新政百日：房價終將跟著政策走

    今年4月以來，樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲異常。然而，不少一線城市的房價卻依舊持續(xù)上揚。政策向左，房價向右。這種情形能持續(xù)多久？目前，越來越多的人認為，房價最終將跟著政策走。這意味著樓市現(xiàn)狀雖僵持不下，但對樓市的悲觀預(yù)期卻在增加。一些房地產(chǎn)商也認可拐點正在形成。

　　遠洋地產(chǎn)總裁李明對記者說，遠洋地產(chǎn)完成全年的銷售目標(biāo)當(dāng)沒大問題，可是下半年較之上半年壓力明顯增加。雖然他強調(diào)，在宏觀調(diào)控下，各地的樓市具體狀況有異，一、二、三線城市熱度也不一致，而每個房地產(chǎn)開發(fā)公司所面臨的境況更是大不相同，卻也承認“統(tǒng)計數(shù)據(jù)上表明拐點臨近”。

　　他說，中國樓市的核心是預(yù)售制和貸款按揭，一旦動這兩個命脈，市場震動必大。此輪調(diào)控不同于以往的地方恰恰是收緊了房貸，市場一定會對此做出反應(yīng)。“如希望房價應(yīng)聲而降，這是不可能的。因為供給需求的變動都需要時間。不過，政策的效果應(yīng)該在半年后出現(xiàn)。此間，政府應(yīng)該也不會出臺新的政策，否則市場可能出現(xiàn)‘生理紊亂’。這是誰也不愿意看到的。”遠洋地產(chǎn)強勢介入保障房建設(shè)或是此判斷的應(yīng)對策略。

　　一貫強硬的房地產(chǎn)商任志強也建議開發(fā)商盡早降價，否則政府可能出臺更加嚴(yán)厲的打壓政策。

　　7月4日，國土資源部部長徐紹史在全國國土資源廳局長座談會后預(yù)測：“目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢，再過一個季度左右，房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整。”之前，土地出讓保證金再提高10%，不低于出讓最低價的30%。

　　7月23日，央行公布的2010年上半年金融機構(gòu)貸款投向表明，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，今年上半年房地產(chǎn)貸款增速明顯回落，尤其在今年二季度之后，房地產(chǎn)信貸呈現(xiàn)“急剎車”的趨勢。

　　在此情況下，普羅大眾中看空的人在迅速增加。之前，各種政策松綁的傳言被擊穿，人們看到了政府調(diào)控的決心，樓市只漲不跌的觀點日益動搖。環(huán)球金融服務(wù)集團ING最近的調(diào)查顯示，中國投資者對樓市前景樂觀的態(tài)度大幅下滑，有40%的受訪者預(yù)計2010年第3季度房價會下跌，上一季度持此觀點的受訪者僅占15%，上升了一倍多。

　　東方資產(chǎn)管理公司的研究結(jié)果與此略同。該公司給記者出具的一份報告稱，超過一半的受訪者(包括商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司和中介機構(gòu)等)認為，大中城市的房價將下挫，看漲者僅四分之一強。“隨著政府強有力的調(diào)控政策的出臺，以及各地加大保障性住房的推出，投資投機性購房需求將被遏制，房價也進入下行通道。”

　　中國國際金融公司研究部的哈繼銘指出，樓市新政推出至今，土地拍賣成交面積呈現(xiàn)一線城市略降，而三線城市保持高位的局面。其重要原因是，本輪調(diào)控中房地產(chǎn)企業(yè)資金與上輪調(diào)控時相比更充沛，特別是大企業(yè)持有大量流動資金。“如果房地產(chǎn)政策保持不變，商品房銷售持續(xù)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)商財務(wù)狀況惡化，房地產(chǎn)投資將會降溫，但是這種情況出現(xiàn)可能還需要一段時間。”

　　如果下跌不可避免，那么，下跌的幅度會是多少？ING調(diào)查的受訪者中，三成認為一線城市將下跌10%以上；東方資產(chǎn)的研究人員則表示，由于房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位及與銀行的特殊關(guān)系，加之房地產(chǎn)業(yè)目前不存在現(xiàn)金流斷裂的問題，房地產(chǎn)泡沫不會很快破滅，整體看，大中城市房價有望小幅下跌。

　　任志強在接受媒體采訪時稱，在政府壓力之下，房價有可能會回到去年6月份的水平，也就是說房價指數(shù)將下降四五個點左右。

　　極度看空者也大有人在。房地產(chǎn)業(yè)資深人士朱貴明即表示，未來三四年內(nèi)，中國大部分一線城市房價會比2009年12月降40%以上。他的理由是，由于央行收緊流動性，信貸資金偏緊，各大銀行已經(jīng)開始提高首付比例以及房貸利率。這將產(chǎn)生深遠影響，房地產(chǎn)開發(fā)商將不會有充足資金炒地，民間也不會再有充裕資金炒房。

　　“這將改變房價上漲的預(yù)期，一旦房價上漲預(yù)期改變，2009年投機者將面臨資金壓力，所囤住房將進入市場，而且是降價銷售。此時，由于預(yù)期房價不會上漲，房價又嚴(yán)重脫離自住消費型需求的購買力，成交量將降低，住房供應(yīng)將大于需求，房價會進一步下跌。”朱貴明說。

　　他認為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場不是由房子的供求關(guān)系決定的，而是由資金的供需決定的。因此，和李明的觀點相近，朱貴明指出，土地或許不是關(guān)鍵因素，即便僅僅通過貨幣政策也可見到調(diào)控效果。