葉檀：宏觀調(diào)控下20%人主導(dǎo)房地產(chǎn)市場定價

　　隱性收入是房地產(chǎn)投資的精神支柱。房價收入比等數(shù)據(jù)屢屢在中國市場失靈,是因?yàn)榉績r與收入都不準(zhǔn)確。

　　房價高漲主要是因?yàn)橥顿Y性購房占據(jù)主導(dǎo)地位,房地產(chǎn)定價向投資品定價靠攏,所謂城市化的剛性需求不過是煙幕彈。而投資性購房主導(dǎo),是因?yàn)橹袊用袷杖虢y(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確,更重要的是,居民收入分配極不均衡。這使得部分富裕階層主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場的定價。

　　中國的隱性收入與灰色收入有多少,決定了在貨幣多發(fā)時代對于資產(chǎn)品的購買能力。根據(jù)中國改革基金會國民經(jīng)濟(jì)研究所副所長王小魯?shù)耐扑?2008年全國城鄉(xiāng)居民可支配收入總額為23.2萬億元,這比國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)高出9.3萬億元(可視為“隱性收入”),比國家統(tǒng)計(jì)局“資金流量表”的住戶可支配收入計(jì)算高出5.4萬億元(可視為“灰色收入”)。

　　隱性收入與灰色收入增長的幅度十分驚人。2005年中國居民的隱性收入4.8萬億元,其中按同樣口徑計(jì)算的灰色收入部分是2.7萬億元,而2008年中國的隱性收入和灰色收入都擴(kuò)大了近1倍。與此同時,中國主要城市的樓市交易量與成交均價也同步上升。

　　2008年是房地產(chǎn)調(diào)控年,到2009年,房地產(chǎn)交易量與均價大幅上升。按照中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì),2009年,全國主要城市樓市交易量同比2008年上漲均在50%以上,重點(diǎn)城市中,天津、武漢、杭州、南京等漲幅超過100%,非重點(diǎn)城市的福州和廈門同比漲幅超過200%。2009年,主要城市樓市成交均價普遍上漲,上海、深圳和北京位居漲幅前三甲,同比分別上漲27.56%、18.32%和16.38%。

　　以個別城市統(tǒng)計(jì),同樣反映了房地產(chǎn)與隱性收入、包括資產(chǎn)在內(nèi)的儲蓄的同步上升。按照上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2005年全年上海市商品住宅平均銷售價格為6698元/平方米,與上年相比,上漲幅度為9.2%。到2009年,上海市統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師蔡旭初介紹,全年新房價格漲9.2%,獨(dú)獨(dú)不見了均價。按照中國指數(shù)研究院測算,均價為每平方米11790元,上漲了43%。如果按照民間機(jī)構(gòu)如方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) 《上海房地產(chǎn)市場2009年年報(bào)》的數(shù)據(jù),2009年在房地產(chǎn)大年中,市場價量齊增,上海商品住宅平均交易價格達(dá)到16000元/平方米,上升了58%。

　　有機(jī)構(gòu)通過灰色收入對中國房地產(chǎn)得出了樂觀的結(jié)論,認(rèn)為公眾低估了房地產(chǎn)市場的承受力。如瑞信分析師在最近的報(bào)告中,援引中國城市家庭收入領(lǐng)域的知名學(xué)者王曉路的研究說,中國的未申報(bào)收入或灰色收入可能意味著,中國居民負(fù)擔(dān)房子的能力可能比很多其他國家要強(qiáng),即使是在過去幾個季度房價飆升之后。根據(jù)王曉路的調(diào)查和計(jì)算,中國全國住房負(fù)擔(dān)能力目前可能低至3.5。換句話說,研究表明,目前中國的平均房價只相當(dāng)于家庭平均收入的約3.5倍,比很多發(fā)達(dá)國家都要低。瑞信樂觀地表示,如果使用涵蓋灰色收入的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),家庭負(fù)擔(dān)能力比率將比官方對中國多數(shù)城市的預(yù)估下降近一半。

　　事實(shí)果真如此嗎？如果隱性收入與灰色收入平均分配,那就沒有貧富懸殊這一說。正是因?yàn)榉峙鋺沂?導(dǎo)致中國的房地產(chǎn)被灰色收入者主導(dǎo),引發(fā)了激烈的社會矛盾。

　　按照官方統(tǒng)計(jì),2008年中國最高收入的10%家庭人均可支配年收入不到4.4萬元,而王小魯用自制模型分析推算的結(jié)果是13.9萬元,是官方統(tǒng)計(jì)收入的3.2倍,隱性收入為9.5萬億元。中國城鎮(zhèn)10%最高收入家庭的隱性收入占城鎮(zhèn)居民隱性收入總量的63%。而20%的高收入家庭居民的隱性收入,占全部城鎮(zhèn)居民隱性收入總量的80%以上。

　　在宏觀調(diào)控下,市場由剛性需求主導(dǎo)。如中國指數(shù)研究院的年度抽樣調(diào)查顯示,2008年中國部分大中城市自住型購房比例平均達(dá)到81.3%,但2009年在刺激政策作用下,投資性需求竄升到30%以上,主導(dǎo)了定價體系。

　　由于20%的人占有了80%的灰色收入,如果由20%的人主導(dǎo)資產(chǎn)定價,其他80%的人不得不踉踉蹌蹌跟隨高收入者、投資者的腳步,巨大的壓力之下,形成了深不見底的社會裂縫。因此,灰色收入的增加與收入的不均并非中國房地產(chǎn)之喜,而是中國房地產(chǎn)之憂。本輪以保障性、剛性需求為主的調(diào)控,正當(dāng)其時。

　　近兩天在緊縮預(yù)期下,鐵礦石價格與建材價格卻逆勢大漲,顯示了按捺不住的通脹預(yù)期。如果房地產(chǎn)價格因此上漲,就是自動引來嚴(yán)厲調(diào)控,所謂的大盤股上升、股市風(fēng)格變換,全都是無中生有的自我安慰。