市場現(xiàn)狀多套房買家繞道裝修貸款 房貸變相松綁

    目前不少銀行向客戶推薦住房純抵押貸款 利率沒提高首付也更低

　　住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部委《關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》實(shí)施已一個(gè)多月，目前廣州房貸市場又生變局：由于銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套及多套房差別化房貸政策，近期由于按揭辦理不下來，買賣合同違約率上升。為減少兩成以上首付，二套甚至多套房買家，開始繞道純抵押裝修貸款申請買房貸款。

　　各銀行縮緊房貸

　　首套：

　　農(nóng)行：之前表示利率最多可下浮29%，最近表示，利率最多只能下浮25%，而且必須是首付達(dá)到四成以上的首套房。

　　誠賽按揭副總經(jīng)理胡彩嫻：目前對于首付低于三成的首套房客戶，利率最多只能下浮15%；首付在30%～40%，利率只能下浮20%，首付在四成以上的，利率才可能下浮25%。

　　為了在額度有限的情況下提高貸款利息收入，一些股份制銀行只能提供基準(zhǔn)利率，利率不下浮，變相地將客戶拒之門外，相反，將放款重點(diǎn)放在利率上浮的純抵押貸款或者經(jīng)營性貸款。

　　二套：

　　對于二套房，目前廣州各家銀行均嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行首付必須在五成，利率上浮10%的最低標(biāo)準(zhǔn)。對于第三套房，農(nóng)行、建行暫停放貸，還有一些銀行表示可以放，如工行，但是要求首付必須在52%～55%，利率至少上浮15%，而且，個(gè)貸人員表示，第三套房放貸審批比較難，對客戶資質(zhì)有嚴(yán)格規(guī)定，而且要視銀行信貸規(guī)模而定。

　　市場現(xiàn)狀

　　樓市違約率上升

　　記者咨詢了多家銀行后了解到，目前對于幾套房的認(rèn)定，銀行嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，采取認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)，在認(rèn)房方面，由于目前房管部門只能出具廣州市八大區(qū)內(nèi)的住房登記記錄，因此銀行一般都要求借款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)的書面誠信保證，一旦查詢到誠信保證與實(shí)際情況不符，銀行將提高首付和利率，甚至收回貸款，與此同時(shí)，客戶的信用記錄也會(huì)受到影響。

　　誠賽按揭副總經(jīng)理胡彩嫻表示，目前由于銀行信貸額度時(shí)緊時(shí)松，連個(gè)貸人員自己也無法預(yù)測，房貸市場不確定性加大，透明度也不夠，客戶的違約風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。

　　如有些銀行和按揭公司在接受客戶咨詢時(shí)，答應(yīng)的條件很寬松，但是等買賣雙方簽訂買賣合同后，真正辦理按揭時(shí)，銀行又提出種種嚴(yán)格的條件，有的貸款申請甚至已經(jīng)批下來了，但是真正放款時(shí)，銀行方面又說資料不夠，流水不足，需要增加擔(dān)保人，從而推遲放款時(shí)間，增加了客戶的時(shí)間成本，甚至可能造成客戶違約。

　　誠賽按揭總經(jīng)理盧志光表示，近期客戶下了訂金，但是由于按揭出現(xiàn)問題而買不了房的案例明顯上升，其公司代理的客戶中，每月都有四五單由于銀行方面批不下來或者放不了款而違約的。

　　衍生現(xiàn)象一

　　多套房買家繞道申請房貸

　　盡管銀行對于二套房房貸嚴(yán)格執(zhí)行首付五成、利率上浮10%的政策，但對于本地居民而言，購買二套房、多套房仍可通過繞道來獲取較高的貸款。

　　本報(bào)記者調(diào)查了多家銀行后發(fā)現(xiàn)，目前不少銀行向客戶推薦住房純抵押貸款，貸款可高達(dá)七成，利率上浮10%，為二套房甚至多套房客戶提供了繞道而行的方式。

　　按揭公司的人員表示，只要借款人提供一個(gè)信得過的朋友的身份證復(fù)印件和其名下的銀行存折復(fù)印件，即可以裝修貸款的名義來申請，比較容易審批，放款時(shí)將錢直接打到對方存折上，借款人可在朋友的配合下將錢取出后使用。但其提醒，由于錢將直接打到第三方賬戶上，存在風(fēng)險(xiǎn)，所以第三方必須絕對可靠，最好由借款人掌握第三方存折和密碼。

　　消費(fèi)貸款更易獲批

　　盧志光表示，目前，有些購買二套房甚至三套房以上的人，采取將已有房產(chǎn)進(jìn)行抵押申請裝修貸款或者經(jīng)營性貸款的方式繞道而行，不但利率沒有提高，首付還比直接申請二套甚至三套房貸低兩成以上，而且不限套數(shù)。

　　更重要的是，由于目前銀行控制房貸，而經(jīng)營性貸款和消費(fèi)貸款則是發(fā)展對象，所以這類貸款比房貸容易獲批。目前一些無法提供納稅證明的非本地居民，也采取類似的做法，先向擔(dān)保公司支付每月2.5%～3%的費(fèi)用申請墊資，進(jìn)行一次性付款買房，然后再將房子抵押給銀行申請純抵押貸款。

　　衍生現(xiàn)象二

　　非本地居民房貸申請要看社保

　　盧志光介紹稱，目前，大部分都是首套房購買者，其中非本地居民占比高達(dá)70%左右，不少是在廣州做生意的個(gè)體戶、企業(yè)主，或者在企業(yè)打工的高薪人群。由于一些個(gè)體戶或者企業(yè)主個(gè)稅繳納不規(guī)范，也沒有在本地購買醫(yī)保、社保，而不少企業(yè)是按最低工資水平或者崗位工資而非實(shí)際工資給員工交社保的，目前非本地居民購房者中大概有20%～25%因無法提供1年以上的當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社保繳納證明，在申請購買首套房時(shí)無法享受到首套房貸的優(yōu)惠政策。其中大約10%～15%的人是無法提供稅單或者社保繳納證明，另外10%左右的人雖然能夠提供1年以上的稅單和社保繳納證明，但是由于和實(shí)際收入證明不符合，在銀行申請房貸時(shí)也受阻。

　　盧志光稱，以上人群也可以采取補(bǔ)交稅、補(bǔ)打稅單的方式來解決，但是由于辦理下來需要三四個(gè)月的時(shí)間才能拿到稅單，會(huì)耽擱買房的機(jī)遇。