SOHO爛尾樓模式待考：“恩人”或“罪人”？

    類似SOHO這樣的房產(chǎn)商，爛尾樓的“情緒”很復雜，很難說是該感謝，還是該婉拒。“爛”在那，是城市的傷疤，但“包裝”它，說不定又成為城市的“地雷”。畢竟建筑本身的品質(zhì)是爛尾樓最大的“軟肋”，一旦樓市下行，銷售不順，很快，復雜債務、質(zhì)量問題洶涌而來，爛尾樓將以“更爛”姿態(tài)等待下一個“SOHO”。一番挑逗之后，又重歸沉寂，爛尾樓何其苦哉？所以，對照現(xiàn)在拉鋸向下的樓市，那些頻頻光顧爛尾樓的“恩客”們，到底是——

　　在過去幾年中，SOHO中國依靠販賣爛尾樓，賺得缽滿盆滿。房地產(chǎn)行業(yè)遭遇空前的宏觀調(diào)控之后，這種商業(yè)模式正在遭遇考驗。根據(jù)《國際金融報》的調(diào)查統(tǒng)計，從2007年11月至今，SOHO中國先后收購6個爛尾樓，經(jīng)過所謂的品牌嫁接翻新之后，這6個爛尾樓給SOHO中國帶來了超過百億元的利潤回報。

　　百億暴利回報

　　這6處爛尾樓項目，支撐了SOHO中國2007年以來的主要利潤來源，它們?yōu)镾OHO中國帶來了超過百億元的利潤。

　　有媒體以北京嘉盛中心項目為例，計算過SOHO中國在爛尾樓大賺。SOHO中國斥資23.4億元人民幣，獲得可售建筑面積為10.3萬平方米，均價不到23000元/平方米。收購時該寫字樓已竣工。SOHO中國在收購后兩個月時間內(nèi)就啟動了該項目的銷售，平均售價為43000元/平方米，比收購價格高出約89%。

　　更令人稱奇的是，該項目開盤首日就售出4.7萬平方米(首期總面積的80%)，錄得合同銷售收入21億人民幣，收回了總投資的約90%。最終外界估算SOHO中國在這個項目上實現(xiàn)利潤11個億。

　　綜觀以上爛尾樓操作手法不難發(fā)現(xiàn)，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)過程相比，運作這些爛尾樓，SOHO中國節(jié)省了大量買地、申報規(guī)劃、建安等環(huán)節(jié)的時間成本，還因為原主人急于出手低價套現(xiàn)的心理，SOHO中國買進的價格都遠低于重新包裝后銷售的價格。這些因素使得SOHO中國不僅賺取了大量的利潤，還大大縮短了投資回報周期。

　　質(zhì)量隱憂初顯

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)主向《國際金融報》記者抱怨說，與SOHO中國相關(guān)的幾個事件，引起了他和其他投資者的警惕。

　　2010年初，數(shù)百業(yè)主接連沖擊了SOHO中國位于朝外SOHO的總部辦公地址和即將開盤的嘉盛中心售樓處。他們大多是SOHO尚都和朝外SOHO的投資客，他們稱因為相信SOHO中國的承諾而投資買進，但是現(xiàn)在他們都在賠錢。

　　2010年5月10日，建外SOHO起火，更是引起了投資者對SOHO中國產(chǎn)品質(zhì)量的擔心。盡管SOHO中國在多個場合聲稱，起火原因是線路老化加之物業(yè)公司管理不善引起。但這一說法遭到部分業(yè)主的質(zhì)疑，建外SOHO建成交付使用的時間才短短幾年，怎么可能出現(xiàn)線路老化問題？

　　業(yè)主懷疑根本原因在于，建外SOHO原本是因為住宅立項，而開發(fā)商在銷售時一直引導業(yè)主將之按照寫字樓出租使用。按照住宅標準設計的供電系統(tǒng)無法承受辦公密度的用電負荷，才是導致火災的根本原因。

　　現(xiàn)在，投資者開始擔心，SOHO中國運作的這些爛尾樓，它們的問題可能比建外SOHO更加嚴重。SOHO中國所運作的全部爛尾樓項目中，除了原民源大廈是拆毀重建外，基本都是半拉子工程接手。

　　爛尾樓更易貶值

　　如果沒有遭遇宏觀調(diào)控，投資者們的擔心或許是多余的。因為房價一直在飆漲，投資者根本就沒有時間去擔心房子的質(zhì)量。

　　但是現(xiàn)在，不期而至的宏觀調(diào)控改變了投資者的預期。盡管今年上半年SOHO中國旗下物業(yè)銷售金額達到119億元，但是銷售遲緩的跡象正在變得明顯。

　　投資者擔心的是，相比之下，爛尾樓出身的物業(yè)，在市場不景氣的時候貶值速度會更快，變現(xiàn)也更難。

　　據(jù)中國消費者協(xié)會統(tǒng)計的情況顯示，2008年之前，來自商品房交易的投訴一直位于投訴榜前列。但是2008年與2009年投訴榜的前十類，已經(jīng)找不到商品房交易投訴的蹤影了。而這兩年，正好是中國樓市洶涌飆漲最快的時期。業(yè)內(nèi)資深人士分析說，不是這一時期的房屋質(zhì)量整體向好了，恰恰相反，最近10年中，絕大部分的“豆腐渣”工程可能就集中在最近兩年銷售的樓盤中。“投訴少了，是因為根本沒人在乎質(zhì)量了，你想想，大家都是投資客，搶到一套房源經(jīng)常都要托關(guān)系走后門，還會有多少人在乎房屋的質(zhì)量？”

　　但是，當宏觀調(diào)控改變了市場環(huán)境，投資樓市成為政府重拳打擊對象的時候，潘石屹“爛尾樓翻新”的商業(yè)模式開始遭遇到空前的挑戰(zhàn)。無論是真正的剛性需求，還是趨向理性的投資者，都開始回歸到物業(yè)品質(zhì)上去做選擇。