珠三角樓市量價齊跌 樓市博弈進入"深水區(qū)"

    記者在廣州、深圳等地采訪了解到，樓市調控新政策實施三個月，珠三角樓市成交價格出現(xiàn)一定幅度的下降，中高檔樓盤成交比重明顯減少，樓市格局由原來的“價堅強”轉向“量價齊跌”。

　　在國家調控政策效應持續(xù)顯現(xiàn)的同時，“學位房”“地鐵房”等概念房受到入市者的青睞。

　　專家認為，相比樓市成交的低迷，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然是一片火熱，“樓市博弈”進入利益糾結的“深水區(qū)”。建議拓寬社會資金投資渠道，立足長遠加強市場機制建設，避免游資四處炒作，出現(xiàn)“按下葫蘆浮起瓢”的被動局面。

　　珠三角樓市“量價齊跌”

　　在樓市新政策實施百日之際，珠三角一些地區(qū)房價創(chuàng)下年度新低，市場格局發(fā)生變化。

　　開發(fā)商變得更積極了。打折、送裝修、送管理費……近期，許多市民頻頻收到賣樓促銷手機短信。“恒大山水城８．６折，送１６００元豪華裝修”，率先打折的開發(fā)商恒大，在廣州仍堅持走打折路線。中海錦榕灣稱，舊業(yè)主買房可以打折，而且可以免交一年的管理費。

　　房地產(chǎn)中介顯得有些落寞。廣州景天房地產(chǎn)代理有限公司府前路分部馮小姐說，樓市調控新政策實施后，生意難做，她已經(jīng)幾個月沒有賣掉一套房子了。德誠行地產(chǎn)的銷售人員告訴記者，最近很多人只看不買，成交量較新政策實施前下跌了約１０％。
近期，廣州樓市出現(xiàn)了“量價齊降”的態(tài)勢。廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２０１０年６月，廣州十區(qū)一手住宅交易面積為５２．５２萬平方米，環(huán)比減少４．３％；交易登記均價為每平方米１２５６０元，環(huán)比下降３．０％。

　　在另一個風向標城市深圳，６月住房價格繼續(xù)下降，與年初房價水平相比下降超過兩成。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心７月２３日公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳市新建商品住宅銷售規(guī)模同比降幅較大，６月成交量為１４．２１萬平方米，比５月略有增加，但環(huán)比４月下降了６０．２％，比去年平均水平下降７４％。６月住房銷售平均價格為每平方米１７８９５元，比５月環(huán)比下降５．８１％，比年初下降２２．６％。

　　房價墜落的過程中，高端樓盤“傷得較重”。根據(jù)廣州市國土房管局抽取的網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計，６月份每平方米１００００元以下的樓盤成交占網(wǎng)上新建商品住宅備案的３９．３％，該價位區(qū)段所占比重環(huán)比上升２．７個百分點。而每平方米１８０００元以上價位區(qū)段的高端樓盤成交占比下降明顯，環(huán)比下降３．６個百分點。
    “樓市博弈”期出現(xiàn)兩大消費熱點

　　市場冷淡，但是剛性需求依然存在。記者在采訪中了解到，“學位房”由于配置了優(yōu)質的教育資源，受到市民青睞，價格依然堅挺，有的甚至逆市而上。

　　馮小姐告訴記者，買了房子入戶后，小孩就可以成為地段生入學，因此有名校學位的“學位房”價格一直居高不下。同樣條件的房子，“學位房”一般要比非“學位房”貴。

　　記者從中介貼在墻上的廣告看到，位于中山六路的一套三室一廳，有１０年房齡的單體樓，但配套省一級學校朝天路小學的學位，標價接近每平方米１．３萬元。而類似的沒有電梯的單體樓，如果沒有優(yōu)質學位，單價一般為每平方米１萬元左右。

