公租房緣何成為“公主房”？ “排外”恐成敗筆

本期嘉賓

　　中國價值指數(shù)首席研究員　　　崔新生

　　上海市房地產經濟學會副會長　印堃華

　　復旦大學房地產研究中心主任　尹伯成

　　中國房地產信息集團分析師　　薛建雄

　　編者按：

　　“夾心層”將實現(xiàn)住房美夢寄予公租房，但并不低的租金讓“公租房”尷尬成為“公主房”。北京市住建委日前公布近期開工的3個公租房項目的成本租金，這也是北京市首次公布初步測算的公租房項目成本租金。不過，每平方米每月高達二三十元的租價不僅沒比市場價低多少，有的甚至比市場價還高。

　　據(jù)了解，在全國率先開展公租房建設的重慶，公租房的租金基本控制在市場租金的60%以內。而在香港特區(qū)，由政府提供的“公屋”租金僅為同地區(qū)市場價的25%，解決了將近1/3香港市民的住房問題。

　　事實上，這一被稱為中國內地版“公屋”的住房新型態(tài)，存在的諸多問題長期以來受到不少質疑，比如“排外”是否合理、執(zhí)行時會不會像經濟適用房一樣被富人“揩油”，建設的巨額資金投入從哪里來等都成為業(yè)內關注的焦點。

　　門檻

　　“排外”恐成敗筆

　　盡管公租房已經在解決城市夾心層問題上起到了應有的作用，但還是有觀點認為，公租房標準并不完美。北京方面，公租房暫不向非京籍申請人開放；上海則將外來人口申請資格的門檻設置為：持有《上海市居住證》和連續(xù)繳納社會保險金達到規(guī)定年限。由于沒有確定規(guī)定年限是5年、10年還是20年，上海的公租房政策顯然也有著許多混沌之處。隨著業(yè)界對公租房的標準爭議升級，我們不得不思考怎樣的申請標準才算是合理？

　　印堃華：上海公租房意在解決在上海工作的流動人口的困難。事實上，申請設置某些條件也是必須的，否則“魚龍混雜”難以實施。申請人至少應有穩(wěn)定的工作，基于社保全覆蓋，上海對繳納社會保險金的年限有所規(guī)定是合理的；而北京的“公租房暫不向非京籍申請人開放”，目前看起來確實是不太切合實際，根本無法解決流動人口面臨的困境。

　　崔新生：客觀來說，我國部分地區(qū)“排外”的公租房標準有一定的理由，美國、日本等其他國家也是這樣操作的。而更關鍵的原因或許在于，這些城市主要是想先將本地城市人口的住房問題解決好，不然對不少城市，尤其是像北京這樣的大城市，就可能會出現(xiàn)亂套的情況。

　　但相關標準并不人性化，因為為相關城市作貢獻的人有很多。如果可能的話，可以改進公租房的申請門檻，比如，建立一個貢獻制度或信用制度，從非經濟的角度出發(fā)，并結合戶籍及社保制度等方面的改革，真正考慮到外來務工人員的切身利益。

　　尹伯成：公租房需要一定的門檻，應該是由在某個城市確實有正式工作合同、確實存在住房困難的居民，包括外來務工人員來進行申請。否則的話，秩序就容易亂，很多該申請的家庭不能申請到。

　　薛建雄：這些條件確實存在不合理性，這等于是抬高了上海、北京戶籍的價值。實際上，只要是在這個城市交過一年以上社?；蛩慕鸬娜耍鸵馕吨隙檫@座城市做過貢獻，沒有什么理由將他們排拆在公租房體系之外。

　　當然，公租房在剛剛建立之時，可能存在房源不足，短期之內受益面有限的問題。但采用戶籍制度將外地人排斥在外是很不公平的，如果采取納稅多少，或考量收入水平等方法可能會更公平一些。

　　定價

　　租金參照收入

　　公租房的價格，無疑是市場關注的一大焦點。日前，北京的公租房定價就遭到了媒體的批評，而官方迄今為止還未給予正式回應。不過，也有城市制定了比較合理且為廣大居民所能接受的價格。比如，昨日，廣州市住房保障辦表示，廣州公租房最高房租擬為市場價六折，而常州、南京等地的價格也為部分居民所接受。那么，在當前的市場環(huán)境下，怎樣的定價才是最合理的？

