樓市新政百日初現(xiàn)“價跌量升”苗頭 或將打破僵局

    樓市新政百日已過，調控效果初步顯現(xiàn)。多方數(shù)據(jù)顯示，波譎云詭的房地產市場正從“價堅強”走向“價量齊跌”。由于剛性需求的拉動，樓市降價后吸引了買家入市，一些地方出現(xiàn)了“價跌量升”的苗頭。

　　這究竟是短暫的“小陽春”，還是樓市的轉折點？脆弱的成交量能否推動下半年樓市打破僵局？開發(fā)商在宏觀調控下何去何從？記者對此展開調查。

　　脆弱的成交量 市場最壞的時候已經過去？

　　記者在采訪中了解到，廣州、深圳等樓市成交量和成交面積環(huán)比降幅收窄或出現(xiàn)回升，一度冷清的房地產交易市場感覺到一絲暖意。

　　在廣州，房地產市場的成交量從6月中旬開始有所反彈。廣州市國土房管局的統(tǒng)計顯示，6月廣州全市一手住宅成交均價12560元/平方米，環(huán)比下降3.0%；交易面積為52.52萬平方米，環(huán)比減少4.3%，降幅較4月縮窄。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，從6月下旬(6月14日到6月20日)開始到7月中旬(7月19日～25日)，廣州一手房成交面積從6 .9萬平方米上升到10.52萬平方米。

　　在另一個風向標城市深圳，價格的下降也拉動了銷售規(guī)模的增加。據(jù)深圳市房地產研究中心統(tǒng)計，6月住房價格繼續(xù)下降，與年初房價水平相比下降超過兩成，新建商品住宅銷售規(guī)模為14.21萬平方米，比5月略有增加。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院對樓市交易情況的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，在調查的35個城市中，大多數(shù)城市也存在“價跌量升”的苗頭。

　　招商證券最新房地產行業(yè)周報同樣顯示，7月19日到25日，北京、上海、廣州和深圳等一線城市周成交環(huán)比分別下降31%、上升23%、23%、2%；比前四周平均水平分別下降25%、上升35%、10%和13%。在二線城市，無錫、武漢、成都、重慶和福州等一手房5城市成交環(huán)比上升。

　　“市場最壞的時候已經過去。”中國指數(shù)研究院陳晟說，“比5月冰凍期還差的境況不大可能再出現(xiàn)。但這不代表價格調整到位。目前的成交量是剛性需求支撐，仍然是脆弱的，還會經歷一個通過降價提升成交量的過程。”

　　此前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格由5月份的環(huán)比上漲0.2%，轉為6月份的環(huán)比下降0.1%。商品房銷售面積從5月的0.68億平方米上升到6月的0.92億平方米，扭轉了4月、5月銷售面積連續(xù)下降的趨勢。

　　廣東省房地產行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲則表示，房地產統(tǒng)計存在滯后性，短期數(shù)據(jù)難以說明問題，必須等到季度數(shù)據(jù)出來，才能真正反映趨勢。

　　下半年預期房價下降 樓市或將打破僵局

　　專家分析認為，調控政策的持續(xù)發(fā)力將促使更多開發(fā)商加入降價行列，成交量將進一步回升，樓市可能將打破此前“零成交”的僵局。

　　廣發(fā)證券房地產業(yè)首席分析師趙強說，“樓市新政后地產類股票的變化可分為兩個階段：從4月17日開始持續(xù)下跌，市場恐慌情緒嚴重，關于房產稅的傳言四起；5月20日左右，股價在震蕩中逐漸回升，包括萬科、保利、萬保招金等表現(xiàn)超過大盤。市場對地產類股票重新估值。”

　　“股價超前反映了市場對于房價的預期。”趙強表示，第一階段房價還未下跌，地產類股價已經跌去了40%。第二階段的股價回升表明，部分投資者認可房地產企業(yè)的中長期價值，市場情緒不再悲觀。當然這種認識在投資者中存在分歧。

