專家熱議樓市調(diào)控大勢:“最嚴(yán)”調(diào)控只是剛開始

    2010年的樓市注定是不平靜的。近日，由21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道主辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第10屆年會上，調(diào)控以后的樓市趨勢，成為激烈爭論的話題。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生說，遏制部分城市房價過快上漲的效果是顯著的，同比房價增幅下降，環(huán)比房價下降，開發(fā)商資金充裕度下降，調(diào)控的初步目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)建議開發(fā)商盡早降價，否則政府能出臺更加嚴(yán)厲的打壓政策。上海復(fù)地董事長范偉也表示，“房企要有銷售，必須隨行就市，以消費(fèi)者接受的價格賣房子”。在目前的市場環(huán) 境 下 ， 有 大 公 司 帶 頭 降 價 是 好事。北京師范大學(xué)研究中心主任鐘偉表示，如果成交量跟不上，預(yù)計國慶前后房價會出現(xiàn)松動，到明年年初房價會出現(xiàn)明顯的下滑。國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石則判斷，未 來 兩 三 個 月 房 價 將 整 體下跌約5%，少數(shù)樓盤和區(qū)域下跌20%至30%。但表象的后面，人們還在追問樓市背后的經(jīng)濟(jì)和制度設(shè)計問題。

　　樓市新政調(diào)控后銷售額下降60%

　　遏制部分城市房價過快上漲的第一步目標(biāo)雖已實現(xiàn)，但聶梅生在博鰲論壇上提出了另一種正在呈現(xiàn)的擔(dān)憂。樓市新政調(diào)控后，銷售額下降了60%，考慮到房地產(chǎn)長期以來特殊的經(jīng)濟(jì)地位，一些負(fù)面效應(yīng)或?qū)a(chǎn)生。聶梅生表示，“房地產(chǎn)調(diào)控是雙刃劍”，目前在外部環(huán)境上，人民幣還在升值，出口形勢不樂觀，調(diào)整結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對我國經(jīng)濟(jì)來說需要時間和資本，“房地產(chǎn)業(yè)不能大漲大落，否則實體經(jīng)濟(jì)又會形成另外一個青黃不接”。

　　宏觀調(diào)控、樓市低迷對經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)作用會否讓通脹預(yù)期加大、“經(jīng)濟(jì)二次探底”？財政部財政科學(xué)研究所所長賈康對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢表示相對樂觀，稱“我們現(xiàn)在并沒有進(jìn)入后危機(jī)時代”。賈康認(rèn)為，對于通貨膨脹，目前仍然處于管理通脹預(yù)期政策時間段上，并不等于現(xiàn)實通脹壓力。中國人民銀行研究局局長張健華指出，通貨膨脹的預(yù)期是存在的，原因在于目前的C PI明顯超過了一年期存款利率。但目前普遍認(rèn)為中國今年的通貨膨脹不會有特別大的問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉則認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)今年一個季度比一個季度低，所謂的通貨膨脹的問題是根本不存在的，如果說通貨膨脹是老虎的話，政府就是武松，而且政府是養(yǎng)老虎的，政府扮演武松的角色，“通貨膨脹不是問題，中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重的問題是接下來是否會面臨中期低速的增長，從現(xiàn)在來看，態(tài)勢和可能性是非常大的。”

　　“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控只是剛剛開始

　　樓市調(diào)控兩月有余，在量跌價滯的當(dāng)口，逐漸顯現(xiàn)的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)陰晴不定狀況，使得有人開始大膽猜測：號稱“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控或?qū)ⅧQ金收兵。住建部政策研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人日前曾表示，中央已對此次樓市調(diào)控有可能帶來的影響做好了充分準(zhǔn)備，調(diào)控政策不會半途而廢。近日，國土資源部總規(guī)劃師胡存智表示，國土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價70%，保證金不低于出讓最低價30%。而今年3月國土部僅規(guī)定“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”。金巖石就此指出，第三、第四季度G D P增幅可能 跌 破8 %的 政 策 底 線 。 一 旦 發(fā)生，政府的調(diào)控政策必然轉(zhuǎn)向，這也意味著本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策行將結(jié)束。“最佳買房時機(jī)大約在12月。”“政策最遲會在明年退出，房價只是暫時下跌，未來由于供給的斷層，房價很可能出現(xiàn)反彈。”路勁地產(chǎn)董事局主席單偉豹認(rèn)為這一次的調(diào)控仍然不會成功。