　　印堃華：在我看來，北京每平方米每月高達二三十元的租價根本就不能算是“公租房”。公租房的租金價格必須得明顯低于市場，根據(jù)各地情況，將申請人的收入水平列入考慮范圍。比如上海的本科畢業(yè)生能拿到2000元至2500元的工資，那么租賃1間房的價格就應控制在750元至1000元。另外，也可將“公租房”視為“宿舍”來發(fā)展，就如目前市場上的研究生公寓可以合租，價格方面也很便宜。

　　崔新生：與市場價格相差無幾的公租房價格肯定是不可取的，而公租房租金為市場價的60%、70%也并不完全科學。現(xiàn)在，最重要的恰恰是從公共福利而不是盈利標準上進行綜合權衡，具體來看，可制定這樣的標準：將申請人的收入標準作為參照體系，并結合各方面情況對相關人士進行全面評估。

　　薛建雄：過高自然沒有市場，而過低可能會和經濟適用房一樣碰到權力尋租。所以一個相對合理的價格也是公租房政策的本意，公租房主要目的就是要促進社會建立一個穩(wěn)定的租賃房市場。

　　但是目前房價過高，導致租金回報過低是一個矛盾。不過既然是政府推動建立租賃房市場以及意在對過高的房價起到抑制作用。那么，測算房價就應該以建安成本(房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本)為主，而不能參考目前的房價或地價加建安民本的概念，因為地價是被高房價抬高的。

　　尹伯成：不能太高，而部分地區(qū)略低于市場的定價也不合理。比較合理的價格水平是市場行情50%至70%這樣的水平，“封頂”則不能超過市場價格的70%。

    資金

　　發(fā)起REITs融資

　　建設公租房投入巨大，而“這筆錢從哪里出”的問題解決不了，就難以推進。而從目前的數(shù)量上看，地方政府能不能或者說愿不愿意建造這么多公租房還是個問題，畢竟公租房需要花費大量財力、物力。而公租房也不像經適房那樣可以買賣，只能通過租金慢慢回收成本，這也使公租房的可持續(xù)性充滿諸多不安因素。那么，面對資金不足的問題，應如何解決？

　　薛建雄：資金的問題是公租房能否推廣的關鍵。如果不把地價計入，先從建安成本考慮，租金回報率還是會比較高。如果用租金回報作為抵押來發(fā)REITs(房地產投資信托基金)就可以解決資金的問題。政府先借用公積金來投資，然后通過發(fā)行REITs回報本金或再投資就可以了。

　　尹伯成：解決公租房存在的問題，首先可在相關規(guī)劃下，實施公租房與經適房并舉的方案，畢竟經適房可以收回成本，并一定程度上分流申請公租房的困難家庭，但要摒棄用公租房取代經適房的思想。其次，國家和地方相關部門可以加大財政上的支持力度。第三，積極開展引導工作，讓國有房地產企業(yè)加入到公租房的開發(fā)中。第四，在處理土地拍賣過程中，也可把公租房開發(fā)的面積、地塊與商品房的面積、地塊捆綁在一起，或者，在土地招拍掛的時候，將70%用作商品房，30%留作公租房建設。此外，公租房并不能離市區(qū)過于遙遠，這樣才不會增加其出行的成本，才能發(fā)揮公租房的最大效用。

　　印堃華：其實，政府根本不缺錢。所謂的資金問題歸根結底還是體制問題難解決。比如提高土地出讓金、“生地”變“熟地”后再賣等都是政府應積極考慮施行的，但由于領導干部都是短期行為，誰也不愿意“幫別人種樹”。政府部門應堅持下定決心，如建立土地發(fā)展基金，促進房地產行業(yè)更健康的發(fā)展。

　　崔新生：公正地說，這確實將在一定程度上給地方政府帶來負擔。但從切身解決居民住房的角度來說，這是政府應當做的?，F(xiàn)在，讓政府更加積極的辦法是，破除以GDP“馬首是瞻”的業(yè)績思想，這就需要建立超越GDP數(shù)據(jù)的全面綜合的考評體系，并以民生作為考評中的重要內容。