　　趙強說，根據(jù)市場數(shù)據(jù)，個人判斷6月份房地產成交量已經跌到了谷底。預計由于房價下降導致剛性需求進場，7、8、9月成交量都將持續(xù)以10%的環(huán)比增速上升，但由于國家調控政策的效應，估計只能恢復到2009年70%的數(shù)量。

　　黎文江認為，下半年樓市將打破僵持，朝向價跌量升的趨勢移動。交易量大幅的回升將發(fā)生在“金九銀十”的9月、10月。

　　“廣州房地產市場一手房存量有2萬多套，下半年新增3萬多套，預計下半年的供給接近6萬套，而需求只有3萬套左右，開發(fā)商只能通過降價促銷。預計廣州花都、番禺等周邊地區(qū)將降價20%，全市降價幅度達到10%。而亞運城將在下半年釋放5千套的供給，將帶動整個房地產市場的回升。”黎文江說。

　　陳晟則認為，預計下半年各個城市的樓價下降幅度不一。二三線城市泡沫不多，主要由剛性需求拉動，因此只要每平方米降價500元到1000元就可以顯著提升成交量。而泡沫較大的城市和樓盤，比如北京通州，相對于2010年4月的樓價頂峰將下調10%到30%。

　　專家普遍認為，樓市調控政策的穩(wěn)定性至關重要。暨南大學經濟學院博導、教授杜金岷說，房地產調控已經不僅是一個經濟問題，它是百姓高度關注的社會問題。調控的成敗關系政府的公信力，在真正達到調控目的前不能輕言放松。

　　開發(fā)商何去何從保障房能否成避風港？

　　調控冷風習習，然而從已披露的中期財報看，房地產企業(yè)似乎業(yè)績不錯。其中率先喊出降價的恒大地產上半年銷售收入209 .8億元，同比增長104.90%。

　　廣州房地產專家韓世同表示，由于統(tǒng)計滯后，不少銷售額是去年完成放在今年上半年結算，2009年下半年房地產銷售旺盛，翹尾因素造成了2010年上半年房地產企業(yè)業(yè)績不錯的“假象”。而2009年上半年房地產企業(yè)普遍業(yè)績不佳，也成為同比增速較快的原因。

　　韓世同認為，從部分城市成交量驟降70%可以看出，房地產企業(yè)上半年業(yè)績并沒有表面那樣光鮮，而下半年形勢依然不容樂觀。在國家堅持調控政策保持穩(wěn)定的狀況下，房地產企業(yè)只有通過降價的措施來挽救成交量。

　　中國指數(shù)研究院陳晟表示，如果樓價下調10%至20%，只相當于地價下降7%，而現(xiàn)在部分地段地價已經下降20%至30%，不少開發(fā)商急于售出樓盤回籠資金拿地，已經開始布局全國進行價格調整。

　　除了降價促銷、加大二三線城市開發(fā)力度外，原來越多的開發(fā)商開始關注保障房建設。遠洋地產、萬科、綠地、保利等企業(yè)先后把目光投向了保障性住房建設領域。不少開發(fā)商表示，保障性住房建設將是下半年工作重點。

　　一向重利的房地產企業(yè)為什么會關注利潤不高的保障房領域呢？韓世同認為，以往保障性住房建設開發(fā)商參與積極性不高，主要是因為利潤率低。不過，在慘淡的市況下，為了保證資金周轉速度，以及機器和人員不閑置，目前開發(fā)商選擇余地不多。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，周轉速度快的保障房成為吸引開發(fā)商的“藍海”。

　　今年以來，多個城市宣布要加大保障性住房的建設力度。廣州國土房管局方面宣布，將力爭開工建設約300萬平方米的保障性住房，其中廉租房月2 .3萬套，經濟適用房1 .7萬套。

　　隨著政府不斷加大對經濟適用房、限價房等保障房的投入力度，參建保障房項目正成為房地產企業(yè)避險的好去處。同時，開發(fā)商加大力度參與保障房建設，也有利于房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　廣東省房地產行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲說，更多民間資本介入保障性住房建設，一是能帶動更多的社會力量和資源參與，二是可借助房地產企業(yè)成熟的市場開發(fā)經驗，提高保障性住房建設的效率。