京住房公積金管理中心官員就此表示，北京近期公布的公租房成本租金并沒有脫離實際。這位官員為記者解析北京公租房成本租金構(gòu)成時表示，土地拆遷成本占了公租房成本租金的近一半。

　　公租房算賬

　　每平米成本6000元-8000元

　　新華社文章稱，7月29日，北京市住建委首次公布三個公租房項目成本租金，不過，每平米每月高達二三十元的租價不僅沒比市場價低多少，有的甚至比市場價還高，背離了公租房建設(shè)的初衷：通過保障房解決中低收入家庭住房困難問題。

　　北京住房公積金管理中心一位官員告訴記者，公租房成本租金由包括土地價格、建安成本、各種稅費，以及貸款利息多個成分構(gòu)成。商品房和保障房的土地出讓中，最大的不同是，商品房土地會有溢價，而保障房沒有，因此土地成本就低，但這不代表保障房的土地是零成本，因為土地需要進行一級開發(fā)，即拆遷安置是最基本的成本。

　　目前，北京土地拆遷成本每平米在3000元至4000元，也就是說在土地不存在溢價的情況下，公租房土地成本至少是每平米3000元至4000元。另外，房屋建安成本、稅費（政府會有優(yōu)惠）和貸款利息的成本在3000元至4000元。兩項相加，公租房每平米的成本約為6000元至8000元。這樣，按照商業(yè)貸款年利率千分之四計算，公租房每平米成本租金就在每月24元至32元之間；若是公積金貸款，利率為千分之三點六，其成本租金就在21元至29元之間。

　　零成本運行后分階層收租金

　　這位官員說，在參與公租房建設(shè)的討論中，他們還計算了政府贖回的成本和年限。如果每年返還1%的成本，贖回整棟樓需要39年時間；每年返還2%的本金，需要27年時間，隨之公租房租金成本每平米就會多3-6元。

　　這樣的好處就是，在39年或27年之后，公租房將基本以零成本運轉(zhuǎn)，屆時政府可以啟動差別化的租金計算方式，滿足各個階層的租房需求。例如，租金按收入比例收取，一定界線的按全部收入的8%計收，更高一條界線的，按全部收入的12%計收。他說，按照世界人居住房消費規(guī)律，一個家庭月收入8000元，拿出20%用于住房需求，是在合理范圍內(nèi)的。

　　公租房釋疑

　　作為保障性住房，政府為什么不對公租房進行完全的財政補貼？

　　“公租房的最大作用是解決了夾心層對住房穩(wěn)定性的需求。”這位官員說，租房解決居住問題將是趨勢，但市場上的商品房租期不穩(wěn)定，而公租房恰恰解決了這一問題。但同時，公租房也要考慮退出機制，利用金融杠桿的手段，能很好地促使公租房循環(huán)使用。他強調(diào)說，建設(shè)保障性住房的錢，來自全體納稅人，如果政府完全采取財政補貼的方式，解決夾心層住房問題，對于全體納稅人也是不公平的。

　　為什么公租房需要貸款建設(shè)？

　　公租房成本收回來自租金，這樣回收周期會非常長，而經(jīng)適房和限價房，售出后就能收回成本。目前，需要建設(shè)大量公租房，不可能由政府全資建設(shè)，所以此前提出歡迎社會資金的加入。其中很重要的部分就是貸款。今年北京市政府已經(jīng)批準(zhǔn)100億元公積金貸款用于公租房和經(jīng)適房建設(shè)。這些貸款資金必須保證安全，所以要嚴(yán)格核算和收取成本租金。

　　公租房租金是否不會低于成本租金？

　　公租房租金按照低于市場價格20%的比例收取，成本租金不作為考核標(biāo)準(zhǔn)。如果市場租金低于成本租金，也會按現(xiàn)在的政策執(zhí)行。如豐臺黃土崗成本租金每平米30元，如果市場租金只有25元，那也可能會按25元計算公租房租金。25元的20%是20元，與成本租金差10元，一套50平米的房子，每月政府補貼500元，一年補貼6000元。而經(jīng)適房建成后，政府就得補貼數(shù)十萬元。

　　為何香港公租房價格和市場租賃的價格相差很大，北京做不到嗎？

　　市住房公積金管理中心的官員表示，在香港不僅房價高，租價也很高。較高的市場租金和公租房租金相比，自然顯得差距很大。而在北京，房價與租價比差距很大，其主要原因是租房市場存在很多房改房，壓低了租價。房主更看重房屋預(yù)期的漲價收益，對于租價并不看重，因此，商品房租價相對不高，這也是本市公租房和商品房租價接近的原因之一。

　　我愛我家副總裁胡景暉介紹，香港普通兩居室月租在1萬元左右，比北京高很多。另外，目前，北京土地拆遷的成本奇高，確實是公租房成本高的原因之一。他建議，政府應(yīng)突破體制制約，拓展農(nóng)村用地（宅基地），或收購部分舊廠房等，改建公租房。