開征“閑置房屋稅”難解房屋閑置問題

    “建議對閑置房屋收取一定的稅費，目的是降低閑置率。”市人大代表、北京當(dāng)代律師事務(wù)所律師衛(wèi)愛民建議，通過稅收政策打擊房地產(chǎn)投機行為，讓房子回歸到最核心的功能——居住功能上來。(《北京晚報》7月20日)

很多專家和人們對稅收調(diào)控房價寄予厚望，視其為殺手锏和猛藥，不僅熱議開征物業(yè)稅、房屋保有稅等，現(xiàn)在又積極倡議推出房屋空置稅。

通過稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，讓房價回歸本位，降低房地產(chǎn)泡沫，從理論上來說，是可行的。我們知道，稅收的基本職能之一就是調(diào)控經(jīng)濟，指引人們的投資方向和經(jīng)濟理財?shù)刃袨?。但是，現(xiàn)實情況并非如此，特別是在中國目前情況下，稅收絕不是調(diào)控房價的殺手锏和一劑良藥，也不應(yīng)是被寄予厚望的猛藥。

目前針對房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)開征的稅種并不少，如企業(yè)自建銷售行為(包括房地產(chǎn)企業(yè))征收建筑業(yè)和銷售不動產(chǎn)兩道營業(yè)稅，稅率加起來為8%，另外還征收土地增值稅、印花稅(有的計入管理費)、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、城建稅和教育費附加等。據(jù)央視經(jīng)濟半小時調(diào)查報道，2009年下半年度，征收的各種稅費占房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%。

以上稅收只反映房地產(chǎn)企業(yè)自建銷售，并沒有包括建成之后由買方繳納的各種稅費，如個人負(fù)擔(dān)的契稅、買賣雙方的印花稅、房屋出租的房產(chǎn)稅、經(jīng)營用房產(chǎn)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的個人所得稅、物業(yè)管理費等稅費。

應(yīng)該說，如果稅費能夠調(diào)控房地產(chǎn)市場，醫(yī)治房地產(chǎn)市場弊病，那么我們國家這么多的稅收就能夠管住房地產(chǎn)市場。但是目前并沒有管住，相反，稅收有時候被指責(zé)為推高房價的一大禍水。

為什么稅收杠桿調(diào)控不了中國房地產(chǎn)市場呢？根本原因有三。

一是房地產(chǎn)市場完全背離市場經(jīng)濟規(guī)律。房地產(chǎn)市場最核心的兩大因素——土地和資金，幾乎完全掌握在地方政府手里，由此，使得房地產(chǎn)市場脫離供求關(guān)系軌道，沒有按照市場規(guī)律發(fā)展運行。稅收在健全法制下的市場經(jīng)濟中才能發(fā)揮調(diào)控作用，目前難當(dāng)調(diào)控房地產(chǎn)的重任，充其量只能打打擦邊球。二是中國財政體制不健全，使得房地產(chǎn)成為地方經(jīng)濟的發(fā)動機，直接帶動了地方政府的土地財政和城市建設(shè)的推進(政績工程)的發(fā)展，這兩大結(jié)果使得地方政府極易成為房地產(chǎn)最大的保護傘。三是法制不健全決定中國政府對房地產(chǎn)炒作行為“望洋興嘆”。中國房地產(chǎn)市場背后不僅有地方政府利益，還有國際熱錢、國內(nèi)炒房團等投機炒作因素。但是，目前鮮見運用法律手段打擊這種擾亂市場經(jīng)濟秩序的報道。

其實，回顧這幾次大的政府利用稅收調(diào)控房價舉措，發(fā)現(xiàn)稅收在房地產(chǎn)市場的調(diào)控力量是微弱的。比如今年5月份，國家稅務(wù)總局針對房地產(chǎn)市場，出臺了加大土地增值稅與企業(yè)所得稅清算工作的通知，在市場上解讀為對房地產(chǎn)進行稅收調(diào)控的信號。但是，目前來看，收效并不明顯，根據(jù)半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)年報，6月份全國70個大中型城市上半年房價仍然上漲11.4%，環(huán)比有所下降，但是下降幅度僅為0.1%。

同時，據(jù)國家電網(wǎng)統(tǒng)計，從用電量測算目前有空置房屋6540萬套。相比于A股市場從6000多點的高位一路下挫，直至今日的3000多點寬幅震蕩的影響來說，稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用視如草芥。當(dāng)然，作為建設(shè)市場經(jīng)濟發(fā)展長遠(yuǎn)來看，稅收的作用還是不容忽視的，好比西藥和中藥治病，稅收沒有西藥的功能，則會發(fā)揮中藥的打通血脈、調(diào)理養(yǎng)胃的長久功效。