溢價(jià)16倍 華潤(rùn)總公司轉(zhuǎn)讓深國(guó)投房產(chǎn)49%股權(quán)

    在28日打包轉(zhuǎn)讓三“績(jī)差”子公司股權(quán)僅僅一天后，華潤(rùn)總公司又在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓深圳深國(guó)投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)，掛牌價(jià)格8.2億元。

　　資料顯示，深國(guó)投房產(chǎn)成立于1996年4月5日，注冊(cè)資本34010萬(wàn)元，深圳市盛興信息咨詢有限公司持有其51%股權(quán)，華潤(rùn)總公司旗下華潤(rùn)深國(guó)投投資有限公司持有其49%股權(quán)。

　　與前一天打包轉(zhuǎn)讓的三家子公司相比，深國(guó)投房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并不差，2008年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.82億元，凈利潤(rùn)5298萬(wàn)元，2009年，業(yè)績(jī)繼續(xù)增長(zhǎng)，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.9億元，凈利潤(rùn)2.23億元，截至2010年5月31日，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2257萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損824萬(wàn)元。

　　記者注意到，不同審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的數(shù)據(jù)出現(xiàn)了較大出入。根據(jù)深圳振興會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的年度審計(jì)報(bào)告，公司2009年度資產(chǎn)總計(jì)58.7億元，負(fù)債總計(jì)51.1億元，所有者權(quán)益7.61億元。此次掛牌，評(píng)估基準(zhǔn)日同樣是2009年12月31日，但畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所深圳分所的審計(jì)數(shù)據(jù)卻顯示，公司資產(chǎn)總計(jì)11.5億元，評(píng)估值26.1億元；負(fù)債總計(jì)10.6億元；所有者權(quán)益9207萬(wàn)元，評(píng)估值15.6億元，溢價(jià)約16倍。據(jù)此，標(biāo)的股權(quán)對(duì)應(yīng)評(píng)估值7.67億元，掛牌價(jià)格8.2億元較評(píng)估值又溢價(jià)5600萬(wàn)元。

　　據(jù)披露，深國(guó)投房產(chǎn)目前存在大額擔(dān)保和不確定的經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)，其全資子公司深圳華龍地產(chǎn)開發(fā)的水榭花都項(xiàng)目已大部分實(shí)現(xiàn)銷售，但稅務(wù)部門尚未對(duì)該項(xiàng)目涉及的土地增值稅和所得稅進(jìn)行匯算清繳。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，該公司賬面計(jì)提了土地增值稅1.26億元和所得稅4934萬(wàn)元，但華龍地產(chǎn)是否需要補(bǔ)繳以及補(bǔ)繳數(shù)額均存在不確定性。深國(guó)投房產(chǎn)長(zhǎng)期持有深圳水榭地產(chǎn)75%股權(quán)，根據(jù)2005年10月18日水榭地產(chǎn)股東會(huì)決議及相關(guān)協(xié)議約定，如水榭地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)達(dá)到7億元，在利潤(rùn)分配之前先向萊蒙房地產(chǎn)支付3.16億元利潤(rùn)，根據(jù)公司的測(cè)算結(jié)果，該項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)超過7億元，因此水榭地產(chǎn)將上述3.16億元計(jì)入土地取得成本，本次評(píng)估過程中土地增值稅及所得稅的成本抵扣額不包括此3.16億元。水榭地產(chǎn)最終實(shí)際繳納的土地增值稅、所得稅數(shù)額，應(yīng)以稅務(wù)局最終核定數(shù)額為準(zhǔn)。

　　截至2010年4月30日，深國(guó)投房產(chǎn)及其參股公司申報(bào)評(píng)估的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，香蜜湖水榭花都會(huì)所102/103房、香蜜湖水榭花都肉菜市場(chǎng)、東莞時(shí)尚島商業(yè)中心、常州武進(jìn)假日酒店、常州萊水項(xiàng)目用地均已設(shè)定抵押，水榭地產(chǎn)銀行存款質(zhì)押5.4億元，東莞地產(chǎn)銀行存款質(zhì)押310.59萬(wàn)元，此外，深國(guó)投房產(chǎn)及其各長(zhǎng)期投資企業(yè)之間均存在相互擔(dān)保的情形。

　　值得注意的是，深國(guó)投房產(chǎn)持有昆明市新河民房地產(chǎn)北市區(qū)有限公司49%股權(quán)，本次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的資產(chǎn)評(píng)估范圍已包含了該公司資產(chǎn)。近期，昆明市國(guó)土部門對(duì)該公司發(fā)出了因土地延期開發(fā)處以收回閑置土地處罰的通告，現(xiàn)相關(guān)各方已就該事項(xiàng)正在與昆明市國(guó)土部門及其相關(guān)部門進(jìn)行申述溝通中，上述事項(xiàng)可能存在不確定的經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)。

　　從受讓條件來看，意向受讓方需為在中國(guó)內(nèi)地注冊(cè)并合法存續(xù)的企業(yè)法人，須為單一企業(yè)法人，不得采用聯(lián)合舉牌及委托方式舉牌，此外，意向受讓方或其控股公司應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，須提供8億元以上的銀行資金存款證明。

　　從這些條件看，華潤(rùn)集團(tuán)旗下的上市公司萬(wàn)科符合條件，但持有標(biāo)的公司51%股權(quán)的深圳市盛興信息咨詢有限公司已明確表示不放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。