上市房企消極推盤　押寶年底調(diào)控政策"松綁"

    由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺失，“全國(guó)660個(gè)城市是否有6540萬(wàn)套空置房”正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。雖然對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存多少仍有爭(zhēng)論，但券商分析師普遍表示，隨著樓市供應(yīng)面積的增加，如果成交量仍然沒(méi)有大幅恢復(fù)的話，年底各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存將達(dá)到高峰。

　　竣工面積增長(zhǎng) 市場(chǎng)成交低迷

　　一邊是開(kāi)發(fā)投資、施工面積、竣工面積的大幅增長(zhǎng)，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑。券商分析師普遍表示，雖然目前各大房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)房存貨都很少，但下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存將呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。“預(yù)計(jì)到年底市場(chǎng)整體庫(kù)存將上升20%-30%。”廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛(ài)卿表示。

　　從2009年二季度開(kāi)始，市場(chǎng)的反彈促使全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工及投資均加速增長(zhǎng)，至2010年一季度同比增長(zhǎng)達(dá)35%，為近兩年來(lái)的最高增速。

　　中原地產(chǎn)研究顯示，經(jīng)歷了一年多的施工周期后，若按2009年全國(guó)商品住宅投資額增長(zhǎng)率18%預(yù)計(jì)，2010年十家標(biāo)桿房企(保利、復(fù)地、富力、華潤(rùn)、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、招商和中海)新增供應(yīng)面積將達(dá)到2034萬(wàn)平方米以上。以此計(jì)算，這些房企下半年的推盤量將達(dá)到1200萬(wàn)平方米，即每月平均供應(yīng)面積將達(dá)200萬(wàn)平方米。
    以保利地產(chǎn)為例，根據(jù)已披露的業(yè)績(jī)報(bào)告，2009年上半年，保利累計(jì)新開(kāi)工268萬(wàn)平方米，2009年下半年累計(jì)新開(kāi)工則增加至296萬(wàn)平方米，全年累計(jì)新開(kāi)工564萬(wàn)平方米。而2010年一季度，保利累計(jì)銷售101.56萬(wàn)平方米，二季度累計(jì)銷售165.53萬(wàn)平方米，上半年累計(jì)售出267.09萬(wàn)平方米。在考慮從開(kāi)工到竣工平均一年周期的前提下，如果下半年成交量仍沒(méi)有大幅上升，到四季度末保利地產(chǎn)的庫(kù)存大幅上升幾成定局。

　　中投證券數(shù)據(jù)顯示，2010年6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5830億元，同比增長(zhǎng)37.9%，環(huán)比增長(zhǎng)46.3%。在開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目中，施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積分別為23315萬(wàn)平方米、19037萬(wàn)平方米和5200萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)10 .5%、55 .2%和16 .2%。與此同時(shí)，在銷售方面，商品房銷售面積、商品房銷售金額、住宅銷售面積和住宅銷售金額則分別同比降低3.2%、8.0%、5.9%和13.8%。今年1-6月，商品房施工面積為308400萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；商品房新開(kāi)工面積為80500萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.9%。

　　一邊是開(kāi)發(fā)投資、施工面積、竣工面積的大幅增長(zhǎng)，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑。一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)業(yè)分析師對(duì)記者表示，由于樓市調(diào)控新政后購(gòu)房者觀望心態(tài)普遍，在“金九銀十”的樓市旺季即將到來(lái)之際，如果屆時(shí)成交量仍然保持低迷的話，“開(kāi)發(fā)商目前的低庫(kù)存水平將迅速增加。”

　　開(kāi)發(fā)商“延遲開(kāi)盤”押寶調(diào)控政策“松綁”

　　盡管市場(chǎng)成交低迷，但各大房地產(chǎn)上市公司紛紛“延遲開(kāi)盤”，即使在降價(jià)和變相降價(jià)的樓盤中，以樓層朝向、地段和戶型等不太好的為主。一位地產(chǎn)業(yè)資深人士對(duì)記者表示，許多地產(chǎn)商認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的大環(huán)境下，作為G D P的支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)可能迎來(lái)調(diào)控政策的“松綁”，屆時(shí)成交價(jià)格有望出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈，因此調(diào)整推盤節(jié)奏就成了眾多開(kāi)發(fā)商的對(duì)策。
 

　在竣工面積增長(zhǎng)和市場(chǎng)成交低迷的雙重壓力下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的態(tài)度卻十分耐人尋味。

　　一方面，自6月10日恒大在濟(jì)南恒大綠洲項(xiàng)目宣布認(rèn)籌者享受8.5折優(yōu)惠以來(lái)，或明或暗的，萬(wàn)科、綠地、中鐵建設(shè)等全國(guó)性開(kāi)發(fā)商，也都開(kāi)始“適當(dāng)降價(jià)，配合調(diào)控”。但另一方面，各大房地產(chǎn)上市公司的“延遲開(kāi)盤”也頻頻出現(xiàn)。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京計(jì)劃開(kāi)盤的項(xiàng)目有34個(gè)，包括藍(lán)山國(guó)際、遠(yuǎn)洋東方、輝煌·云上、萬(wàn)通天竺新新家園、領(lǐng)海朗文世家等項(xiàng)目。然而，截止到記者發(fā)稿為止，34個(gè)項(xiàng)目中卻仍有超過(guò)一半的項(xiàng)目未如期開(kāi)盤。在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)顯示，7月份已有11個(gè)樓盤明確表示延期開(kāi)盤，另42個(gè)表示預(yù)計(jì)“7月份開(kāi)盤”的樓盤，截至目前僅開(kāi)盤18個(gè)，剩余24個(gè)樓盤尚未明確開(kāi)盤日期。

　　“上市公司還想撐一撐。”銀河證券房地產(chǎn)業(yè)分析師潘瑋對(duì)記者說(shuō)。她分析，在目前出現(xiàn)降價(jià)和變相降價(jià)的樓盤中，以樓層朝向、地段和戶型等不太好的為主，而對(duì)于那些優(yōu)質(zhì)資源，目前的價(jià)格依然較為堅(jiān)挺。一位地產(chǎn)業(yè)資深人士對(duì)記者表示，由于二季度宏觀經(jīng)濟(jì)增速的放緩，許多地產(chǎn)商認(rèn)為在未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)放緩的大環(huán)境下，作為G D P的支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)可能迎來(lái)調(diào)控政策的“松綁”，屆時(shí)成交價(jià)格有望出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈，因此調(diào)整推盤節(jié)奏就成了眾多開(kāi)發(fā)商的對(duì)策。

　　潘瑋表示，目前房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流仍然比較充裕，如果目前這種狀況持續(xù)下去，預(yù)計(jì)到今年年底，部分小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將出現(xiàn)問(wèn)題，但如萬(wàn)科之類的大的上市公司由于有著更多的融資渠道和資源，將能堅(jiān)持更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成，然而不但沒(méi)有開(kāi)發(fā)商明確下調(diào)銷售目標(biāo)，相反卻有房企上調(diào)銷售目標(biāo)。7月12日，恒大地產(chǎn)宣布上調(diào)今年銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)至400億元，比年初360億元的目標(biāo)提高10%以上。包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤力度。分析師表示，地產(chǎn)商下半年加大推盤力度，也從側(cè)面印證了未來(lái)庫(kù)存高峰到來(lái)的情景。

　　“年末商品房庫(kù)存將迎來(lái)高峰，上市房企降價(jià)壓力將進(jìn)一步加大。”一份分析師說(shuō)。