金隅以企業(yè)自用地建保障房 利潤(rùn)遠(yuǎn)高于同業(yè)

    北京西五環(huán)外永定河畔的燕山水泥廠終于迎來(lái)了“華麗轉(zhuǎn)身”，昔日的標(biāo)志性建筑——水泥存儲(chǔ)罐未來(lái)將以保障性住房的形式再次拔地而起。

　　7月28日，由金隅股份下屬北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的北京金隅燕山水泥廠保障性住房項(xiàng)目正式開工。

　　越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在從保障房的建設(shè)中尋找機(jī)會(huì)。
金隅的實(shí)踐

　　燕山水泥廠原是北京金隅集團(tuán)的下轄企業(yè)，1958年建成投產(chǎn)，2008年7月宣告停產(chǎn)。

　　據(jù)金隅集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年5月，金隅集團(tuán)決定將這座水泥廠拆除，用于保障性住房的建設(shè)，其規(guī)劃建筑總面積達(dá)到72.6萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房25.8萬(wàn)平方米，限價(jià)房21.4萬(wàn)平方米，河濱生態(tài)休閑旅游創(chuàng)意區(qū)及相關(guān)配套25.4萬(wàn)平方米，建成后將提供7277套住宅。

　　這一規(guī)模使得該項(xiàng)目既是北京市石景山區(qū)最大的政策保障性住房項(xiàng)目，同時(shí)也是北京今年開工建設(shè)的最大政策房項(xiàng)目。
而在金隅上市平臺(tái)金隅股份的版圖中，保障性住房已經(jīng)是最重要的資產(chǎn)之一。

　　作為京津冀地區(qū)最大的水泥生產(chǎn)企業(yè)，金隅股份擁有上萬(wàn)畝舊廠房和工業(yè)儲(chǔ)備用地，且大多數(shù)位于北京周邊地區(qū)。這對(duì)于將土地作為生產(chǎn)資料的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑意味著巨大的發(fā)展空間。

　　“完成一級(jí)開發(fā)和整理之后，我們會(huì)在合適的時(shí)間將這批土地轉(zhuǎn)化為商業(yè)地塊。”金隅股份董事會(huì)秘書吳向勇表示。

　　事實(shí)上，按照目前北京的土地出讓制度，想要這批土地轉(zhuǎn)作商業(yè)地塊后仍能留在金隅手中繼續(xù)開發(fā)的捷徑，就是將其中一部分轉(zhuǎn)化為政府鼓勵(lì)的保障性住房用地。

　　“面對(duì)加大保障性住宅供應(yīng)的政策，金隅股份將加快自有土地開發(fā)，加大保障性住房投入力度。”吳向勇介紹，金隅在北京通過(guò)自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)化等方式，規(guī)劃建設(shè)保障性住房400萬(wàn)平方米，提供保障性住房50000余套。

　　據(jù)介紹，2009年，金隅股份的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)面積為47.4萬(wàn)平方米，其中保障性住房結(jié)轉(zhuǎn)面積11.3萬(wàn)平方米，較上一年增長(zhǎng)156.8%；而2010年和2011年，其保障性住房結(jié)轉(zhuǎn)面積還將分別增長(zhǎng)278.06%和43.42%。
令金隅得意的是，保障房建設(shè)對(duì)開發(fā)商利潤(rùn)率的限制并沒(méi)有對(duì)金隅形成桎梏。

　　“我們保障房的盈利水平要遠(yuǎn)高于同業(yè)，與此同時(shí)，保障房的性質(zhì)也決定了其后期銷售從來(lái)都不是問(wèn)題。”盡管不愿透露保障房業(yè)務(wù)具體的利潤(rùn)率，吳向勇還是如此表示。

　　的確，對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來(lái)說(shuō)占其成本幾乎一半的土地成本，對(duì)金隅而言幾乎為零。據(jù)透露，在加大保障房投入力度的2010年，金隅股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率預(yù)計(jì)將保持在30%左右。
兩廂情愿

　　實(shí)際上，金隅的做法十分討巧。

　　在宏觀調(diào)控越發(fā)猛烈的2010年，加大保障性住房建設(shè)和投入力度，是調(diào)控政策的一大利器，而保障房的建設(shè)任務(wù)也已被下發(fā)至各地方政府。

　　以北京為例，按照計(jì)劃，2010年北京市將供應(yīng)住宅用地2500公頃，比去年實(shí)際增加968公頃，增幅高達(dá)63%，而其中的50%，即1250公頃將用于建設(shè)各類保障性住房。

　　“今年北京確定的各類政策性住房開工建設(shè)13.6萬(wàn)套、竣工4.6萬(wàn)套的計(jì)劃要提前完成,并力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開工、當(dāng)年配售。”北京市副市長(zhǎng)陳剛表示。截至目前，今年北京市政策房實(shí)現(xiàn)新開工10.9萬(wàn)套，完成全年建設(shè)任務(wù)的80%。已實(shí)現(xiàn)竣工2.1萬(wàn)套，完成全年竣工任務(wù)的46%。政策房開、竣工面積分別是去年同期的4.4倍和2.4倍。

　　供應(yīng)量的急速加大，使得相關(guān)政府部門不得不采用各種方法使之落實(shí)，而企業(yè)手中原有土地便成了一個(gè)熠熠發(fā)光的增長(zhǎng)點(diǎn)。
北京市住建委主任隋振江就表示，今年北京將采取多種形式組織建設(shè)公租房。除了市、區(qū)政府建設(shè)外，還會(huì)組織各類園區(qū)和社會(huì)單位建設(shè)經(jīng)營(yíng)公租房，并在城鄉(xiāng)接合部50個(gè)重點(diǎn)整治村開展試點(diǎn)建設(shè)租賃住房。

　　“今年保障性住房用地的供應(yīng)量增速的確很大。”北京市土地整理儲(chǔ)備中心市場(chǎng)交易部部長(zhǎng)雷蕾此前曾表示，“為了積極推進(jìn)政策性住房用地的供應(yīng)，我們現(xiàn)在正在鼓勵(lì)企業(yè)拿出自有用地建設(shè)保障性住房。”

　　雷蕾舉例說(shuō)，像國(guó)有企業(yè)本身具有開發(fā)的資質(zhì)和實(shí)力，同時(shí)手中又有一些符合規(guī)劃可以用來(lái)建設(shè)保障房的土地，“我們就希望這些企業(yè)能夠把土地拿出來(lái)，鼓勵(lì)它們自己建設(shè)開發(fā)，以此加快保障房的土地供應(yīng)，當(dāng)然這不是強(qiáng)制性的。”雷蕾透露，目前北京市國(guó)資委正在牽頭收集下屬企業(yè)此類土地的規(guī)模。

　　北京正在嘗試的這一做法，也在廣州開花結(jié)果。

　　廣州市住房保障辦副主任黃信敬表示，今年廣州保障房建設(shè)就引入了企業(yè)自用土地建設(shè)。如田心村項(xiàng)目、西槎路項(xiàng)目、南湖項(xiàng)目和石化院項(xiàng)目，分別由廣州市建筑集團(tuán)屬下市三建公司、廣州市市政集團(tuán)、廣東省粵旅集團(tuán)屬下的廣東南湖旅游中心和廣東省廣業(yè)集團(tuán)屬下的廣東石化公司，這四個(gè)省、市屬國(guó)有企業(yè)提供自有土地建設(shè)。“對(duì)于這些單位提供自用土地建設(shè)的保障房項(xiàng)目，盡管優(yōu)先解決其符合低收入家庭條件的職工住房困難，但大部分房源還是面向全市低收入困難家庭的。”