深圳一別墅降600萬(wàn)沒(méi)人買 豪宅市場(chǎng)或領(lǐng)跌樓市

    一向號(hào)稱“抗跌”的豪宅在調(diào)控中慘遭重創(chuàng)。因成交量大幅萎縮，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在廣州，豪宅開發(fā)商屢屢推遲項(xiàng)目入市時(shí)間；而在豪宅云集的深圳，有投資客愿意將之前掛牌1800萬(wàn)元的別墅降價(jià)到1200萬(wàn)元出售，降價(jià)幅度達(dá)到600萬(wàn)元，但至今沒(méi)有成交。

　　雖然這只是個(gè)極端案例，但已說(shuō)明在新政調(diào)控下，豪宅面臨的觀望氣氛更加濃厚，“深圳新房豪宅目前面臨的情況是一個(gè)月都賣不出去一套。”一位資深的房產(chǎn)人士告訴記者。同時(shí)不少開發(fā)商也紛紛押后新盤入市的時(shí)間。有業(yè)內(nèi)人士分析，在新政調(diào)控的下個(gè)階段，豪宅或?qū)⒃庥霰绕胀ㄗ≌叩慕捣?/p>

　　“吐血”拋售仍未賣出

　　“將之前的1800萬(wàn)元降到1000萬(wàn)元，掛了近一個(gè)月時(shí)間，都還沒(méi)有人來(lái)接盤。”深圳美聯(lián)物業(yè)后海商圈的經(jīng)紀(jì)侯立勤表示，這個(gè)曾在網(wǎng)上遭曝光的降價(jià)幅度最高的豪宅吸引了不少客戶，但迄今仍未賣出。

　　“現(xiàn)在看房的人稍微多了，但業(yè)主卻又將原本1000萬(wàn)元的價(jià)格提高到了1200萬(wàn)元。”侯立勤告訴記者，他認(rèn)為，這是業(yè)主不明智的選擇，當(dāng)初有買家出到1100萬(wàn)元，就應(yīng)該賣掉了，因?yàn)檫@套房“戶型、朝向等在同等別墅中都算不上好”。這實(shí)際上也體現(xiàn)出買賣雙方都對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)心里沒(méi)底。

　　“目前的情況是，一手豪宅盤滯銷，而二手豪宅盤有總價(jià)直降千萬(wàn)的，但這僅是個(gè)案，還不能全面代表當(dāng)下情況。”滿堂紅市場(chǎng)研究部沈銳培認(rèn)為，只能表示目前市場(chǎng)調(diào)整還未到達(dá)一定的程度，當(dāng)下開發(fā)商和購(gòu)房者仍處于一個(gè)博弈的階段，主要也是政策面不太明朗，沒(méi)有出現(xiàn)豪宅盤的大量拋售，若政策維持嚴(yán)厲，那豪宅將會(huì)很主動(dòng)降價(jià)。

　　開發(fā)商暫緩豪宅盤入市

　　“深圳新房豪宅目前面臨的情況是一個(gè)月都賣不出去一套。”一資深的房產(chǎn)人士對(duì)記者表示，而不少開發(fā)商也紛紛押后新貨入市時(shí)間。

　　據(jù)戴德梁行上半年數(shù)據(jù)顯示，受政策調(diào)控影響，一、二線城市成交量紛紛下滑，且一線城市成交下滑幅度比二線城市更大。在調(diào)查的一線城市樣本中，2010年上半年一手住宅月均成交量較2009年同期下降52%；在抽樣調(diào)查的二線城市中，今年上半年新房的月成交量較2009年上半年下降了31%。

　　新政后市場(chǎng)交投冷清，豪宅市場(chǎng)也受到了較大影響。在今年上半年一線城市各月新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，今年6月，中小戶型普通住宅的市場(chǎng)供應(yīng)量占比已從5月的41%，逐步加大到6月份的66%，而豪宅市場(chǎng)則出現(xiàn)了萎縮，從5月份市場(chǎng)供應(yīng)10%的占比，下滑到了6月份的5%，已經(jīng)下滑了一半。

