兇猛造地王雅戈爾三城造地王被指高房價推手

    3年前的7月9日，雅戈爾(600177.SH)旗下地產(chǎn)旗艦寧波雅戈爾置業(yè)有限公司高調(diào)亮相杭州，經(jīng)過90輪競價，以14.76億元高價競得杭州商學(xué)院地塊，15712元/平方米的樓面價，成就了雅戈爾“杭州地王”的桂冠。

　　3年后的今天，該地塊上名為“御西湖”的項目，即將以3.4萬元/平方米的均價開盤。地王項目將以何種面目在杭州出現(xiàn)，雅戈爾能否在杭州站穩(wěn)腳跟，成為杭州市民和地產(chǎn)界關(guān)注的一大焦點。

　　因為未有項目交付，雅戈爾在杭州至今尚屬新兵。而在其大本營浙江寧波，雅戈爾早已是地產(chǎn)一哥。

　　橫跨服裝、地產(chǎn)、投資3大領(lǐng)域的雅戈爾，是寧波無可爭議的最大民營企業(yè)，2009年銷售收入達(dá)到274億元(其中地產(chǎn)銷售收入77億元)。按照業(yè)界的說法，雅戈爾之于寧波，遠(yuǎn)比綠城之于杭州的地位和影響力高。在民間，有人戲稱雅戈爾為寧波“二政府”，甚至有媒體將雅戈爾看做“寧波的主人”。

　　雅戈爾掌門人李如成，是寧波惟一一位連任三屆的全國人大代表。李如成出身貧寒，其唯一的女兒，就取名李寒窮。

　　但2007年，一向低調(diào)的李如成，突然以“懷揣100億找地”的豪邁氣勢，在杭州、寧波等地瘋狂拿地，連續(xù)拿下多個帝王桂冠。

　　兇猛造地王

　　2007年7月之前，在杭州人的心目中，雅戈爾只是一個做服裝的企業(yè)。但7月9日之后，杭州人開始對雅戈爾刮目相看。

　　當(dāng)日，以“地理位置十分優(yōu)越”著稱的原杭州商學(xué)院地塊開拍，據(jù)稱綠城、萬科等知名開發(fā)商都躍躍欲試，志在拿下這塊“絕版寶地”。

　　但經(jīng)過90輪書面競價，首次亮相杭州的寧波雅戈爾置業(yè)一鳴驚人，以14.76億元競得該地塊，該價格超過起拍價的2.5倍。

　　15712元/平方米的樓面價，創(chuàng)造了“面粉比面包貴”的神話。當(dāng)時，杭州商學(xué)院附近樓盤梧桐公寓的在售均價為1.5萬元/平方米。有報道稱，雅戈爾摘得杭州地王當(dāng)天，附近樓盤的售價，連夜飆升數(shù)千元。雅戈爾由此被指“引發(fā)2007年杭州樓市整體大漲”，成為“7月之后杭州房價非理性上漲的罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。

　　此后，有杭州網(wǎng)民號召抵制雅戈爾。除了號召不買雅戈爾的房產(chǎn)，甚至連雅戈爾服裝都開始抵制。“前幾天買了套西服，要是以往，肯定先看看雅戈爾的，可是這次雅戈爾的店都沒進(jìn)去看，也算是為雅戈爾的倒閉盡本人的綿薄之力。”一位網(wǎng)友在口水杭州網(wǎng)上留言。

　　在拿下杭州“地王”地塊之后，雅戈爾依舊氣勢如虹。兩個月后的2007年9月29日，雅戈爾斥資12.8億元，拿下杭州轉(zhuǎn)塘50號、51號兩個地塊。其中51號地塊經(jīng)過41輪的激烈競價。其后，雅戈爾又以總價8.45億元競得杭州留下的53號地塊(即西溪晴雪項目)，樓面價約為10779元/平方米。短短幾個月時間，雅戈爾就在杭州土地市場砸下36億元，拿下了293.8畝住宅用地。而此時距雅戈爾進(jìn)軍房地產(chǎn)，已經(jīng)15年。

　在寧波，雅戈爾被稱作高檔樓盤開發(fā)的始作俑者。按照雅戈爾自己的說法，雅戈爾置業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年被評為浙江省房地產(chǎn)企業(yè)三甲，位居中國房地產(chǎn)企業(yè)百強(qiáng)前列。

　　以服裝起家的雅戈爾，在1992年成立寧波雅戈爾置業(yè)，開始配合國家福利分房政策進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。1998年后，雅戈爾置業(yè)憑借在寧波的各種優(yōu)勢，開始在房地產(chǎn)行業(yè)大舉擴(kuò)張，先后開發(fā)了海怡花園、東?；▓@、東湖花園、錢湖比華利、都市森林等一系列大型住宅項目。雅戈爾開發(fā)的“海景花園”，長期被稱為寧波高檔住宅的NO.1，目前售價已經(jīng)達(dá)到近5萬元/平方米。