　　監(jiān)管

　　謹防富人“揩油”

　　公租房是經濟房、廉租房和限價房之外的“第四房”，被政府和社會公眾充分期待。而隨著“特供房”、“N連號”，與保障房相關的丑劇不斷發(fā)生，人們也不禁擔憂公租房會不會也出現(xiàn)“開寶馬住經濟適用房”的現(xiàn)象？那么，在大量的公共租賃房投入市場以后，如何防止富人“揩油”，而真正讓那些“夾心層”們實現(xiàn)住房美夢？

　　薛建雄：在公租房投入市場的初期，因為房源比較緊張，所以要對入住資格進行嚴格審查。但是從長期來看，公租房并不是一個福利機構，它的租金和社會租金差距不大，主要是解決流動人口對住房的需求問題和促進社會建立一個更完善、規(guī)模足夠大的租賃房市場，以起到穩(wěn)定房價的作用。

　　因為經適房等都存在著巨大的利差空間，所以不論是權力還是非權力都會伺機侵占，所以只有通過制度設計讓保障房跟商品房之間不存在巨大的利差空間，就不會出現(xiàn)侵占行為。而在制度沒有解決之前，更加公開透明是惟一的辦法。

　　崔新生：由于公租房屬于過渡性質的住房，因此還是從社會福利的角度著手，在監(jiān)管方面，需要每年對公租房群體進行一次評估，即建立評定機制。同時，地方政府需要切實以公共福利為標準，而不能以市場標準看齊。此外，還可建立相關的激勵機制，設立創(chuàng)業(yè)基金等鼓勵公租房群體。

　　尹伯成：這只能由政府相關部門來進行操作，最關鍵的就是落到實處，進行嚴格監(jiān)管。而政府相關部門也不能在思想上將公租房看作盈利性的住房。

　　印堃華：如果搞得不好，“公租房”就會淪為“福利房”?，F(xiàn)在央企、大企業(yè)“開了口子”，允許建“公租房”，最終可能變成只有那些企業(yè)內部可享受的福利。政府必須要有配套的政策支持，但事實上嚴格規(guī)范的確有難度。

　　妙想

　　笑談巧用“空置房”

　　最近關于“空置房”的爭論因為一個數(shù)字而再度激烈了起來。有消息說，國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些“空置房”足以供2億人居住。隨后，盡管國家電網公司否認了這一消息。但在這場紛爭背后，也折射出“空置房”現(xiàn)象已成為社會焦點。有人開始異想天開地構想：如果“空置房”被充分利用起來做“公租房”，那么房源的問題是否可以迎刃而解？

　　薛建雄：這還需要其他相關的政策做配套，大多數(shù)“空置房”是由于購房者擔心房價長期上漲而為兒子甚至孫子準備的房產；而另一部分投資者囤積的房源，除了高價外，他們不太可能愿意賣。

　　如果你簡單去收購，就會更加推高房價。如果要收購這類空置房源，必需先要有房產稅或其他相關稅種，迫使這類房源拋盤，這時候才適宜收購。不然，主要還是得通過政府加大建設來解決。

　　崔新生：這是一個可行的辦法，但操作起來難度很大。這就需要我國的金融機構發(fā)揮效用，可統(tǒng)籌建立一個基金組織，對相關的空置住房進行全面評估，繼而展開收購，或是買斷這棟樓房10年或20年等。

　　尹伯成：這個想法非常好，但現(xiàn)在很難做到，原因在于，包括國有開發(fā)商在內的眾多房地產企業(yè)是不會將可能巨大的收益拱手讓給地方政府部門，炒房者更不會這么做，歸根結底，這還是利益糾葛。除非，國家能夠痛下決心對這么多空置房進行管制。

　　印堃華：房地產在這一輪調控下，已經步入了僵局。市場上所傳的“空置房”數(shù)量完全沒有根據(jù)，其實只有很少部分“空置房”是炒房者留存下來的。而將“空置房”變“公租房”的想法根本不現(xiàn)實，哪個產權人會愿意輕易放棄自己的房產。

　　【名詞解釋】

　　公共租賃房：是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。