征地補償提高影響地價較小 地價更多由市場決定

    近期，國土資源部耕保司司長朱留華就《關于進一步做好征地管理工作的通知》公開表示，按照新標準，征地補償標準將普遍提高，提高幅度平均為20%至30%。業(yè)內人士認為，此舉并不會直接提高地價，地價更多地是由市場決定。

　　補償標準或繼續(xù)提高

　　國土資源部日前出臺了《關于進一步做好征地管理工作的通知》，被認為是繼2004年《關于完善征地補償安置制度的指導意見》后，國土部針對征地管理出臺的最為全面的一個文件。通知中強調，提高征地補償標準、同地同價、征地須先安置后拆遷、不得強行實施征地等內容。

　　朱留華表示，征地補償新標準指的是各地公布實施的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價，征地補償新標準的“新”體現(xiàn)在如下三方面：一是征地補償標準測算方式更加合理，改變了以往按被征耕地具體地塊的年產(chǎn)值測算征地補償標準的方式。二是補償標準普遍提高，提高幅度平均為20％－30％。三是體現(xiàn)同地同價的原則。在同一區(qū)域或區(qū)片范圍內，征地補償應執(zhí)行同一標準。

　　此外，該《通知》還要求，建立征地補償標準動態(tài)調整機制，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、當?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2年至3年對征地補償標準進行調整，逐步提高征地補償水平。未及時調整的，不予通過用地審查。

　　在此之前，已有部分發(fā)達地區(qū)提高了征地補償標準。去年杭州市公布了市區(qū)新的征地補償標準，明確了征地補償價格、土地分類補償方式等。新補償標準比原標準高出許多，山林統(tǒng)一提高2萬元/畝外，其余各級、各類土地提高了3至10萬元/畝不等，且另行補償?shù)那嗝缪a償費、地上附著物補償費尚未計算在內。安置補助費也從原來的3萬元/人提高至4.5萬元/人。

　　地價更多由市場決定

　　中國社會科學院農村發(fā)展研究所研究員王小映指出，按以前的規(guī)定，征用土地補償費、勞動力安置補助費都是按照被征用土地前3年的平均年產(chǎn)值計算的，將農地的年產(chǎn)值作為補償標準計算的基準，不科學。年產(chǎn)值作為農作物產(chǎn)量與價格的綜合指數(shù)，其高低受自然條件和經(jīng)濟條件如農產(chǎn)品價格、產(chǎn)業(yè)結構調整等因素的影響，與被征地的區(qū)位等因素無關。

　　而他認為，實際上，土地補償費的確定應該取決于被征地所處區(qū)位、區(qū)域基礎設施以及經(jīng)濟發(fā)展狀況，而與土地年產(chǎn)值并沒有很大的關聯(lián)性。因此，盡管目前城市用地價格飛漲，但農產(chǎn)品價格漲幅緩慢，導致農村征地補償與被征地價值嚴重背離。

　　對于征地補償提高兩至三成會不會影響土地出讓價格，中國土地勘測規(guī)劃院報告認為，征地補償標準的提高與城市地價水平的變化在數(shù)量和趨勢上均無直接關系。從歷年地價變化趨勢來看，尤其是2009年工業(yè)地價出現(xiàn)的零增長甚至負增長可以充分表明，地價變動更多地體現(xiàn)了宏觀經(jīng)濟的運行態(tài)勢。所以，征地補償標準帶來征地成本的上升，尚不能成為地價上漲的主要因素。

　　中國土地勘測規(guī)劃院進一步分析，商品房用地出讓之前政府確定出讓底價時，除了根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素考慮確定底價外，土地取得成本也是其考慮的因素之一。但當土地推向市場，在公開競爭的交易過程中，特別是在市場氛圍火爆的情況下，土地成交價格往往遠高于出讓底價，與其成本累加值更不可同日而語，征地補償標準對土地價格的影響微乎其微。

　　國信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員區(qū)瑞明也表示，征地補償是通過政府或一級開發(fā)企業(yè)去補償，最后是由政府來買單，而不是由開發(fā)商直接購地。商品房價格是由市場決定的，地價受房價影響，也是由市場來決定的。當前房地產(chǎn)市場處于調控之中，房價難以上漲，地價也受到制約。倘若土地拍賣價格大漲，開發(fā)商利潤空間大大縮小，那地塊就極有可能流拍。

　　區(qū)瑞明認為，當前各地征地補償標準差別較大，對于大多數(shù)地區(qū)來說，提高兩至三成不會推高土地價格。尤其是中西部地區(qū)征地補償相對于土地拍賣價格占比較小。