　　在寧波鞏固老大地位后，2002年，雅戈爾置業(yè)開始走出寧波，實施長三角發(fā)展戰(zhàn)略，當(dāng)年進(jìn)軍臨近的臺州市場，為日后大舉擴(kuò)張熱身。

　　2004年4月21日，雅戈爾置業(yè)現(xiàn)身蘇州，一舉拍下蘇州工業(yè)園區(qū)湖東03、04、05三幅地塊，總價14.13億元，震驚蘇州地產(chǎn)圈。這是雅戈爾在異地拿下的第一個地王。該項目成本價逾6000元/平方米，而同期蘇州湖東房價還在5000元/平方米左右徘徊。

    2007年7月，雅戈爾置業(yè)進(jìn)軍杭州，成為“杭州地王”。

　　2008年2月，雅戈爾置業(yè)返回寧波，以總價9.797億元拿下了寧波北郊路一地塊，每平方米13100元的樓面價，創(chuàng)下了寧波土地掛牌出讓單價之最，寧波新的“地王”宣告誕生。

　　寧波、蘇州、杭州，雅戈爾攜資本優(yōu)勢，動輒地王，所向披靡。不過在其披荊斬棘背后，公眾對雅戈爾瘋狂拍地、變相推高房價的職責(zé)，一直不絕于耳。

　　而在不同場合，雅戈爾相關(guān)人士都直言，上述蘇州湖東地塊、杭州商學(xué)院地塊和寧波北郊路地塊，都“拍貴了”。

　　“(蘇州湖東)那三塊地拍得確實有些高了，正常價格應(yīng)該是10個億，價格被整整炒高了40%。” 多年后，雅戈爾董事、蘇州雅戈爾富宮投資有限公司總經(jīng)理李聰這樣反思。

    股權(quán)投資的實力

　　長期深耕寧波房地產(chǎn)市場的雅戈爾，之所以敢于在蘇州、杭州屢屢高價拿地，底氣一方面來自其在寧波房地產(chǎn)開發(fā)的成功，另一方面，則來自其股權(quán)投資造就的資金實力。

　　在浙江的房地產(chǎn)開發(fā)商中，半路出家的雅戈爾，有些類似于多元化發(fā)展的新湖中寶(5.26,-0.04,-0.75%)。但即使是新湖中寶，在合并新湖創(chuàng)業(yè)以后，也將房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)作了第一主業(yè)。而雅戈爾依舊保持服裝、地產(chǎn)、股權(quán)投資三駕齊驅(qū)的戰(zhàn)略，而且股權(quán)投資和地產(chǎn)板塊在上市公司中的比重，有越來越高的趨勢。正如一枚硬幣的兩面，質(zhì)疑者稱李如成不務(wù)正業(yè)，贊賞者則喻其為“中國巴菲特”。

　　2007年7月，雅戈爾在杭州拿下地王項目之時，正值中國股市高歌猛進(jìn)之際。當(dāng)年7月19日，寧波銀行(12.11,0.02,0.17%)上市，雅戈爾持有其1.79億股，最高市值曾達(dá)到57億元。相對于這一市值，其入股時的成本，幾乎可以忽略不計。1999年以3.2億元入股的中信證券(12.08,0.02,0.17%)，亦給雅戈爾帶來了超過10倍的收益。

　　2007年，正是李如成在酒桌上的一句戲言—“懷揣著100億找地”，成就了雅戈爾地產(chǎn)新貴的登基宣言。當(dāng)時甚至有人預(yù)言，雅戈爾將成為長三角的區(qū)域性地產(chǎn)龍頭。不過此后，雅戈爾將中心偏向了股權(quán)投資，如2009年就斥資數(shù)十億元，參與了9家上市公司的定向增發(fā)，并持有PE投資及其他投資項目8個，可見雅戈爾并未在地產(chǎn)上開足馬力。

　　即便如此，雅戈爾在房地產(chǎn)市場，依然表現(xiàn)驍勇。2009年，雅戈爾以64.9億元的價格，在寧波等地購入6幅地塊，新增土地面積62.5萬平方米。當(dāng)年，其房產(chǎn)銷售金額，亦達(dá)到77億元，在浙江位居前三甲之列。

　　“不要把雅戈爾僅僅看做一個服裝企業(yè)。說不定幾十年以后，造衛(wèi)星也是有可能的。”隨著雅戈爾整體實力的大增，一向低調(diào)的李如成，曾如此放言。

