首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)副院長：房地產(chǎn)調(diào)控為何進退兩難

    ●住宅特殊性質(zhì)導(dǎo)致不同需求

　　●地方財政對房地產(chǎn)有依賴性

　　●必須強調(diào)住房的消費品屬性

　　●防地方財政與產(chǎn)業(yè)捆綁過緊

　　在房地產(chǎn)新政實施3個月后，有關(guān)房地產(chǎn)市場的話題再一次引起人們的普遍關(guān)注。種種跡象表明，我國的房地產(chǎn)新政正處在“十字路口”，房地產(chǎn)市場調(diào)控也似乎陷入進退兩難的狀態(tài)。

　　不可否認，4月中旬以來，隨著房地產(chǎn)新政的實施，2009年以來房地產(chǎn)市場過熱的狀況得到一定程度的降溫，一個重要的表現(xiàn)就是北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場成交量大幅下降，而且這種交投低迷的狀況目前仍在延續(xù)。但與此同時，我們也應(yīng)當(dāng)清醒地認識到，此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果迄今為止并不十分理想，其突出表現(xiàn)就是在市場成交量下降的同時，作為調(diào)控目標的房地產(chǎn)市場價格并未出現(xiàn)明顯下降，特別是一線城市的房價仍然處在高位。既然如此，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策理應(yīng)進一步加強。然而，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的再度復(fù)雜化卻使現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨更加嚴峻的外部經(jīng)濟環(huán)境。不僅歐盟一些國家的債務(wù)危機可能會影響到世界經(jīng)濟的復(fù)蘇，進而影響到我國經(jīng)濟發(fā)展，而且第二季度我國經(jīng)濟增速的下降也增加了人們對房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷影響經(jīng)濟增長的擔(dān)憂。由此，現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不可避免地陷入進退兩難的尷尬境地：進，雖然有利于降低虛高的房價，平抑低收入階層因高房價誘發(fā)的焦慮和不滿情緒，但房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷又必然影響經(jīng)濟增長；退，雖然有利于房地產(chǎn)市場的繁榮并帶動經(jīng)濟增長，但又會使房地產(chǎn)調(diào)控政策半途而廢，不僅失信于民，還有可能帶來房價的報復(fù)性上漲，加劇房地產(chǎn)市場泡沫和宏觀經(jīng)濟的脆弱性。

　　筆者認為，房地產(chǎn)調(diào)控這種尷尬局面的形成是房地產(chǎn)特殊性質(zhì)與房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)定位疊加帶來的必然結(jié)果。眾所周知，住宅是與汽車等其他純粹耐用消費品不同的具有多重屬性的特殊商品，它既是任何人都必不可少的消費品，又是可以用于投資的投資品。住宅的這兩重屬性使得不同階層對于房地產(chǎn)價格具有截然不同的訴求。人數(shù)上占絕對優(yōu)勢的低收入者不希望過高的房價排擠其基本的住房消費需求；人數(shù)雖少但掌握著多數(shù)財富的高收入者則希望房價不斷上漲來實現(xiàn)其房地產(chǎn)投資的最大增值。住宅性質(zhì)的這種多樣性及其帶來的上述矛盾，又由房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的定位而得以強化，并最終衍生出房地產(chǎn)市場調(diào)控的兩難。因為，在把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的情況下，各地必然圍繞這一支柱大力發(fā)展上下游各種產(chǎn)業(yè)(有人統(tǒng)計過與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有50多個)，由此便形成了以房地產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)鏈，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了我國經(jīng)濟增長和地方財政收入對房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高度依賴性。在房地產(chǎn)業(yè)與GDP、地方財政收入捆綁過緊，呈現(xiàn)為一榮俱榮、一損俱損關(guān)系的情況下，為了實現(xiàn)GDP和地方財政收入的增長，客觀上要求房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮和價格的不斷上漲。這樣一來，任何房地產(chǎn)調(diào)控政策都必然面臨一種相互矛盾的抉擇：為了不至于損害絕大多數(shù)低收入者的基本住房消費需求，必須采取嚴厲措施防止房價的過快上漲；而為了增加居民特別是高收入者“財產(chǎn)性收入”和地方財政收入、拉動GDP增長，又必須保持房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的繁榮，防止房地產(chǎn)價格的持續(xù)低迷。面對這一矛盾，任何調(diào)控政策都必然顯得無所適從。我國房地產(chǎn)新政實行3個月后所出現(xiàn)的進退兩難窘境，就是這種矛盾的現(xiàn)實反映?？梢灶A(yù)見，如果這種矛盾不解決，未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策還會在上述兩種抉擇中繼續(xù)搖擺。

　　既然如此，筆者認為，要擺脫房地產(chǎn)市場調(diào)控的兩難困境，必須從根本上解決住宅的定性和房地產(chǎn)業(yè)的定位問題。就住宅的定性而言，必須強調(diào)其作為基本消費品的屬性，恢復(fù)其作為基本消費品的本來面目，而不應(yīng)以“增加居民財產(chǎn)性收入”為名過分強調(diào)其投資品的屬性，以防止房地產(chǎn)市場的過度投機；就房地產(chǎn)業(yè)定位而言，則應(yīng)重新審視其支柱產(chǎn)業(yè)的定位，改變房地產(chǎn)業(yè)與GDP、地方財政收入捆綁過緊的狀況，并在這一過程中著力培育新的經(jīng)濟增長點，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化。