　　在“冷風習習”的房地產(chǎn)市場，依托市政工程配套的“地鐵房”也成為時下房地產(chǎn)市場的消費熱點。

　　金沙洲位于廣州與佛山交界地。從中穿過的地鐵六號線即將開通，這塊廣州周邊的地塊近年來升值迅速。恒大綠洲、中海金沙灣、金域藍灣等樓盤的售樓顧問均宣稱，從２００７年到現(xiàn)在，房價只有漲沒有跌，即使樓市調控新政策實施后，房價也一直堅挺。
金沙洲地產(chǎn)中介同壹地產(chǎn)物業(yè)顧問鐘春景說：“由于離地鐵只有五分鐘路程，再加上靠近濱江公園，金域藍灣一直很好賣，一手房房源已經(jīng)沒有了?，F(xiàn)在只有二手房，價格從２００７年的每平方米８０００元升到了現(xiàn)在的１．２萬元，最近也沒有降價。”

　　業(yè)內人士認為，城市越來越擁堵，即將開通地鐵的沿線物業(yè)也就成了購房者眼中的“香饃饃”。在廣州、深圳等城市，地鐵網(wǎng)絡便利了人們的出行，也帶來了房地產(chǎn)的巨大升值，即所謂“地鐵一通，黃金萬兩”。

　　下半年樓市或將打破“僵局”

　　利空過后是利好。在資本市場上，地產(chǎn)股股價開始從恐慌走向平穩(wěn)。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)首席分析師趙強說，樓市調控新政策出臺后，地產(chǎn)股股價曾在恐慌中下跌，從５月下旬開始，地產(chǎn)股股價在震蕩中逐漸回升，包括萬科、保利等的表現(xiàn)均超過大盤，市場對地產(chǎn)類股票開始重新估值。

　　“股價提前反映了市場對于房價的預期。”趙強表示，“股價回升表明，部分投資者認可房地產(chǎn)企業(yè)的中長期價值，市場情緒不再悲觀。當然這種認識在投資者中存在分歧。”
專家認為，由于房價下降導致更多的剛性需求入場，未來樓市格局將從“量價齊跌”走向“價跌量升”。趙強認為，由于房價下降導致剛性需求進場，未來幾個月的成交量預計將以１０％的環(huán)比增速上升。

　　合富輝煌集團首席市場分析師黎文江認為，下半年樓市將打破僵持，出現(xiàn)“價跌量升”的趨勢。上市的房地產(chǎn)企業(yè)受到年度業(yè)績的壓力，下半年必然要增加供應。預計廣州周邊地區(qū)房價會有一定幅度下降。交易量的回升將發(fā)生在“金九銀十”的九月、十月。廣州亞運城將在下半年釋放５０００套的供給，帶動房地產(chǎn)市場的回升。

　　暨南大學經(jīng)濟學院教授、博導杜金岷表示，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，上下產(chǎn)業(yè)鏈牽涉眾多。短期的信貸調控雖可解一時之急，促成“價跌量升”的短期態(tài)勢，但難以長期奏效，當前調控已進入“深水區(qū)”。

　　下一階段，房價調控的焦點應聚集在長遠的市場機制建設。這包括構建多層次的房屋租賃市場、發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的調節(jié)功能、理清政府和市場的邊界等。“土地、金融、財稅等制度的改革也應盡早列入議事日程。”杜金岷說。

　　專家認為，應吸取調控屢調屢漲的教訓，從供給和需求兩方面著手深入調控。黎文江說，前三次調控未能抑制房價，反而讓房價報復性反彈。２００３年、２００５年政府為應對供給不足增加了住房和土地供應量，但忽視了控制流動性。２００７年政府專注于控制投機型需求而忽視了增加住房和土地供應。以歷史為鑒，當前控制房價應該從供給和需求兩方面著手，既控制信貸，又應該增強保障性住房的建設，加大土地供應力度。

　　“資金如水宜疏不宜堵。綠豆、大蒜、黃金，多種商品的價格在游資的沖擊下暴漲。政府應該著力于疏導而不是堵截流動資金，建議拓寬新的投資渠道，使投資者在其他領域也能得到好的回報，否則四溢的流動性只會造成‘按下葫蘆浮起瓢’。”黎文江說。