北京公租房成本租金合理? 內(nèi)部人士：不應(yīng)太便宜

　近日，北京公布三個(gè)公租房項(xiàng)目的成本租金。上周六，新華社發(fā)表時(shí)評(píng)，質(zhì)疑公租房成本租金偏高。昨日，一參與制定北京公租房相關(guān)政策的內(nèi)部人士表示，公租房的成本租金計(jì)算是合理的，實(shí)際租金水平會(huì)結(jié)合成本租金和居民住房消費(fèi)水平綜合確定。

　　成本租金=利息+管理費(fèi)用

　　近日公布的3個(gè)公租房項(xiàng)目，成本租金從22元/平方米/月到30元/平方米/月不等。對(duì)此，新華社時(shí)評(píng)表示：每平方米每月高達(dá)二三十元的租價(jià)沒(méi)比市場(chǎng)價(jià)低多少，有的甚至比市場(chǎng)價(jià)還高。

　　這位內(nèi)部人士介紹，公租房成本包括建設(shè)成本和管理成本兩方面。建設(shè)成本方面，公租房的土地政府是不收取溢價(jià)的，是土地成本價(jià)，但拆遷等方面需要“花錢(qián)”，大約每平米在三四千元左右。公租房的工程建筑安裝成本約每平米三四千元左右。兩者相加，目前公租房的建設(shè)成本在每平米6000元到8000元。

　　“公租房的建設(shè)規(guī)模很大，建設(shè)資金主要來(lái)源還是靠貸款。目前銀行月利率一般是4%。、公積金貸款利率是3.6%。。目前已經(jīng)用的都是公積金貸款。公租房的成本目前也只是計(jì)算需要償還利息的成本。”這位人士稱(chēng)。

　　按此計(jì)算，每平米6000至8000元的建設(shè)成本，每月需償還的利息為21.6元至28.8元。“另外，加上物業(yè)、小區(qū)管理等方面費(fèi)用，公租房的成本租金在25元到30元，是合理的。”他表示。

　　據(jù)了解，豐臺(tái)區(qū)黃土崗公租房，政府從開(kāi)發(fā)商手中回購(gòu)的房屋價(jià)格是8100元/平米，按此計(jì)算，不包括管理成本，房屋本身的成本租金就超過(guò)了29元/平方米/月。該項(xiàng)目公布的成本租金為30元/平方米/月。

　　尚未有項(xiàng)目確定最終租金

　　這位人士認(rèn)為，從原則上看，公租房的租金需覆蓋成本，否則所欠貸款就會(huì)越來(lái)越多，成本就會(huì)越來(lái)越高。

　　但他同時(shí)表示，公租房最終實(shí)際租金，還會(huì)綜合成本租金和居民住房消費(fèi)水平來(lái)綜合確定。如果租金水平高于住房消費(fèi)水平和支付能力，那也可以采取財(cái)政補(bǔ)貼的方式。政府可以多增加公租房的首期投入，減少貸款金額，降低公租房成本，以降低租金。

　　這位人士稱(chēng)，目前北京公租房要求比市場(chǎng)租金低20%左右。公租房將來(lái)的實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)，肯定會(huì)根據(jù)市場(chǎng)租金來(lái)下浮計(jì)算的。即便出現(xiàn)由于市場(chǎng)租金偏低，公租房的實(shí)際租金低于了成本租金，那也可以采用政府補(bǔ)貼的方式，平衡實(shí)際租金與成本租金的差額。

　　北京市住保辦表示，按照去年出臺(tái)的《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》，北京公租房將按照保本微利的原則，并結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力和同類(lèi)地段類(lèi)似房屋市場(chǎng)租金一定比例下浮確定租金。去年北京才開(kāi)始建設(shè)公租房，目前尚未建成配租的公租房項(xiàng)目，也沒(méi)有公租房項(xiàng)目確定最終租金標(biāo)準(zhǔn)。

　　【計(jì)算公式】

　　公租房建設(shè)成本=拆遷費(fèi)用(3000至4000元/㎡)+建筑費(fèi)用(3000至4000元/㎡)=6000至8000元/㎡

　　成本租金=貸款利率×建設(shè)成本+管理成本A=3.6%。×（6000至8000元)+A=(21.6至28.8元)+A(A＞0)

　　- 觀(guān)點(diǎn)

　　“公租房租金不應(yīng)太便宜”

　　這位內(nèi)部人士認(rèn)為，作為政府提供給夾心層作為過(guò)渡性居住的公租房，租金必須合理，不能比市場(chǎng)租金貴，但也不應(yīng)太便宜。

　　“公租房是解決過(guò)渡性居住需要，買(mǎi)不起房子的時(shí)候，先住公租房。一些人條件好了后退出，另一些符合條件的再住進(jìn)去，循環(huán)使用。”這位人士稱(chēng)，如果公租房的房租定得太低，誰(shuí)都不愿意搬走，將來(lái)退出就會(huì)成為難題。而且低租金就意味著政府多補(bǔ)貼，而政府補(bǔ)貼的錢(qián)歸根到底還是納稅人的錢(qián)，用大家的錢(qián)大量去補(bǔ)貼夾心層，也并不合理。

　　他表示，在公租房使用租金償還利息的同時(shí)，政府還可以每年從財(cái)政中拿出一部分錢(qián)來(lái)，償還公租房的貸款本金。“本金還清后，公租房就是完全屬于政府了，租金就可以靈活掌握。政府可以根據(jù)不同收入的家庭，收取不同租金的方式，來(lái)確定公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)。”

　　“北京房屋市場(chǎng)租金偏低”

　　對(duì)于公租房成本租金不比市場(chǎng)價(jià)低多少的質(zhì)疑。這位人士認(rèn)為，不同品質(zhì)的房屋，租金水平不同。不能以單個(gè)或幾個(gè)房屋的租金水平，來(lái)作為市場(chǎng)租金水平，衡量公租房租金。

　　“北京不少房屋的租金水平，是明顯偏低的。一部分是早些年的房改房，因?yàn)榉恐鳙@得這些房子的成本很低，租金定得也低。另一部分是一些投資性購(gòu)房，目的是等待房屋升值后出售獲利，空置期間先租出去。因?yàn)榉恐鞅旧砭筒皇且宰饨鹱鳛橹饕@利方式，所以對(duì)租金的要求也不高。”這位人士說(shuō)，如果拿這些低租金的房屋，去和公租房租金相比，是不合理的。

　　他認(rèn)為，北京的公租房由于土地等建設(shè)成本比商品房低，那么成本租金必然會(huì)比正常的市場(chǎng)租金要低。

　　對(duì)于香港特區(qū)由政府提供的“公屋”租金僅為同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)的25%。這位人士認(rèn)為，這與香港房屋市場(chǎng)租金普遍很高有關(guān)。