　　而寧波、杭州、蘇州三地火熱的房地產(chǎn)市場，一步步助推雅戈爾在地產(chǎn)市場的崛起。雖然雅戈爾高層亦不免對一系列高價拿地心懷憂慮，但在日后看來，即使當(dāng)時的“地王價”，亦不過爾爾。

　　以杭州商學(xué)院地塊而言，1.57萬元/平方米的樓面價，相對于如今3.4萬元/平方米的售價，并不算高。而3.4萬元，還是此輪樓市調(diào)控后的開盤價。

    推高房價

　　在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，正如杭州造就了綠城一樣，雅戈爾在地產(chǎn)市場的崛起，離不開寧波、尤其是雅戈爾總部所在地寧波市鄞州區(qū)各方面的支持。

　　根據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，寧波市鄞州區(qū)實現(xiàn)財政收入101.2億元，成為浙江全省唯一半年財政收入破百億元的縣(市)區(qū)。按照鄞州當(dāng)?shù)厝说恼f法，鄞州主要“靠賣地生存”。

　　“在寧波，海曙和江東已經(jīng)沒有什么地了，江北配套設(shè)施上不去，房地產(chǎn)發(fā)展只有靠鄞州。”當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)界人士告訴時代周報記者。在他看來，正是雅戈爾開啟了寧波的錢湖時代(錢湖位于鄞州轄區(qū))。雅戈爾的大多樓盤，都集中在鄞州區(qū)。

　　而雅戈爾與鄞州區(qū)、寧波市政府的關(guān)系，無疑十分緊密。2008年3月19日，鄞州新聞網(wǎng)就曾以《李如成從北京返回鄞州，市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)前往機(jī)場迎接》為題，報道了李如成開完全國“兩會”回到寧波的“盛況”。

　　地價推高樓價，樓價又助推地價。正是在這樣的循環(huán)中，二線城市寧波，擁有了一線城市的房價。

　　在廈門“宜居城市研究室”最新發(fā)布的《2010年7月中國城市房價排行榜》上，杭州以25840元/平方米的房價位居第一，寧波以13438元/平方米位列第七，在兩地市民看來，這都離不開雅戈爾的“功勞”。

　　2009年，寧波土地出讓金488億元，同比上升617%，居杭州、上海、北京、天津、廣州之后，居全國第六位。

　　浙江民營企業(yè)百強(qiáng)六成涉足房地產(chǎn)

　　日前，象征浙江民營企業(yè)綜合實力的“2009年度浙江省民營企業(yè)百強(qiáng)榜單”出爐，而據(jù)不完全統(tǒng)計，榜單中的一百家房企至少有64家涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　這些企業(yè)中大部分以傳統(tǒng)制造業(yè)為主業(yè)，“兼顧”發(fā)展房地產(chǎn)。除雅戈爾外，作為浙江名企百強(qiáng)狀元，娃哈哈此前與房地產(chǎn)似乎并無多少瓜葛。但是在6月18日的一次河南-浙江投資合作洽談會上，娃哈哈集團(tuán)董事長宗慶后突然高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并宣稱5年內(nèi)要建100個購物中心，而商丘將是他商業(yè)地產(chǎn)的第一個試點。

　　房地產(chǎn)是百強(qiáng)榜榜眼萬向集團(tuán)主業(yè)之一，其旗下唯一一家房地產(chǎn)公司順發(fā)恒業(yè)(6.86,-0.04,-0.58%)股份公司深耕杭州，以風(fēng)雅錢塘、風(fēng)雅樂府和美家等樓盤為杭州市民所熟知。據(jù)此前披露的年報顯示，順發(fā)恒業(yè)2009年實現(xiàn)商品房合同銷售面積33.17萬平米，合同銷售金額44.61億元，同比增長236.31%和315.19%。 2009年萬向集團(tuán)營業(yè)收入為514.8億元，由此可估計房地產(chǎn)在萬象集團(tuán)整體收入中約占8.7%。

　　雖然連年占據(jù)百強(qiáng)榜三甲之席，廣廈旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在杭州影響漸弱。據(jù)調(diào)查2009年，浙江廣廈(5.22,0.02,0.38%)在杭州的主要房產(chǎn)項目天都城，以及全資控股的通和置業(yè)開發(fā)的戈雅公寓和南岸花城，2009年銷售回款額總共不超過13個億。而位于余杭的廣廈天都城項目，目前仍有130萬平方米的建筑面積可供開發(fā)，如何盤活這一巨無霸項目，是廣廈在發(fā)展過程中必須邁過的一道檻。