　　世聯(lián)地產(chǎn)(28.90,-0.35,-1.20%)最新研究報(bào)告指出，新政后，深圳新房豪宅市場(chǎng)無(wú)論是別墅還是平面豪宅，成交量環(huán)比均有超過(guò)70%的跌幅；二手豪宅市場(chǎng)成交量也呈快速回落的態(tài)勢(shì)，5月份環(huán)比下跌84%。

　　戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，4月來(lái)的調(diào)控對(duì)投資客形成了較大制約，而投資客的主要標(biāo)的就是高端住宅市場(chǎng)，在差異化信貸之下，投資客的觀望造成了豪宅市場(chǎng)的冷清，導(dǎo)致不少開發(fā)商不得不推遲豪宅項(xiàng)目的上市。在廣州番禺主打別墅產(chǎn)品的一家央企開發(fā)商就在7月意外地推出了中小面積的洋房。記者從一位市場(chǎng)人士處獲悉，由于新政的影響，該公司預(yù)計(jì)在4月份推出的別墅項(xiàng)目一再押后推出，從4月推遲到5月，又從5月推遲到6月，結(jié)果到現(xiàn)在依然未能推出，反而是推出了當(dāng)前市場(chǎng)需求的小洋房。

　　廣州房地產(chǎn)營(yíng)銷專家謝逸楓認(rèn)為，目前新推出的豪宅面臨著“賣不出去”的局面，但如果公司沒(méi)有新盤推出，就無(wú)法吸引客戶，銷售情況將會(huì)越發(fā)萎靡，這樣既不利于早期項(xiàng)目的推廣，也會(huì)對(duì)公司整體業(yè)績(jī)?cè)斐纱驌?。因此，目前只好暫緩豪宅?xiàng)目的入市，轉(zhuǎn)而推出市場(chǎng)需求更好的的產(chǎn)品來(lái)拉動(dòng)銷售。

　　侯立勤也認(rèn)為，在深圳市場(chǎng)上，10套豪宅中起碼有8套是炒家持有的。對(duì)于當(dāng)下的投資客來(lái)說(shuō)，若缺乏買家接盤，將會(huì)造成資金無(wú)法套現(xiàn)，現(xiàn)金流趨緊。他預(yù)計(jì)，這種成交量萎靡的僵局可能需要價(jià)格下跌15%~20%才能打破。

　　豪宅價(jià)格或降兩成

　　廣州地產(chǎn)專家鄧浩志認(rèn)為，新政后豪宅銷售的壓力更大了，反而是大眾性住宅因?yàn)榇嬖趧傂孕枨?，就算政策趨緊，仍然會(huì)有市場(chǎng)。

　　他指出，近年來(lái)，陸續(xù)開始銷售的豪宅項(xiàng)目其地塊都是開發(fā)商早年拿下的，地價(jià)比較便宜，相對(duì)目前市場(chǎng)售價(jià)來(lái)看，利潤(rùn)空間可觀。若市場(chǎng)調(diào)控到一定的程度，豪宅項(xiàng)目的跌幅一般都會(huì)大于普通住宅。

　　他認(rèn)為，現(xiàn)在的別墅項(xiàng)目已進(jìn)入一個(gè)調(diào)整周期，開發(fā)商的資金仍有緩沖余地，因此盡管調(diào)控措施連續(xù)出臺(tái)，但開發(fā)商僅僅是放緩銷售來(lái)觀察走向，廣州區(qū)域真正大幅降價(jià)還沒(méi)出現(xiàn)。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)豪宅價(jià)格的調(diào)整幅度，他認(rèn)為不排除下跌兩成的可能。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部沈銳培認(rèn)為，目前廣州市場(chǎng)的二手豪宅價(jià)格下降100萬(wàn)元就已是較大降幅了，但目前這些僅是個(gè)案，一般集中在戶型、樓層位置不好的二手豪宅項(xiàng)目。

　　他表示，現(xiàn)在市場(chǎng)處于調(diào)控前期，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，如果調(diào)控進(jìn)入中期階段，豪宅項(xiàng)目不會(huì)像其他人說(shuō)的那樣“抗跌”，反而降幅會(huì)更大。