　　不同意見則認(rèn)為，實際上，這一輪的調(diào)控或只是一個開始。趙曉表示，目前樓價和成交量雙下降，是因為樓價還沒有跌到大家的心理價位。他指出，下半年，“政府政策有可能放松，但是退出可能很小，這次調(diào)控最大不一樣是老百姓不答應(yīng)房價再上漲”。過去十年中國樓市經(jīng)歷了九次調(diào)控，“如果第十次調(diào)控還是失敗，倒下的將會是政府部門的公信力”，這次的調(diào)控只能往前推，房產(chǎn)調(diào)控只是個開始。“今年一季度G D P增長達(dá)到11.7%，許多人變得非常自信和傲慢，他們覺得中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已不再需要房地產(chǎn)與汽車，盡管今年G D P增長的走勢很可能是前高后低，但考慮到政府目前正希望為經(jīng)濟(jì)降溫，政策放松的可能性很小，頂多就是貨幣政策的微調(diào)。”鐘偉表示。

　　以制度創(chuàng)新求解公平才是可持續(xù)發(fā)展方向

　　在新的經(jīng)濟(jì)、政治形勢下為中國的房地產(chǎn)業(yè)出謀劃策，尋找新的可持續(xù)發(fā)展的方向是“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第10屆年會的出發(fā)點(diǎn)。南方報業(yè)傳媒集團(tuán)董事長、社長楊興鋒在致開幕辭時表示，30多年改革的經(jīng)驗，總結(jié)起來就是三個關(guān)鍵詞“市場經(jīng)濟(jì)、民主政治、法治社會”。楊興鋒表示，隨著改革進(jìn)入深水區(qū)，社會各界對改革的目標(biāo)和路徑，發(fā)生了不少爭議和分歧，這也集中的表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)。本屆房地產(chǎn)年會適時推出“地產(chǎn)考驗中國：以制度創(chuàng)新求解效率與公平”的主題，探討中國房地產(chǎn)業(yè)在新的政策、新的局勢下如何平衡民眾、政府、金融機(jī)構(gòu)以及開發(fā)商的關(guān)系，如何通過制度創(chuàng)新，在多方利益格局下取得效率與公平的雙贏。

　　調(diào)控解決不了房地產(chǎn)的根本問題。歷次調(diào)控被人詬病，就在于未能觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的一系土地、稅收、財政和分配制度。如果制度仍然缺 位 ， 調(diào) 控 就 不 可 能 成 功 。 陽 光100董事長易小迪認(rèn)為，土地問題不解決，根本性的供求問題是無法解決的。房地產(chǎn)市場化進(jìn)程在本次調(diào)控過程中是倒退的，采取計劃經(jīng)濟(jì)的手段不允許購買房屋，或者將房價下調(diào)才會發(fā)預(yù)售證，這樣的房價不真實。“如果要想改變這種局面，實質(zhì)上是改變土地出讓金和土地收益的問題，政府可以收到土地出讓金，而不應(yīng)該得到土地開發(fā)的全部收益，應(yīng)該交給市場，從而使土地供應(yīng)的鏈條完整。”

　　聶梅生認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革已是大勢所趨，應(yīng)該在房屋持有環(huán)節(jié)征稅，關(guān)鍵是要厘清土地出讓金與房產(chǎn)稅的關(guān)系。據(jù)了解，去年土地和房地產(chǎn)的稅收對中國稅收的貢獻(xiàn)率超過了35%。而任志強(qiáng)就此表示，“房產(chǎn)稅如果只是增加了老百姓的負(fù)擔(dān)，那這個改革一定是失敗的。”例如，二套房交易的稅費(fèi)，本來是為了打壓二手房房價，“結(jié)果房價并沒降下去”。如果土地出讓金、使用費(fèi)、各環(huán)節(jié)的稅都取消，那才可以征收房產(chǎn)稅。“亂加稅是不允許的。”也許正如聶梅生所說，房地產(chǎn)當(dāng)前的問題不是房價高和低的問題，也不是可以壓的問題，而是深層次的改革問題，例如土地政策、房產(chǎn)稅、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)等等問題，“這不是經(jīng)濟(jì)層面的問題，也不是通過一次的調(diào)控，通過政府的行政干預(yù)就可以解決問題。”